안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 용적률이 무엇을 뜻하는 말인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.단어 자체가 좀 어려운 말입니다용적율은 아파트라면 아파트 단지를 지을 모든 바닥 땅 면적에 대한건설되는 주택의 층 별 면적을 모두 합친 연면적의 비율입니다 (지하와 지상층의 주차장 면적 등 일부 제외가 있습니다)(건축 연면적 / 대지 전체 면적 ) x100바닥 면적은 변동되는 것이 아니지만 건축 층 수와 건축면적은 설계하기 나름입니다바닥은 변동이 없으므로 건축 연면적이 늘어날수록 용적율은 올라갑니다.용적율이 올라가면 아파트는 고층이 되고 더 많은 호수의 분양을 할 수 있습니다재개발 조합이나 건축주 입장에서는 용적율이 높은 것이 유리합니다용적율은 난개발을 막고 쾌적한 생활환경 유지와 도시 전체적인 균형을 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 도시 지구단위 계획에서 허용하는 상한 기준을 정해 규제하고 있습니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 딸명의에아파트파는게나을까요?아빠명의로바꾸는게나을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.증여의 경우 증여세 + 증여로 인한 취득세가 지출됩니다증여세 과세금액은 기준가액, 부담부 여부 등에 따라 다르고 취득세는 증여 재산의 거래규제지역, 기준가 등에 따라 3.5~12%입니다매도시는 양도소득세를 부담합니다.경우에 따라 비과세가 될 수도 있고 일반 세율이 적용될 수 도 있습니다어떤 쪽이 지출이 적을 지는 질문만으로는 예상이 불가 합니다양도를 고려하는 주택의 취득 시기 , 소재지, 전세보증금, 양도 예상 일자와 가격 등꼭 필요한 구체적인 사실관계를 제시하여 세무 전문가와 대면 상담하시기를 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 세대원의 전입신고 관련 문의?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세대주를 제외한 나머지 가족의 전입 신고는 가능하며 어떠한 제한 사항도 없습니다주민등록 전입은 신고하는대로 등록 하는 제도입니다.본인을 제외한 가족 중 한 명이 새로 구성하는 전입 세대의 세대주가 되고 본인은 기존 주소지에 단독 세대주로 남습니다.기존 전세 대항력도 유지가 가능하며 추후 합가 하여 다시 본인이 세대주가 될 수 있습니다.참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 1억미만 부동산을 사도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매가가 아닌 공시가격 기준 1억 이하의 주택은 본인의 주택 수에 따른 중과 없이 기본 취득세 (1%)가 적용됩니다.다만 보유 양도시에는 주택 수에 들어가므로 보유한 2개의 주택 중 하나를 매도시 조정지역, 시골 등 주택 소재지에 따라 양도소득세가 중과되거나 과세됩니다.다만 질문하신 분의 경우와 같이 실 거주를 목적으로 공시가 1억이하의 주택을 취득 후 기존 주택은 유지하면서 사용 목적이 종료되어 취득주택을 매도하실 경우양도소득세는 과세 또는 중과 된다 하더라도 양도차익이 생길 때 발생하는 것으로 손해는 없습니다단 기존 주택을 갑자기 매도하여야 하는 상황이 혹시 생긴다면 1가구 1주택이 이었다면 비과세가 가능했으나 추가 주택으로 인해 비과세가 적용되지 않거나 중과될 수 있으므로 안 내도 되는 내야 하는 상황이 생길 수 있습니다결론적으로 장기적인 주거 계획을 고려하세요이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1주택자(70대) 공시가 20억정도되는 아파트보유시 재산세.종부세.건강보험 어느정도 나올까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.흔한 부동산 세금 계산기 어플로 확인한 금액입니다대입 조건 :70세이상 10년 보유조정지역 공시가격 20억 주택의재산세와 종부세는 약 793만원 입니다위 조건에서조정지역 여부는 세금 액에 변경 없으며보유 기간 5년으로 변경 시는세금 합계 918만원 산출되었습니다부동산계산기 어플 이용시 누구나 확인 가능합니다참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 묵시적 계약 집주인 변경 이후 나가야하나예
