안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 오피스텔 분양받았습니다. 임대사업자 등록과 무등록중 고민이 되는데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.무주택 상태인 본인이 주거 할 계획이라면 용도구분없이 임대사업자 등록은 불필요한 것 같습니다분양 오피스텔은 일반 임대사업자 등록시 건물가격의 10%에 이르는 부가세 환급이 있으나 등록후 10년 이내 사업 종료나 포괄 양수도가 안 될 경우 환급 받은 금액은 비율 계산하여 환수가 따르고,주거를 목적으로 하는 임차 수요가 많아 업무용 임대차가 쉽지 않은 경우도 많습니다.유주택라면 주택 수 가산에서 자유롭지만 업무용 임대 수요가 풍부하지 않아 사업 활용성이 떨어진다면 어정쩡한 상태가 계속됩니다.주택 임대사업자 등록은 역시 유주택자가 주거용 임대를 위한 소득용으로 활용하는 것으로 등록시 분양 오피스텔의 경우 전용 면적의 크기에 따라 취득세와 재산세의 (일부)면제 혜택이 있으며, 업무용에 비해 임대 수요도 많은 편입니다.기존 주택도 있는 유주택자가 일생에 한번 기존 주택 양도시 양도소득세 비과세(조건이 될 경우)가 가능한 것이 장점이나 의무기간이 길고 신고의무 등 제약이 따릅니다.본인 거주 활용 또는 전매 계획이라면 임대 사업자 등록은 불필요해 보입니다.본인 거주용으로 사용시 무주택이라는 점을 활용하여 양도시 주택세제의 혜택도 얻을 수 있는 점도 참고하세요.실제 주거용으로 사용시 일 경우 에만 적용되는 2년 거주(비조정지역은 보유)로 양도소득세 비과세 혜택이 가능해지는 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔을 분양 받았는데 잔금 납부할 금액이 없습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적인 부동산 거래 관행상 중도금 없이 계약금만 지불하였고 잔금 이행을 하지 못했다면 개인적 사정과 관계없이 계약이 파기 된 것으로 보입니다.계약서에 잔금 미 지불시 최고 기간이나 처리 방법이나 절차 등에 따로 약정이 없다면지불한 계약금은 해지금으로 보며 돌려 받지 못할 것으로 보이나,민사적인 소가 제기될 경우 구체적인 사실관계에 따라 해약금의 범위 등결과는 달라질 수 있습니다
부동산
Q. 전세거주, 집주인 변경시 주의사항 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매매 거래량이 늘면서 전세 계약 중 임대인이 소유자가 바뀌는 일도 흔히 있는 일입니다.또는 상속이나 증여, 경매 등을 원인으로 소유자가 바뀔 수도 있습니다.소유자 변경 자체를 임차인 입장에서 염려할 일은 아닙니다아래 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 의 ④항에서④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 라는 법정 규정이 있습니다아무런 조치가 없어도 임대차 계약 중인 주택의 양수인은 종전 소유자의 계약을 그대로 승계하고 만기시 보증금 반환을 책임지는 것 입니다.오히려 새로운 계약서를 작성한 사유로 기존 계약 당시의 확정일자로 정해진 선순위가 소멸되는 경우가 발생할 수 있으므로 새로 계약서를 쓰는 것은 피하시고,만일 임대인의 요청이 있거나 임대인의 인적 사항 정도를 정정하고 싶다면,기존 계약서 여백에 새로운 임대인의 인적 사항을 확인하고 부기하는 정도로 하고 계약서를 유지하도록 하십시오.만일 당사자 합의로 일부 계약 조건을 변경하거나 차임 인상 등으로 새로운 계약서를 작성하였다면새로운 계약이 시작되는 것으로 확정 일자를 새로 받아야 하고 확정일자의 순위는 리셋되는 것이므로 권리분석이 다시 필요합니다.다만 새로운 계약일 경우 2년후 계약 갱신 청구권이 발생하게 됩니다.이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 2022년 부동산 동향은 어떨까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아시는 것처럼 2020년까지 부동산 시장을 리뷰해 보면 전국 대부분 지역에서 폭발적인 상승이 있었던 중,지난해 하반기에 이르러 현재까지 겨우 조정기를 맞고 있습니다.