안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 30세 미만 세대주 조건이 궁금합니다!!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.정기수익은 기본 중위소득의 40% ( 21년 1인가구 기준 월 731,132원) 이상 지속 (정기)적 수입을 말하며소득 기간은 주택 취득 일로부터 과거 1년간이며, 이 기간의 월평균 소득이 위 기준 금액을 넘으면 됩니다다만 취득일 현재 근로소득자(또는 사업소득자)가 최근 이직 등으로 위 소득 금액 기준에 미달하는 경우에는 과거 2년 동안의 소득의 월평균으로 판단할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 20대는 세대주 분리가 불가능 한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재는 부모님 중에 한 분이 세대주이겠죠?부모님 주소지로 부터 주민등록을 분리하면 본인도 세대주가 될 수 있습니다다른 곳에 집을 구한다는 말씀은 임대차 등을 통해 새로운 주거지로 독립하는 것이죠?그 주소로 주민등록 이전 전입신고를 하면 바로 단독 세대주가 됩니다행정복지센터에 전입 신고 하고 바로 등본을 발급해보면 본인이 세대주로 나오게 됩니다이상은 단순히 세대주로 세대 분리하는 개념을 말씀 드린 것이며,혹시 주택 취득 양도 등에서 주택 세제상 세대분리를 질문 하신 것이라면주민등록상의 분리와 더불어 30세미만 미혼인 경우 월73만원가량의 지속적인 소득도 입증 가능해야 합니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 친구 자취방에 동거인 등록 후 주택구입, 취득세 중과 안 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 것으로 보아 전문가 수준으로 잘 알고 계시네요^^ 1. 네. 본인 1가구 1주택으로 본인 명의 다른 주택이 없다면 취득세 중과 없습니다2. 네. 친구분과 별도 세대이며 서로 보험 계정이 다릅니다. 불이익 없습니다3. 네. 문제 없습니다4. 네. 없다고 보입니다취득세는 지방세로서 지방세 수익자인 시군구에 문의하시면 전화 한 통화로 친절하게 안내 받을 수 있습니다더 확인하실 사항이 있다면 물건지 시군구 지방세 담당에게 문의하시는 것이 가장 정확합니다유의하실 것은 세금을 회피할 목적으로 사실과 다르게 주민 등록하는 것은 처벌의 대상이 된다고 합니다.친구 분 주택에 실거주 한다는 사실에 부합한다면 아무런 문제가 없습니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 아파트 매매시 공인중개사 수수료 및 세금은 얼마인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매매가 2억원 이상 9억미만은 수수료 0.4% 입니다5억원에 매도 하신다면 부동산 중개 수수료는 200만원입니다.양도소득세는 1주택이라면 조정지역 2년이상 거주 조건으로 비과세이고조정지역이 아니라면 2년이상 보유만 하셨으면 비과세 입니다.단 세대원포함 1가구 1주택, 매도가격 12억원이하를 기준으로 말씀 드린 것으로 양도소득세는 구체적인 사실관계와 적용 시점에 따라 결과가 다를 수 있으니 매도전 세무 전문가와 상담을 권장합니다답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 월세계약 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년으로 기간을 정한 임대차 계약은 얼마든지 가능합니다.1년 계약 했으니 1년후 계약금을 돌려 받는 것은 당연한 절차입니다단 임대인이 동의하여야 계약이 진행되겠죠만일 현 임대인이 1년 계약을 거절하여 이사해야 한다면 부동산에 1년 계약이 가능한 매물을 찾는다고 요청해 두시면 됩니다.임대인의 입장에서는 새로운 임차인을 받으면서 임대료를 임의대로 인상할 수 있으므로 나쁜 카드가 아닙니다.한편 임대차 보호법에서는 "기간을 정하지 않거나 2년 이내로 기간을 정한 임대차 계약은 그 기간을 2년으로 본다 . 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다" 라고 되어있습니다임차인에게 너그러운 제도 입니다. 이 부분도 참고 하시기 바랍니다.이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 임대료 5프로 이상 가능할카요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거주목적으로 매매하셨고 실입주 하실 예정이라면 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당합니다.