안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 재개발지역에 실거주시 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.단순히 실거주 여부로 조합원이 되는 것이 아니며 의 기준으로 조합에 참여합니다.재개발의 주체는 구역 내 토지 등 소유자이며 자신의 재산을 투자하여 새로운 주거 단지를 건설하고 자신도 새집을 받는 사업입니다.물론 공공적인 성격도 가미됩니다재개발 구역내에 토지 등 부동산을 소유한 사람이 해당 시도 도시정비사업 조례에 정한 기준에 해당하면 조합원이 되고 분양 대상자가 될 수 있습니다.분양 대상이 되면 자신의 토지 등 부동산을 조합에 현물 투자하고 투자된 금액은 감정 평가를 받아 자신의 투자액이 결정됩니다.평가액으로 재개발로 건축되는 주택중 원하는 평형을 신청하여 새집으로 바꾸는 것입니다조합원 분양가와 자신의 평가액과의 차액은 모자라면 현금으로 메꾸고(추후 분담금) 남으면 돌려받습니다(청산금)이렇게 조합원으로 받은 분양권을 입주권 이라고 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 세대주 나, 세대원으로 동생일 들어올경우 세대주인 저에게 불이익
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택청약만을 기준으로 세대원인 동생이 있더라도 유리하지도 불리하지도 않습니다주민등록상에 세대원인 동생이지만 "주택청약의 세대원"이 되는 것은 아닙니다세대원에 포함 되는 경우는 (1)본인, (2)배우자, (3)직계 존속(장인 장모/ 시부모 포함), (4)직계비속(사위, 며느리 포함)까지 입니다따라서 형제나 자매의 경우 한 지붕에 살고 있어도 청약에서는 무조건 남남이라고 보시면 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1가구 2주택 기준이 궁금합니다??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.표면적으로 1가구 2주택이라 하더라도 가구의 기준, 주택 세제에 따른 취득, 보유, 양도 단계의 각 과세 과정에서 주택 수 적용 여부가 달라집니다.예를 들어 공시지가 1억이하 주택은 취득세나 보유 중 추가 주택의 취득세 산출에서 주택 수에서 제외되지만 보유중이나 양도시에는 주택수에 들어갑니다.또 2주택중 1주택이 공시가 1억 또는 3억 이하의 주택으로 정한 기준의 시골 지역에 위치하고 있을 때 두 주택중 한 주택을 매도시 주택수에서 제외시켜 주거나 주택 수에는 들지만 양도소득세 중과에서는 제외 되는 경우도 있습니다.또 혼인합가, 일시적2주택, 임대주택, 어린이집, 봉양합가 등등 2주택임에도 한시적이거나 조건부로 취득시나 양도시 주택 수에 들지 않는 비과세 특례도 있습니다모든 경우가 구체적 사실 관계없이 설명하기에 단순하지 않습니다.이상 개념을 참고하시고 혹시 구체적 사례가 있다면 사례별로 확인하시는 것이 정확할 것 입니다이상 도움이 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 전세계약 1년으로해서 계약서작성하교 싶은데 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기간은 원하는 대로 정할 수 있습니다 .양당사자가 합의하면 됩니다단 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다 . 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.위 내용이 법규정 입니다즉 임대인 입장에서는 2년 이내로 정하더라도 임차인이 원하면 2년이 되고 임차인이 정한 대로 끝내겠다면 계약시 합의한 기간을 끝나는 것입니다.임차인에게 일방적으로 유리합니다.즉 임차인은 1년 이내라도 합의하면 짧게 계약이 가능합니다.도움이 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 조정지역 1가구에서 조정지역 주택 구입시 취득세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보유중인 주택이 있는 상태에서 새로운 주택의 취득시 기존주택이 공시지가 1억원 이하라면 취득세 부분에서 주택 수에 들어가지 않습니다 .따라서 조정지역 비조정 관계없이 추가 주택 취득시 매수가액에 따라 1~3%의 취득세가 적용될 것입니다다만 1. 개인 명의로 구입한 주택에 한정 , 2. 재개발 정비구역으로 지정지역은 제외함 을 유의하시고 향후 정책 변동의 가능성이 있으므로 매수 시 이 부분도 체크하시기 바랍니다.그리고 공시지가 1억원이하 기본취득세 적용 특례는 취득시에만 적용되는 것으로 보유중 종부세, 매도시 양도소득세 등 다른 항목에서는 여전히 주택 수에 들어감을 고려하여야 합니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다주택세제는 적용시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라 질 수 있으므로 취득세의 경우는 매매전 해당 시군구 지방세 담당자와 구체적인 사실관계를 제시하여 미리 상담 및 확인하시기 바랍니다