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2018년 12월 첫 계약 종료후 계속하여 조건 변경 없는 묵시적 갱신이 2회 있었다면 소유자의 변동과 관계없이 임차 계약은 연속적으로 승계되며 2022년 12월이 묵시적 갱신의 만기 입니다이번 묵시적 갱신 종료시 임차인은 계약 갱신 청구권도 행사할 수 있습니다단 소유자의 실입주 사유로 갱신 계약을 거절 하는 것은 정당합니다.그럼에도 불구하고 현재 계약 기간까지는 임대차 계약을 유지할 수 있습니다소유자의 사정으로 날자를 앞당겨 이사해 줄 것을 요청한다면 상응하는 보상이 있다면 합의하여 이사할 수 있겠습니다이 부분 법정 기준은 없습니다빠르게 이사하여 발생하는 비용을 포함한 위로금 성격입니다합의가 가능하다면 적정 금액을 제안하여 주택 소유자와 절충하시고정한 기간까지 채우겠다고 결정하시면 만기까지 거주하기로 하겠다는 점을 알리셔도 임대인 마음대로 할 수 있는 사항이 아닙니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아파트 구매시 계약금을 지불함 상태에서 주담대로 잔금 치루는게 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능합니다.매매 잔금 당일에 등기 이전 신청과 근저당권 설정을 동시에 진행 시키면서 대출한 금액은 매도인에게 잔금 금액으로 직접 입금 시키는 방법으로 진행됩니다. 다만 대출 한도는 90% 까지는 어려울 듯 합니다.대출 비율과 금액은 매수인 소득과 신용, 지역 별 대출 규제 정책, 매수 부동산의 대출 적격 등 금융기관에서 결정할 문제입니다매수하고자 하는 주택이 있다면 계약 전에 은행 몇 군데 비교 상담 해 보시면 가능 금액과 잔금 지급 방법 등을 안내 받으실 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세2년이 다돼가고 2년더살수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현 계약의 계약기간 만료 6개월 ~ 1개월이전에 ( 2020년 12월10일 이전에 체결된 계약이라면 1개월이전까지) 임대인으로 부터 아무 연락이 없으면 으로 기존 계약대로 최대 2년까지 연장된 것으로 봅니다임대인으로 부터 그냥 그대로 살아도 좋다고 해도 문제가 없습니다.다만 임대인으로 부터 나가 달라거나 임대료 조건을 바꾸겠다고 통보가 오고 나가달라는 이유로 임대인의 실입주 등 정당한 사유가 없다면 임차인은 계약갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.임대인에게 임대차 법대로 2년 갱신 하겠다고 하시면 됩니다임대인이 이해 못하면 중개 부동산으로 통해 중재 받으세요이 때 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못하고 전세 보증금은 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다이렇게 계약 연장이 되었을 경우 부동산에서 계약서를 재작성하고 이후 확정일자 등 설명을 들어 보시는 것을 권장합니다이해하기 어렵다면 를 검색하여 사례들을 살펴 보시기 바랍니다편안한 주거생활 되시길 바랍니다
부동산
Q. 전세 계약 해지할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.스트레스를 많이 받고 계시군요주택 임대차의 본질적 목적을 달성할 수 없는 상황이라면 중도 해지도 가능합니다.사람이 살기 어려울 정도로 오염된 상태라면 가능하다고 하지만 임대인이 유책 해지에 동의하지 않을 경우 결국 소송으로 가고 객관적 입증도 필요하게 되는 복잡한 일입니다.또 어떤 구조적인 원인에 있고 임대인이 원인을 제거해 주겠다는 의지가 있는 경우는 일방적 해지도 어렵습니다.임대인이 해지를 받아 드리지 않는 다면 현실적으로 타협을 하는 방법이 가장 빠릅니다중개수수료를 부담할테니 중도 해지하고 이사하겠다고 요청하는 것입니다만일 이 마져도 협조가 안되면 주택임대차 분쟁 조정위원회에 도움을 받아 보세요https://www.hldcc.or.kr/잘 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 전세가계약금 지불하고 몇일 안으로 계약서 작성해야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가계약을 할 당시에 어느 날 몇 시에 만나서 서면 계약서를 작성하자고 합의하게 되는데 그 부분 아직 언급을 안 하신 듯 합니다언제까지로 해야 한다는 것은 없지만 보통 수 일내로 양측이 가능한 일시를 정해 서면 계약서 작성에 들어갑니다만일 안정했다면 상의하여 정하면 되고 서면계약서 작성시 까지는 잔금 입주 일정까지 확정하시면 됩니다일정이 예상보다 늦어질 것 같다면 좀 더 여유 있게 일정을 정하시고우선 중개 부동산에 사정을 알리고 중개사를 통해 서면 계약서 작성 일과 잔금 입주 일정을 협의 조율해 보시기 바랍니다원할하게 진행되시길 바랍니다