안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세계약을 할때 계약자와 실거주자?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.유사한 사례의 법률구조공단 상담 질문/답변을 확인하십시오질문>甲은 乙소유 주택에 대하여 주택임대차계약을 체결하고 그의 처 및 가족들과 함께 입주하였으나, 甲의 주민등록은 사업상의 필요에 의하여 다른 곳에 둔 채 그의 처만 주민등록전입신고를 하고, 甲과 나머지 가족은 2개월 후에 전입신고를 하였습니다.그런데 그 사이에 위 주택에 근저당권이 설정되고 지금 근저당권이 실행되어 경매절차가 진행 중에 있습니다.甲은 경매절차의 매수인 丙에게 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖게 되는지요?답변>「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있으므로, 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다.그런데 대항요건 중 하나인 주민등록에 관하여, 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).즉, 위 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보았고, 점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정한 것입니다.또 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니합니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).위 사안에서 甲이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 甲의 가족인 처의 주민등록을 마친 경우에는, 설사 甲의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 이미 대항요건상의 주민등록을 마친 것이므로 처의 주민등록전입신고 시점을 기준으로 대항력의 발생 시기를 판단하게 됩니다.따라서 甲은 근저당권의 실행으로 위 주택을 경매절차에서 매수한 丙에 대하여 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.이상 상담사례 인용해당 사례 링크https://www.klac.or.kr/legalinfo/counselView.do?folderId=002002&caseId=case-002-00014단 이것은 판례로서 개별 사안별 구체적인 사실관계에 따라 예시한 사례와 다른 결과가 있을 수 있다는 점도 고려하세요담변이 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 월세 살고있는데 집주인이 집매매
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약중 소유자가 바뀌는 일은 흔히 있는 일입니다다만 임차인은 소유자가 바뀌더라도 종전 소유자와 계약한 내용을 승계하여 계약을 유지할 수 있으며계약 종료시 새로운 소유자는 계약금 반환 의무를 지게 됩니다또 기존 계약이 1년이라도 임차인이 주장한다면 2년의 기간까지 계약 유지 가능하며 이 기간의 종료에도 계약갱신 청구도 가능합니다특별한 법정사유가 없다면 임차인의 안정적인 주거생활을 보장하는 주택임대차보호법에 기초한 내용입니다.따라서 기존 계약에 반하여 나가라고 하는 일은 발생하지 않을 것입니다.임대인의 변경과 관계없이 전입신고과 확정일자는 유지 하기 바랍니다이상 답변이 도움이 되었기를 바랍니다
부동산
Q. 자금조달계획서 작성시(조정지역)
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 매매 대금 지불일 기준입니다.2. 예. 예금은 인출 기록이나 잔금 기록이 있어야 하지만 현금은 없어도 됩니다. 단 출처에 대해서는 요청한다면 소명할 수 있어야 하겠습니다 3. 자금조달 계획서에는 매매 총액 금액만 기재합니다 ( 함께 재출하는 실거래 신고에는 계약금 중도금 잔금 금액을 기재합니다)4. 계약일로 부터 30일 이내에 신고합니다조정지역이라면 기재 내용에 대해서 증빙자료 제출은 없으며 작성 제출만으로 행정기관 검토후 신고필증을 교부합니다.참고로 작성후 일부 금액의 변화가 있다하더라도 (예 대출금액 감소, 전세보증금 증가 등) 정정하지는 않고 추후 소명만 가능하면 됩니다답변이 도움 되시기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 사업자 전세도 1가구 2주택인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔 보유 중 뜻하지 않게 주택으로 분류되어 기존 주택의 양도소득세 등에 영향을 미치는 일이 생길 수 있습니다오피스텔은 기본적으로 업무용 건축물이지만 주거용과 다름없는 시설이 있고 실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 실질 과세 합니다.주거용 판정을 피하기 위해 가장 확실한 것은 일반사업자 등록 입니다여기에 일반 사업자 등록을 하는 분에게 임대차 한다면 업무용으로 사용함을 주장할 수 있습니다.만일 주민등록 전입이 되어 있거나, 주택용 재산세를 부과 받고 있다면 이 부분은 정정이 필요합니다.오피스텔의 주거용 판단은 사실상의 활용 상태를 기준으로 함을 유의하여 운용하시면 문제가 없을 것입니다이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 잔금날짜를 바꾸려면 계약서를 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.합의하면 바꿀 수도 거절할 수도 있습니다.재산세 납세 등 불이익이 있다면 이를 반영하여 협의하시면 됩니다바꾸기로 하였다면,계약서는 합의한 사항을 명확히 서면으로 남기는 것이므로계약서를 재작성 또는 정정하는 것이 올바른 수순입니다잔금 일을 최종 협의, 확정하면 원본 계약서를 가져와서 동시에 잔금 일을 정정하거나기존 계약서 파기후 재작성하는 조건으로 협의하시면 됩니다.