현재 조정의 원인 먼저 살펴보면 1) 연속 상승에 대한 피로감, 2) 코로나 종료 또는 대응 체계 변동으로 거시적 투자 환경 변화 예상,3) 대출 규제와 이자율 상승 등 금융 정책적 압박 등 으로 정리할 수 있습니다현재 조정기를 맞고 있지만 지난 몇 해간 부동산 현상은 많은 국민들에게 특히 젊은 층에 까지 부동산 투자나 소유가 반드시 필요한 것으로관심을 불러 일으키고 학습 효과를 만들어 주는 계기가 되었습니다.2021 금년은 대선이라는 정치적 이슈가 큰 해 입니다현재 주요 대선 주자들은 주택 공급의 확대라는 공통된 공약을 제시하고 있지만 주택 공급은 단시간에 결과가 나올 수 있는 것이 아닙니다현실적으로 주택 공급이 가능한 재개발, 신도시 개발 등도 자칫 투기 바람을 일으킬 수 있습니다.한편 주택가의 급락을 유발하는 강공 드라이브 또한 사회 위기를 불러 올 수 있어 선택이 쉽지 않습니다.그저 그런 대안으로 시장의 부동산 욕망을 누르기 어렵고 가격은 계속 상승할 것으로 봅니다그러나 약간의 트랜드 변화가 있을 것입니다 .지속적인 주택 세제 방향성으로 볼 때 "쓸만한 한 놈을 남겨둔다" 라는 집중과 선택 관점에서주택 규모 면에서는전용 면적이 큰 중대형 주택 위주로,주택 유형별 로는 아파트>단독>빌라,연립 순으로 다시 아파트 강세가 될 것으로,지역적으로는지난해까지 GTX, 거래 규제 지역 풍선 효과 등으로 외곽 급등한 지역보다는도심 기반이 완성된 지역의 재개발, 재건축 단지와 그 주변이 상승 가능성이 더 크다고 예상합니다.한편 주택을 투자 대상으로 하던 중대형 자본이 천천히 로 이동할 가능성이 있습니다.아시는 것처럼 극도로 제한하는 다주택자 압박 정책의 영향입니다이상 대부분 개인적인 견해이지만 현장에서 느끼는 점을 기초로 예상해 본 부동산 시장 전망입니다.답변이 조금 이나마 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 매입 후 아파트 분양권 등기시 취득세 관련
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1)분양권을 2020.8.12일 이후에 취득하였다면 보유중인 분양권은 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함됩니다.22년 1월 오피스텔 매수시 4.6%를 낸다는 것은 매수시 주택이 아닌 업무용이라는 뜻이며 (주택이라 하더라 금액으로 볼 때 취득세 중과 대상이 아닙니다)즉 오피스텔 매입 당시 까지는 1주택(분양권)입니다.이후 보유중 또는 양도시에는 오피스텔을 사실상의 주거용으로 사용하게 되면 2주택자가 됩니다.2)분양권을 2020.8.12일 이후에 취득하였다면 실납부는 잔금시 납부하지만 주택 수에 따른 중과 여부는 분양권 취득 당시의 주택 수를 적용 받습니다.따라서 분양권 취득 당시 다른 주택이 없었다면 잔금시 취득세는 1주택에 해당하는 기본 취득세가 과세 될 것으로 예상됩니다주택 세제는 일반인이 이해하기 어려울 만큼 복잡하고 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.취득세는 과세기관인 해당 물건지 시군구 지방세 담당에게 유선 상담시 구체적인 세액까지 안내 받으실 수 있으 니 참고 하시기 바랍니다
부동산
Q. 분양권 취득 후 부모님댁 전입시 취득세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혹시 취득일 현재 부모님 증 한분이 65세 이상이라면동거봉양(同居奉養)하기 위하여1) 30세 이상의 자녀, 2) 혼인한 자녀, 3) 소득 요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家)한 경우부모님의 세대와 별도의 세대로 보고 있으니 활용하여 보시기 바랍니다만일 여기에 해당하지 않는다면 다른 주소지에서비용이 발생하더라도 별도의 세대를 유지하여야 할 것으로 보입니다.주택세제는 과세 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다더 구체적으로 검토하기 원하신다면 취득세를 관할하는 시군구 지방세 담당자와 유선 상담을 권합니다이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 업무용 오피스텔 주거로 사업자 등록 하려고 하는데요,