부동산
Q. 부동산 중개수수료가 궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개수수료는 부동산 중개소마다 다르지 않고 법정 요율을 준수합니다12억 미만~6억원 이상의 수수료 요율은 1000분의 4 입니다 (주택/임대)즉 9억원의 거래시 수수료는 360만원 입니다(vat 별도)매물을 여러 부동산에 내놓는 것이 거래 확율을 크게 올리지는 않습니다부동산끼리 보유 매물을 공동 중개하는 것이 일반화 되어있고 부동산 업소 온라인망을 통해 정보를 공유합니다.너무 많은 부동산 매물시 집 보여주기가 질서없이 진행되어 거주자의 불편이나 보안 문제도 있으므로도시 지역은 전담 부동산 2~3개 이내로 충분하다고 생각합니다원할한 거래하시기 바랍니다
부동산
Q. 1가구 2주택 해당여부 및 양도소득세 중과세 여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.시흥시는 전역 조정대상지역입니다제도에 속하는 지역은 아닙니다.따라서 조정지역 주택인 포동 주택을 매도시 양도소득세는 중과되며, 2년이내 매도시는 단기 매매 고율의 양도세가 적용될 것으로 보입니다.만일 아들이 혼인하였거나 월 평균 약 73만원 이상의 지속적인 소득활동을 하고 있다면 양도전에 실질적인 세대분리를 통해서 1가구 1주택 요건을 갖춘다면 절세가 가능할 것으로 사료됩니다이상 참고가 되셨기를 바라며주택세제는 일반인이 이해하기 어려울 정도로 까다롭고 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니 매매를 고려하신다면 세무 전문가와 대면 상담을 권장합니다감사합니다
부동산
Q. 전세 계약 연장시에 추가로 수수료가 나오나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 만기 6~2개월전까지 (20년 12월 9일 이전의 계약일 경우 만기 6~1개월사이)임대인이나 임차인 모두 계약 갱신에 대한 언급이 없었다면 묵시적 갱신입니다.이 경우 새로운 계약서 작성 자체가 필요 없습니다.종전 내용대로 연장된 것 이라고 이해하시면 됩니다.계약의 조건을 바꾸거나 연장을 거절할 임대인이라면 이 기간에 의사를 통지할 것입니다만일 임대인과 연기하기로 합의하였는데 조건의 변동이 없으면역시 기존 계약서에 "계약 갱신하여 금액 변동없이 2년간 계약 기간을 연장하였음"을 부기 하는 것으로도 충분합니다.만일 금액의 증액이 있었다면 (갱신 계약의 경우 5%까지 가능) 새로운 계약서를 작성하되 "본 계약은 OOOO 년 OO 월 OO 일 계약된(임대차 기간: OOOO 년 OO 월 OO 일 부터 OOOO 년 OO 월 OO 일)본 소재지 임대차 계약의 갱신계약으로보증금을 금 OO000 원에서 금 OO000 원으로 증액하는 계약임.계약 조건과 효력은 기존 계약서와 동일하게 하기로 한다"위 예시를 참고하여 계약서 특약 사항란에 갱신된 내용을 기재합니다이후 기존 계약서는 보관하여야 하며 확정 일자도 추가로 받습니다(확정일자시 기존, 새 계약서 지참)가급적 인근 중개사무소나 거래 중개사에게 의뢰하시면 더 정확합니다일반적으로 갱신 계약의 수수료는 대서 수준의 저렴한 비용으로 가능합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 첫 집을 장만하려고 하는데 어떤 과정으로 매매하면 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 대상 주택이실거주가 목적이라면 본인 활동 반경에 있고 본인의 느낌이 제일 중요하겠죠투자라면 적은 비용으로 미래 가치 상승이 예상되는 곳이 선택의 기준이겠죠자금 , 위치, 매수 목적, 주택 유형 등 정한 기준에 맞는 주택들을 충분히 살펴보세요한국에서는 부동산 중개사무소를 이용하는 것이 일반적입니다.중개사무소에서는 거래를 성사시키는 것도 중요하지만 법정기준에 따라 거래 부동산에 대해서 공부상 자료를 제시하고 설명하고 중개사고에 대한 손해배상 책임을 지는 의무사항을 준수합니다여러 매물을 보고 각 매물에 여러 중개사 브리핑을 참조하다 보면자연스럽게 결론이 나올 것입니다실거래 신고, 세금 관계나 대출, 세입자 문제, 수리 등 실무적인 절차는 진행하면서 안내 받아도 무리가 없을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 시부모님이 중학생손녀에게 땅증여
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.증여 받을 때,증여세, 취득세가 나오고 보유 중 매년 재산세가 나옵니다. 다만 2,000원 미만인 소액일 경우 면제하고 있습니다.구체적인 징수금액은 사실관계를 제시하여 과세기관이나 세금 전문과와 대면상담을 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다