주택 매매로 계약후 한달 이내에 제출하는 실거래신고를 하였을 시 이를 수정하는 과정도 필요합니다(부동산 중개사와 상담)이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 혼인으로 인한 2주택 상태에서 추가 주택 매수시 기존 주택 양도소득세 해법?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문 하신 분과 유사한 사례의 국세청 상담 사례를 참고하여 답변 드립니다.(하단 링크 첨부)혼인 전 남자, 여자분 각자 1채씩 소유한 주택이 혼인합가로 1가구2주택이 되었습니다이 경우 혼인일로 부터 5년 이내에 먼저 매도하는 1주택에 비과세가 적용됩니다이것을 라고 합니다그런데 혼인 후 아직 기존 주택 매도를 하지 않은 상태에서 신규 주택(비조정지역)을 구입하셨습니다만일 1주택자라면 기존 주택을 3년 이내에 매도하는 조건으로 비과세 특례를 적용 받을 수 있을 것입니다이 두개의 비과세 특례는 중첩하여 적용 받을 수 있습니다따라서 혼인 일로부터 5년이내 그리고 마지막 주택 구입 일로부터 3년이내 기간 둘다 만족한다면 기존 주택 중 먼저 매도하는 한 채의 주택에 대해서는 양도소득세가 없습니다(양도가12억이내 + 보유기간 2년이상 + 본인과 세대원중 제시된 주택 외 다른 주택이 없다는 전제)매도 순서는 기존 주택 중 양도 차익이 큰 것을 먼저 매도하여 비과세를 받고, 남은 주택을 매도한다면 현실적인 절세 방법이 될 것으로 보입니다.답변이 도움 되셨기를 바랍니다https://teer.hometax.go.kr/home.do?mode=getReq_view&url=pub/getReq_view&reqId=IyNDY=MTA2Nz&loginId=&viewYn=Y
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택 문의합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 주택 소유자가 아파트 분양권을 취득한 경우 국세청 100문 100답을 참고한 답변입니다신규 당첨 아파트는 현재 입주가 불가능하므로아파트가 준공된 이후, 취득 일로 부터 3년 이내까지 기존 주택을 처분할 경우 비과세가 적용됩니다참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 아파트 장기수선 부담금은 누가내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인과 세입자와 장기수선충당금은 부담의 합의가 없더라도 법정 부담자는 소유자(임대인) 입니다 공동주택관리법 제30조 제1항은 “관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다”고 규정하고, 동법 시행령 제 31조 제7항에서 “공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”고 규정하고 있습니다세입자가 관리비에 포함하여 납입 부담해온 아파트 장기수선충당금은 본래는 집주인이 부담해야 하는 것입니다. 세입자는 임차기간이 끝나 이사를 갈 때 관리사무소에서 아파트 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받아 집주인에게 청구하여 아파트 장기수선충당금을 반환 받을 수 있습니다. 답변이 도움이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 전세반환금을 제때에 지급 못 하면 어떡하죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2월이면 얼마 남지 않았습니다이사 비수기에 최근 금리 상승 분위기 탓에 전세대출을 이용한 전세 수요가 감소하고 있습니다.전세금의 원할한 회수를 위해 임차인이 현재 주택 임차 계약후 이사할 장소 물색을 해 준다면 좋겠지만임차인이 이미 계약 종료를 통지하고 이사하기로 계획되었다면 전세금 상환이 매우 중요합니다이사 과정에서 한 가구의 전세 보증금이 연쇄적으로 작용하기 때문이죠.우선 전세 보증금 반환대출을 알아볼 수 있겠습니다다만 매물 지역의 거래 규제 여부, 임대인의 주택 수, 소득 등에 따라 대출 가능 여부와 한도가 다르니 미리 은행에 확인하는 것이 좋겠습니다.전세수요는 있는 지역이나 보증금이 시장가보다 과하게 책정 되었거나 수요자들이 원하는 수준의 내부 시설이 미달되는 지도 검토해 보세요.전세 가격을 현실에 맞게 내리고 도배 , 장판은 물론 일부 인테리어 개선작업,에어컨 등 옵션 제공 등도 고려할 수 있습니다.전세라고 해서 무조건 임차인이 알아서 하라는 식 보다는 임대인이 내 주택의 품질을 높혀서 더 좋은 임대료를 받는것 이 효율적인 임대사업이라고 생각합니다.현실성이 있는 시세와 수요자 눈높이의 시설 상태 등은 몇 군데 중개사무소에서 상담하시면 답이 있을 것입니다답변이 도움이 되시길 바랍니다
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Q. 1가구2주택 (서울아파트,안동주택)양도세발생여부
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기준시가 1억원 이하의 주택 (정비구역 또는 일부 고시구역 제외) 또는 수도권, 광역시, 세종시 외 지역에 속한 주택으로 3억원 이하 주택을 포함한 2주택자 였다면 양도세 중과가 되지 않고 일반 과세율을 적용합니다.비과세는 아니지만 장기보유 특별 공제도 가능하여 양도소득세를 많이 절감하실 수 있습니다양도소득세는 적용 시점은 물론 대상 부동산의 취득 금액, 보유(거주)기간, 세대 구성원중 다른 주택의 소유 여부, 규제 지역 여부 등등 다양한 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 거래시 전문가와 상담을 권장합니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다