안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 6월초에 이사할 예정인데요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원하는 이사 날자를 잘 맞추기 위해서는 현재 계약을 살펴 보세요현재 만기 6~2개월 사이에 해당한다면 계약을 연장하지 않고 이사하겠다고 통지를 해 주셔야 합니다임대인도 새로운 세입자를 찾거나 보증금을 준비할 시간을 주기 위해서 미리 소통 하는 것이 좋습니다.만일 만기가 아직 한참 남았다면 임대인에게 부탁을 해야 하는 상황입니다.미리 계약을 종료하고 원할하게 보증금을 환수 하도록 세를 놓도록 협조하고 통상 중개 수수료도 부담하게 됩니다만일 만기가 지나고 묵시적 갱신으로 연장된 계약 상태라면 적어도 3개월 전에 임대인에게 통지하여야 효력이 있습니다.우선 임대인과 잘 소통하시는 것이 중요하겠습니다원하는 날자에 이사가 되기를 바랍니다
부동산
Q. 이사하기로 한 집이 누수 문제가 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.누수문제는 개인의 견해로 해결이 안되어 소송으로 가는 경우도 많습니다.또 오래된 주택의 경우 언제까지나 매도자에게 하자책임을 물을 수 없을 것입니다.분쟁이 발생하지 않도록 매매전에 꼼꼼히 살펴보고 매매일 기준으로 발견된 누수를 각자 알아서 처리하기로 특약에 합의하는 경우도 많습니다.노후상태의 주택은 하자 리스크를 가격에 포함하여 매매할 수밖에 없습니다물론 정도의 문제이고 상황이 각각 다르며 누수에 관한 법원의 판단도 경우 경우 다른 것으로 알고 있습니다질문 하신 분의 상황으로 볼 때 일단 전문가의 진단으로 매매 당시부터 존재 하였던 누수가 현재 발견 된 것이라면 매도자의 부담으로 ,매수하신 분의 새로운 작업으로 야기된 고장이라면 매수인이 부담으로 처리하는 것이 적당하지 않을까 합니다.단 이번 매매 계약에서 특약이 있다면 특약이 우선합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 월세 계약 종료후 tv가 고장났다며 비용을 내라고 하는데
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비치된 임차 대상물의 내구 연한의 경과로 고장이나 기능이 소실된 경우 임차인의 책임은 없습니다.그러나 정상적인 기능을 하는 물품이 사용자의 선량한 관리자로서 소홀 함이 고장이나 파손이 원인이라면 임차인의 책임입니다.그런데 기계가 말을 하는 것도 아니고 책임의 경계가 모호하고 고장 원인도 내구 기간도 정의하기가 어렵습니다.분쟁을 예방하기 위해 입주, 퇴거시 작동 여부를 서로 대면하여 확인하여 인수 인계하는 것이 바람직하고 불필요한 제품은 처음부터 인수하지 않아야 합니다사실대로 말씀 드리고 적정한 선에서 합의하거나 도저히 수용할 수 없는 사정이라고 한다면임대차분쟁위원회에 상담하여 보시기 바랍니다원만하게 마무리 되시길 바랍니다.