그러나 실입주 등 다른 정당한 사유가 없다면 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 없으며,계약 갱신 청구는 계약 만기 6개~2개월 ( 단 2020년 12월 9일 이전 최초 계약이나 갱신된 임대차의 경우 계약만료 6개월~1개월) 기간중에 거절하거나 청구하여야 하며,임대인은 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 없습니다보증금과 월세 각각 5%의 인상이 가능하나2000/55만원 월세의 일방적인 전세 전환은 임차인의 동의가 없이 일방적인 전환은 어렵습니다.임차인이 전세 전환을 동의한다면 현재 환산율로 5% 인상까지 반영한 전세 보증금 금액은 2억3,423만원에 해당합니다전월세 전환 계산기는 이래 링크를 참조하세요https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 월세 계약 만료전 본가로 전입신고하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입상태의 유지는 주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제 또는 확정일자의 효력을 유지하기 위한 요건일 뿐임대차 계약 유지와는 관련이 없습니다주인 분에게 주민등록이 이전 되었음을 알리거나 사정 할 일은 전혀 없으며2월 27일 만기시 계약을 종료하고 이사한다는 점만 명확하게 소통하면 되겠습니다.임대인은 만기시 임차인의 주민등록 이전과는 관련 없이 보증금을 환불하는 것이니보증금 받고 열쇠 넘기고 이사 잘 하시면 되겠습니다이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 50년된 주택 적정가는 어떻게 책정하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산은 유사한 것은 있어도 동일한 것은 없습니다그래서 평가하기가 어렵죠동일한 자재 동일한 구조로 된 대형 단지 아파트도 10%이상 가격 차이가 납니다.호가도 참조하지만 유사매물의 실거래 사례 비교가 가장 흔한 방법입니다.비교시 토지가격과 개별주택가격 구분하여 대상 건물이 양호하거나 노후하다면 약간 보정이 있을 수 있겠죠그런데 이렇게 가격을 정한들 이것은 매도자의 주관적인 "호가" 일 뿐입니다.매도자분들은 좋은 가격을 원하지만 시장은 냉정합니다매수인이 마음에 들면 더 주고도 사가지만 더 내려갈 것이라고 한다면 반 값에도 안 가져 갑니다꼭 팔려고 하는 매도자는 계속해서 가격을 인하합니다.매매가격은 이렇게 시장의 원리로 결정되고 계약이 되면 30일이내에 국토부 실거래 신고로 시장에 다시 오픈되고 다시 기준이 됩니다.근래처럼 조정이나 하락기에는 최종 거래 가격이 새로운 거래의 상한 기준이 됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 공인중개사 분들 등기부등본 어디서 떼셔요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건축대장이나 주민등록표 등 일반 온라인 행정 민원에 비해서 더 복잡하다고 느껴지지는 않습니다.다만 무료가 아니라서 결제하는 과정 하나가 더 있죠카드나 핸드폰 번호 입력하고 인증 받고 하는 약간 시간도 더 걸리고 번거로움이 있지만사실은 왜 돈을 받나 하는 아쉬움이 있습니다그리고 발급하는 창구는 인터넷 등기소 외에는 없는 것으로 알고 있습니다이상 참고가 되시길 바랍니다
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Q. 계약갱신청구권 행사시 월세5% & 관리비 인상 가능한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약의 최대 인상폭 5% 제한에 걸려 법규상 규제가 없는 관리비를 과다 인상하는 사례가 있다고 합니다.월세를 간접적으로 올리는 꼼수라고 할 수 있습니다현재 법규상의 맹점입니다.이에 대하여 합리적인 방안을 제시한 임대차 보호법 일부 개정안이 준비가 되고 있다고 하는데 아직 통과 소식은 없습니다.주변 시세보다 현저히 낮은 금액으로 임차된 상태로 어느 정도 감수할 수 있는 금액이라면 인지상정으로 넘어갈 수도 있겠지만 과다한 인상, 실질적으로 관리 서비스 부재 등 수용하기 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 법률적 상담을 해보실 수 있겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다