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사업자 등록을 한 임차인은 세무서로 부터 확정일자를 받을 수 있습니다.확정일자로 임차 채권의 순위를 인정받고,최대 10년간 계약 갱신이 가능한 효력이 있습니다월세에는 부가세가 포함되어 함께 납부하게 되면수입이 없더라도 부가세 신고하고 환급이 가능합니다(간이과세자x, 휴업사업자x)이상 참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 가계약 해지시 반환 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인 견해를 포함하여 답변 드립니다제시한 내용은 계약의 요건을 갖추고 있습니다이를 확인하고 입금함으로 양 당사자의 계약이 성립하였으며 계약의 파기시 위약금도 명시되어 있습니다1)요구한 특약의 내용에 따라 판단이 다를 수 있겠습니다.계약에 성립에 영향을 미칠 중대한 내용이 아닌 것으로 거절 자체가 임대인이 해지 의사가 동일한 것으로 단정하기 어렵다면무조건 해지 의사로 인정할 수 없는 부분이 있다 할 것입니다2)배액배상이란 임대인이 계약금으로 받은 돈 만큼 더 돌려주는 것을 말합니다즉 받은 돈 액수 만큼 위약 벌금이 되는 셈입니다3) 가계약후 요청하려는 특약이 인가요?그렇다면 가계약 당시 저당권 설정액 등 권리관계에 대해 설명 들었는지요 ?만일 설명 들었고 이를 인정하고 가계약 하였고 주택 시세나 전세금 규모로 볼 때 일반적으로 위험도가 낮고 확정일자 등으로 충분히 대항력을 확보할 수 있는 수준이라면 요청을 거절한다고 하여도 계약 불이행이라 하기는 어렵다고 보입니다.물론 가계약 문안에 저당권 말소에 관한 특약이 이미 있었다면 이행 거절은 계약 파기로 볼 수 있습니다.중요한 것은 설정된 채권최고액과 주택시세, 전세금 규모 등 실질적인 위험도인 것 같습니다.등기 설정이 되어 있어도 규모상 무시해도 좋은 경우도 많이 있습니다어쨋튼 가계약시 이 부분을 먼저 짚고 넘어가야 헀었다는 아쉬움이 있습니다. 우선 거래 부동산에 상의해 보시고원만하게 해결 되시기를 바랍니다
부동산
Q. 전세기간 자동연장? 전세금 인상 몇프로까지 인상할수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 2020. 12. 10.이후 신규 계약 또는 갱신된 임대차 계약은 임대차기간 만료 6개월전부터 2개월 전,2) 2020. 12. 09.이전의 계약이라면 임대차 기간 만료 6개월전부터 1개월 전까지 임대인은 임대료의 증액 , 계약갱신 거절을 통지할 수 있고 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.만일 위 해당 기간중 양 당사자가 아무런 언급 없이 시일이 경과한다면 기존과 동일한 조건으로 2024년 7월까지 유지 가능한 게약이 이루어진 것으로 간주합니다임대인은 보증금 인상이나 다른 조건의 재계약을 원한다면 이 기간 중에 조건을 제시할 수 있습니다.임차인은 임대인과 합의하여 새로운 계약을 할 수 도 있으나, 기존과 같은 조건으로 거주를 원한다면 가 가능합니다임차인의 계약 갱신 청구시 보증금은 최대 5%까지만 인상할 수 있고 계약 기간을 2년간 연장할 수 있습니다만일 계속 거주를 원치 않는다면 이 기간중에 만기시 종료를 통보해 주시면 됩니다.도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세만기를 앞두고 임대인이 바뀌는 경우가 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 집이 안 나갈 경우 정확히 딱 만기일 전세금을 반환 받을 수 있는 건가요?네. 집이 안 나가도 만기가 되면 전세금을 반환 받을 수 있습니다2. 임차인이 이사 갈 곳을 구한 후 전세금의 10%를 먼저 받환을 받을 수 있나요?기존 전세집이 새 임차인을 찾아 계약이 되면 계약금 받은 돈을 기존 임차인에게 주고 나갈 집을 찾도록 하는 관행입니다.이 부분은 임대인과 소통이 필요합니다.보통은 원할하게 임차인 교대가 되어 전세금을 돌려 받도록 집도 보여주고 이사 날자를 정하는 등 협의가 필요합니다3. 만약 만기를 며칠 안남기고 임대인이 바뀌었을 때 전세금은 새로운 임대인에게 받는건가요?네. 매매 등으로 양도 되었다면 새로운 소유자가 임대차 계약을 승계합니다, 전세금 반환도 새 소유자의 책임입니다3-1. 전세끼고 매매의 거래 경우 현 임대인이 현임차인에게 전세금을 반환을 먼저 해주고 새로운 임대인은 그냥 전세금을 뺀 나머지 금액만 현 임대인에게 주는 방식으로 진행이 되는건가요?아닙니다. 전세끼고 매매시 임차인은 개입하지 않습니다.매매시 계약된 내용 그대로 임대차 계약을 승계하며 보증금은 기존 임대인이 받았으므로 매수자는 전세 금액만큼 매매 가격에서 공제하고 매매 대금을 지불하는 방식입니다.4. 만약 임대인이 바뀌었을 때 부동산 중개인이 임차인에게 안 알려주기도 하나요?매매를 숨길 이유는 없지만 매매 의뢰를 받은 부동산 중개소가 임차인에게 매매 사실을 고지하는 당사자는 아닙니다.매도시 집을 보여줘야 하고 계약 갱신에 대해도 사전 상의를 하는 등 자연스럽게 기존 소유자가 임차인에게 매매계획을 알리게 될 것입니다.이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다