부동산
Q. 전세 계약만료 한달도 안남았는데 보증금 인상 통보받았습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀 하신대로 2020년 2월 계약한 임대차라면 계약 종료 6~1개월 사이에 갱신계약 여부, 인상 등 변경되는 내용과 금액 등이 소통, 정리 되었어야 합니다.현재로서는 이미 시일이 경과하여 좀 답답한 상황이 되어 버렸는데요.2020년 1월 계약에 적용할 수 있는 임대차 보호법 원문을 참조해보세요"제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다."만일 양측의 소통 과정에서 착오나 말씀하지 않은 다른 특별한 사유가 없었다면 갱신 청구권을 사용하지 않고 법정 기간을 도과 하였으므로 임차인은 2년 기간의 묵시적 갱신 계약이 되었음을 주장할 수 있습니다임차인이 양보하여 5%이내에서 인상 안을 수용하여 재계약을 할 수는 있겠으나 이 안을 받아 드리기 어렵고 임대인의 주장이 과하여 다른 해결 방법이 없다면 임대차 분쟁조정위원회의 중재를 받아 보시길 권장합니다.원만하게 마무리 되시길 바랍니다
부동산
Q. 다주택자 무허가 뚜껑 매물 취득시 취득세 중과되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.무허가 건물일 경우 취득세는 주택 수와 관계없이 일반 부동산 취득세율 4.6%가 적용되므로 다주택자에게는 다소 유리하다고 할 수 있지만 뚜껑매물은 분양대상이 되는가? 하는 데에 필요 요건이 많다는 점을 유의하세요가급적 사업단계상 분양 대상이 되는 것을 확인하는 시점에서 매수하는 것을 추천합니다구역 지정 전이라면 공시가 1억원 이하의 매물로 기본 취득세를 부담하는 매물도 추천합니다.또는 주택이 없는 상가 건물 등도 고려 대상이 될 것입니다.단 실입주까지 고려하는 분은 뚜껑 매물이나 공시가가 지나치게 낮은 저가 매물의 경우 원하는 평형대의 분양 신청에 어려움이 생길 가능성도 있으며 상가건물 등은 상당한 자본이 잠기게 되므로 소액 투자의 원리에 벗어나는 점이 있습니다재개발 사업이 전국적으로 도처에서 추진되고 있는데 조합원 자격과 분양 기준 등 민영, 공공 다르고 조합의 사업 방향, 지자체 조례 등에 따라 세부적으로 차이가 많아 지고 있습니다이점 유의하시고 성투 하시길 바랍니다
부동산
Q. 임대인 만기전 입주 협의 비용 및 비용지급 질문.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약 청구기간 이전에 주택을 취득한 소유주의 실거주로 인한 갱신거절 사유는 정당합니다.다만 이사 일을 만기보다 50일 당겨 달라는 요청에 대한 보상이 쟁점이군요실 입주를 사유로 임차인을 이사 시킨 뒤 다른 임차인을 받는 , 배상으로환산 차임의 3월분 또는 실 이사비+ 부동산비 등 배상에 기준이 있으나단순 계약 종료의 요청과 합의에 대해서는 "상당한 보상으로 합의" 정도로 법규에 기재되어 있습니다이번 케이스는 단순히 이사 일을 앞당겨 주기를 바라는 부탁에 따른 위로 형식의 금전 합의라고 보시면 적당할 것 같습니다.혹시 질문자 님이 계약 만기에 맞추어 입주를 약속한 다른 특정 계획이 있었다면 발생한 손해를 주장을 할 수 있으나어차피 두 달 후 지불될 금액을 미리 지불하는 것 외 큰 손해가 없다고 한다면 이에 반해 임대인은 만일 입주를 못하게 되면 상당한 비용 손실이 발생하게 될 것 같습니다.1)관점에 따라 보상 액은 견해가 다를 수 있으나이미 제시한 금액의 큰 차이가 없으므로 반 씩 양보 조정하여 서로 축하하며 헤어지는 것이 어떨까 합니다 물론 개인 의견입니다2)금액의 문제이지 주고 받는 시기가 중대한 것은 아니나 7월이 멀지 않으므로 협의와 동시에 받는 것도 괜찮을 듯합니다원만하게 마무리 하시길 바랍니다
부동산
