안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 부동산 월세에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인과 합의가 된다면 얼마든지 가능합니다1. 문서로 남겨 놓는 것이 좋습니다. 차임이 동일 하다면 기존 계약서에 동일한 조건으로 계약을 연장하되 새로 합의된 특약을 부기하면 되겠습니다2. 네 그렇습니다3. 이 쪽에서 약정 없이 원하는 기간까지 살고 퇴거시 보증금을 돌려 받는 것 을 요구하는 것처럼임대인은 최소한 ( ) 개월 이내에 사전 통보 할 것 또는 새로운 임차인에게 세를 놓는 것에 협조할 것 등 임대인 입장에서 필요한 조건을 요구할 수 있다고 봅니다서로 실익이 있고 상식선에서 이행이 가능하도록 합의하면 되겠습니다이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 부동산 매매시 양도세등등 세금 관련질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 세대원을 포함한 양도하시는 분 보유한 주거용 오피스텔, 분양권, 주택 등 현황과거래규제지역여부, 보유 및 거주기간 , 매도 금액 등 다양한 조건을 대입하여 산출합니다.질문 하신 내용이조정지역에서 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주하였고, 매수 당시부터 국내에 1주택이라는 가정하에 4.4억에 취득하여 5억에 매도에 해당 한다면 비과세가 적용될 것으로 보입니다양도소득세는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 실거래전 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다답변이 도움 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 세입자가 매매를 위한 집 보기를 거부할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요새 집 안보여주는 세입자로 매매가 쉽지 않은 경우가 많이 나타납니다.집주인의 매매 문제로 빈번하게 여러 사람이 자신의 사적인 공간에 드나드는 것에 대해 불편도 있지만계약갱신청구 기간전에 새 소유자의 입주 목적으로 매매거래가 될 경우 계약 연장이 불가능한 현실적인 이유가 있을 수 있습니다.아쉽게도 임차인은 정당한 점유자로서 핑계든 거절이든 집 보여주기를 회피한다면 강제로 보여줄 수 있는 방법은 없습니다.그래서 집을 못 보고 거래가 되었다는 사례도 있는데요해결 방법으로는 주택을 매매하는 사정을 설명한 후집 보여주기 자체에 불편을 호소할 경우 전속 부동산을 지정하여 방문 시간과 횟수의 조절, 내부 사진과 동영상을 확보하는 방법도 활용해 볼 수 있으며,매매로 인한 계약 갱신 불가 염려 때문이라면 매수인 실입주 매매가 될 경우 금전적인 보상하겠다는 협의가 필요할 수도 있습니다이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임대계약 종료전 계약파기시 임대료등:
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대계약기간 종료전에 해지를 요청할 경우임차인은 나름의 사정이 있지만임대인의 입장에서는 예상된 수입의 감소, 관리 비용의 증가가 예상되므로 거절할 수 있습니다월세라면 계약 종료시까지 차임을 청구하고 보증금을 환불 하지 않을 수 있습니다상호 합의한 계약이므로 이러한 임대인의 주장에 문제는 없습니다하지만 뜻하지 않게 중도에 계약을 중지해야 되는 일이 얼마든지 있을 수 있습니다.임대인도 무조건 계약 만기까지 못 돌려 준다는 분 들은 많지 않고 합의점을 찾으려 합니다관례적으로 타협을 하게 되는 것인데 명시된 법은 없습니다우선 관례적인 선은 부동산 수수료의 부담입니다.부동산 수수료를 내주기로 하고 새로운 세입자와 교대를 하는 방법이 최선인데 즉시 이사는 필요하고 바로 새로운 세입자가 나타나지 않을 수도 있습니다.열쇠를 반납하고 보증금을 돌려줄 경우 3개월 분의 월세를 부담하는 선에서 합의한다는 인터넷 글들이 보이지만 원칙은 아닙니다.만기까지 잔여 기간, 주택의 상태, 임대인과의 관계 설정에 따라 더 적은 비용으로 합의가 되기도 합니다.케이스바이케이스입니다예상할 수 는 없겠지만 단기 임대가 예상되는 경우라면 최초 계약시 관련 특약을 해두는 것도 좋습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 갭투자시 계약서상 꼭 작성해야 할 문구가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갭투자라고 하여 등기시 다른 서류가 필요한 부분은 없습니다.등기이전 전에 전세계약이 되어 매매잔금일 까지 전세잔금이 맞추어지거나 기존 전세보증금 안고 매매라면 계약서상 임대인은 매도인입니다.이 경우 현임대차 계약은 매매와 동시에 원계약 그대로 승계되며 매도인에게 전세 계약서 원본을 받아 두면 됩니다소유자 변경하였어도 전세 계약서 재작성 꼭 필요한 것은 아니나 임차인이 원한다면 기존계약서에 매수인이 계약을 승계한다는 내용을 부기하고 서명을 추가하는 경우도 있습니다.매매 계약서에는 특약에는 "현재 임대차(전세)계약을 매수인이 승계하며 보증금 0000만원은 매매대금에서 공제한다" 라는 취지의 내용을 넣을 수 있겠습니다. 혹시 직거래 하였다면 계약일로부터 30일이내에 와 거래 규제구역별 지침에 맞도록 잘 작성하여 제출하고 신고필증을 챙겨 두신다면 등기시 문제가 없을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 실거주를 위한 임차 계약 갱신 통보 기한?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 법으로 정해져 있습니다주택 임대차 보호법입니다해당 부분 법령 내용입니다제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 단 위 법의 시행일 전의 계약 ( 2020년 12월 9일 이전 계약이나 갱신된 임대차의 경우)은 기존 법대로 통보기간은 계약만료 1개월~6개월 사이입니다.이상 답변으로 궁금증이 해소 되었기를 바랍니다.