Q. 전세 계약갱신청구권 여부 작성시 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약의 종료 6~2개월 남겨 놓은 기간이 갱신 계약을 협의하는 기간입니다이 기간 중 집을 빌려준 임대인, 세입자인 임차인 , 양 측이 아무런 언급이 없이 지나가면 종전 내용 그대로 묵시적 갱신된 것으로 간주합니다만일 임대인이 계약 조건 변경 또는 계약 거절 등을 통지할 경우 임차인은 더 거주하기를 희망한다면 을 사용하여 임차비용은 5%이내, 계약기간은 2년 더 연장이 가능합니다.따라서 임대인의 입장에서는 묵시적 갱신을 하는 것 보다는 갱신청구에 의한 재계약을 하는 것이 좋습니다.묵시적 갱신이 되면 2차 계약 만료후 임차인이 갱신계약 청구를 사용할 수 있고 최대 6년까지 임대차 계약 유지가 가능합니다임차인 입장이라면 묵시적 갱신으로 넘어 가는 것을 환영합니다임차 비용의 상승도 없고 묵시적 갱신 이후는 언제든 계약을 종료하고 싶을 때 3개월의 기간을 두고 해지를 통보할 수 도 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 근저당 말소 조건으로 이 전세집 들어가도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 매매가 대비 부채 비율을 계산해보니 110% 되는데 들어가도 괜찮을까요?다른 집을 찾는 것이 좋겠습니다2. 전입신고, 확정일자 효력이 발생하여 제가 1순위가 된 이후, 임대인이 집을 담보로 대출을 또 받는다고 하는데 괜찮을까요? 순위 자체로는 문제가 없으나 임대인이 자금 압박을 받는 듯 하여 불안정합니다계약 만기시 보증금 환수하는 것도 고려해보세요지금도 일반적인 안전 기준을 넘었습니다3. 현재 살고 있는 임차인의 전세권 설정일이 4월 1일까지이고, 저는 4월 1일에 입주하고 잔금을 치르려고 하는데 문제가 없을까요?2번 답변과 동4. 임대인의 어머니가 오셔서 계약을 하실 가능성이 있다고 하는데, 이때 위임장, 인감 증명서 같은 서류만 받으면 괜찮을까요?서류가 완전하다면 절차상 하자는 없습니다. 위임 받은 대리인의 신분도 확인하세요5. 근저당 말소 조건으로 들어가면, 이사 당일 날 집주인이랑 같이 은행에 가서 말소하는지를 확인하는 건가요? 대출상환시 세입자가 동행하여 임대인을 대신해 상환 및 설정 해지 신청을 하는 것 입니다. 중개사에게 취지를 말씀하고 계약시 특약으로 요청하세요.참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 재계약을 하려고 하는데 반전세에서 보증금만 올리려면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약시 임대인은 보증금과 월세를 각각 5%씩 인상할 수 있습니다이렇게 한다면 4200만원/월 315,000원입니다그런데 보증금만 인상한다면 월세를 보증금에 환산하여 5% 인상된 금액은 보증금 4,753만원/월300,000원 이 됩니다계산 방식은 월세 계산기 어플 등을 이용하시기 바랍니다월세 환산 요율은 한국은행 기준금리 변동에 따라 적용하는 시점에 따라 다를 수 있으며위 계산은 한국은행 기준금리 1.25%에 적용한 계산입니다감사합니다
부동산
Q. 실거주 2년을 못하고 매매하면 세금을 많이 네나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실거주 요건이라 2017년 소위82부동산 대책으로2017년 8월 2일 이후 취득한 조정대상 지역의 주택일 경우다른 비과세 요건을 갖추었다 하더라도2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주에 해당할 경우 양도세 를 하는 제도입니다다만① 2017년 8월 2일 이전에 계약금을 지불하거나 취득한 주택,② 2017년 8월 2일 이후이지만 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택은 2년 이상의 보유만으로 비과세가 가능합니다.만일 모친의 주택이 위 1), 2)에 해당하고 1가주 1주택이면서, 매매가 12억원이내라고 한다면 비과세 될 것입니다.그러나 이 조건을 만족하지 않는 경우는 과세되며 구체적인 사실관계가 없으므로 세액은 추정이 어렵습니다취득시기, 취득가격, 매도날자, 매도가격 소재지, 보유 또는 거주기간 등을 확인하여 국세청 홈택스 를 통해 세금액을 확인할 수 있습니다양도세는 착오로 인해 생각지 못한 금액을 지불하는 경우가 있으니 매도를 고려하신다면 사전에 세무전문가와 대면상담 하실 것을 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다