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Q. 아파트 2017년 5월에 매매했으면 비거주 해도 비과세 인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 그렇습니다2017년 8월2일 매수주택의 경우1가구 1주택,매도가격 12억원이내,보유2년이상 세 조건 만족으로 비과세가 가능합니다.그리고 추가 주택 매수하여 일시적 2주택 비과세 조건이 되려면1 ) 기존 주택 취득후 1년 이상 간격으로 두번째 주택 취득2) 기존 주택의 비과세 조건 달성 (2년이상 보유 또는 거주)3) 신규 주택 취득후 1~3년(아래 표 구분 참조) 이내 기존 주택 매도입니다답변이 도움 되셨기를 바랍니다
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Q. 1가구2주택양도소득세비과세받는방법?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도차익이 있어도 세금이 면제되는 는 1가구 1주택이 기본 요건입니다.기본 요건 외 취득후 보유 기간 2년 이상 (취득 계약일 이전 조정지역으로 지정된 지역은 거주2년), 양도 실거래가 12억원 이내인 경우로 한정합니다.따라서 2주택 이상일 경우 비과세는 성립하지 않습니다다만 위 기본 비과세 조건에는 합당하는 주택을 매도하면서 보유 주택 수는 2주택 이상이라도 비과세가 가능한 특정 사례가 있습니다1주택의 매도, 매수 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우,혼인, 봉양, 상속 등 가족 구성원 변동으로 2주택 이상이 될 경우 1주택에 대해 비과세 유예 기간을 제공하는 특례가 있고,민간 임대 사업자로 등록한 주택, 법정 조건에 해당한 소규모 농어촌 주택을 보유한 경우 거주 주택에 대한 비과세,문화재, 미분양주택, 신축임대주택, 가정어린이집 등 주거 외 목적으로 분류되는 주택을 보유한 경우의 비과세가 있습니다.다주택자로서 위 사례에 해당하는 조건이 있다면 구체적인 사실관계를 제공하여 세무 전문가와 상담이 필요할 만큼 비과세 관련 세제 정책과 법 규정이 단순하지 않은 편입니다이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다
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Q. 임대아파트는 관리비만 내면 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국민임대, 공공임대, 민간임대, 행복주택 등 공공목적의 임대아파트는 보증금과 월 임대료가 있으므로 입니다다만 보증금을 올리고 월세를 줄이는 조정도 가능하며 보증금과 월 차임이 일반 시세보다는 낮은 수준으로서민의 주거 안정에 일정 부분 역할을 하고 있습니다관리비는 별도 이며 일반 아파트 주거비용에 준하는 정도이며 전기 난방 등 요금과 경비비 청소 등 용역비로 월 별로 청구 됩니다이상 답변이 참고가 되시길 바랍니다
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Q. 조정지역전 청약당첨후 조정지역지정시 양도세 비과세조건이 어떻게되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 2017년 8월2일 이전에 취득한 주택은 거주요건 대상이 아닙니다조정지역 지정전 당첨된 분양권의 경우 비과세거주 요건 질문>조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 (분양권)매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우라면 거주 조건은 없습니다실거주시 세대원 전부의 전입상태가 유지되어야 하는가 하는 질문>거주기간을 판단함에 있어서 세대원의 일부가 취학상의 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 봅니다이상 국세청 유사 상담 사례를 참조한 답변입니다부동산세제는 과세시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로 거래전 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다답변이 도움 되셨기를 바랍니다