안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 계약만료 2개월 이전에 통보 안하면 묵시적 연장인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 12월 9일 이전에 체결된 임대차 계약은 계약 만료일 6개월~ 1개월 사이에 언급이 없으면 묵시적 계약으로 연장되므로 계속 거주를 희망하면 우선 이 기간이 지나기를 기다려 보신 후,만일 이 기간 중에 주인이 계약을 변경하고 싶다 하거나 해지를 요청하는 경우 임차인은 갱신계약 청구를 하겠다고 말할 수 있습니다이 경우 임대인은 정당한 사유가 없으면 청구를 거절하지 못합니다.그리고 임대료 조건의 변경은 최대 5%까지만 인상이 가능합니다1000/30만원의 5%인상을 월세만 적용한다면 1000만원/316,354원 입니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 시스템 에어컨과 부동산 양도세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.시스템 에어컨은 자본적 지출로 보아 양도세 계산시 필요 경비로 인정가능합니다양도 당시 적격 판정되기 위해 관련 증빙 서류의 준비 보관이 필요합니다카드 결재 하셨다면 공사 업체가 발행한 신용카드 매출 전표 나 세금계산서만으로고 가능하지만*가족카드 결제인 경우 가능하다는 사례를 보긴 했습니다만 증빙이 좀 애매한 상황입니다 승인 취소후 명의자 카드로 변경이 가능한 상황이 안된다면 업체에 요청하여 공사 견적서, 계약서, 영수증 등을 계약자의 주택 주소와 명의자가 일치하도록 발급 받아 추가 증빙을 확보하여두세요다만 증빙 적격 여부는 관할 세무서에서 사실 판단하는 사항으로 유권 해석에 차이가 있을 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 중계수수료는 현금영수증발급이 안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 현금영수증 발행 합니다2) 부가세는 해당 중개업소의 사업자 등록 유형에 따라 일반과세자는 부가세를 계산하고 간이과세자는 부가세가 제외됩니다.3) 중개수수료는 계약이 완료되면 청구할 수 있고 계약시 지급하는 추세가 되고 있으나 고객과 상의로 지급 시기를 정할 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세금을 계약금을 안뺀금액으로 더보냈는데요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.착오에 의해 잘못 입금된 돈을 돌려주지 않으면 횡령입니다형법 제355조 제1항은 “타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.”라는 처벌 법규정이 있으며유사사건의 판례로 “ 자신 명의의 계좌에 착오로 송금된 돈을 다른 계좌로 이체하는 등 임의로 사용하는 경우” 횡령죄가 성립한다고 판시하고 있습니다.한달이 넘도록 돌려주지 않는 것은 상식을 넘어선 일입니다.돌려받는 것은 당당한 일입니다우선 오입금 금액의 반환 요청, 지연 거부시 법적 절차에 착수 하겠다는 내용으로 내용 증명을 보내시고 나머지 절차는 여기를 참조하세요https://www.a-ha.io/questions/47e77359aebb8f608fda35a84e150710?recBy=VVDKE2https://www.a-ha.io/questions/479f6bb2410fc60b9ed40c9f7b662b95?recBy=VVDKE2
부동산
Q. 1년만 연장하여 전세를 살고 싶은데..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.문자라고 해서 의사표시에서 제외하는 것은 아닙니다문자로도 계약도 합의도 가능합니다부동산 표시, 임대료, 계약기간, 주요 특약사항 등 을 계약 당사자가서로 해석상의 오류가 없도록 명확하게 소통하였다면 충분히 연장 계약을 합의한 것으로 볼 수 있습니다.하지만 주고받은 문자의 동시 보관의 기술적 어려움이나 기억의 한계 등이 있으므로기존 계약서에 계약 연장 내용을 추가 기재하여 상호 서명하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다또 인근 부동산의 도움을 받는 경우 통상 이 정도는 대서료에 준하는 요금을 받습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 깡통전세란 정확히 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.과도하게 전세율이 높은 주택을 말합니다.전세부족은 계속되고 전세가격이 올라가면서 거래도 없는 주택의 매매 호가를 들어 올리는 역할을 하는 것이 우리나라 주택 시장의 현실입니다게다가 담보 대출보다 전세대출이 더 쉽습니다매매가와 동등하거나 매매가를 추월하는 전세보증금도 있습니다이러한 점을 이용하면 매수자는 소액으로 주택을 취득할 수 있습니다여려 채를 매수하는 공격형 투자자도 있습니다.전세보증금을 안고 소유하는 것 인데 갭 투자라고 합니다갭 이 작을 수록 임차인은 불안정한 상태가 됩니다시가 1억원의 주택에 6600만원정도 전세보증금이 있다면 본인 자금 3400만원이 필요하지만시가 1억원의 주택에 1억원의 전세보증금이 있다면 본인 자금 0원으로 소유자가 될 수 있습니다계속 전세와 매매가격이 상승하고 세입자가 잘 순환된다면 소유자는 투자금 없이 수익이 발생하겠지만전세 시장이 하락 국면이 되거나 갑작스런 전세 계약 해지 등 돌발상황에서 소유자의 다른 자금 여력이 없다면 임차인은 상당한 곤란을 처할 수 있습니다전세율이 과도하게 높다고 생각되면 피하거나 전세보증보험 인수 여부를 먼저 확인하는 것을 권합니다답변이 도움이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 임대인입니다. 월세 인상 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사업용 오피스텔을 업무용으로 임대하고 부가세계산서를 교부하고 있으므로 상가 임대차 법에 따라서1) 그렇습니다2) 만기 6~1개월 전입니다3) 5%를 초과하지 않는 범위에서 증액하여 조건 변경을 통지할 수 있습니다. 이를 거절시 퇴거를 요청한다는 조문은 없으나 현실적으로 증액에 대한 수락, 조정 협의 등이 없다면 재계약은 불발되고 기존 계약 만기로 종료됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 임차인인데 임대인이 후순위대출
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.순위가 바뀌지 않으므로 채권 순위 상태는 그대로 입니다다만 최악의 상황이 온다면 확정 일자 등은 보증금을 지키지는 않습니다만일의 경매 실행시 채권 순위만 결정할 뿐입니다.주택 가격 대비 과도한 전세 보증금,재무적으로 안정적이지 못한 임대인,변동성이 큰 부동산 시장 등은 보증금의 안전을 위협하는 요소입니다.시가 4.4억 주택에 선순위 3.2억이면 약간은 높은 편이지만 역세권, 신축급, 소형 아파트 등이라면 일반적인 전세율이므로 크게 염려는 안 하셔도 됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 주택 및 토지매매 세금관련 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산의 매도시 양도소득세가 발생합니다.단 주택의 경우 1세대 1주택이며 몇 가지 요건을 갖추면보유 2년 후 부터 최대 비과세가 가능합니다질문상의 내용으로 볼 때 위 주택 1주택만 소유하고 있다면 매도 금액 12억원이내일 경우는 비과세가 예상됩니다단 토지는 현 주택의 부속된 대지가 아닌 별도 부동산으로 보여집니다주택이 아니므로 위 비과세에는 적용될 가능성이 없고일반 부동산 양도 소득세율이 적용되어 과세 될 것입니다취득가격, 보유기간, 양도가격, 지목 등 구체적인 사실관계를 확인하여국세청 홈텍스 양도소득세 셀프계산기를 이용하여 확인 참조 하고실제 매도를 고려하신다면양도소득세는 착오가 많은 주택 세제이니 미리 세무전문가와 대면 상담하여 합리적인 매매가 되도록 준비하십시오감사합니다
부동산
Q. 주거용으로 임대한 오피스텔 사무실로 변경 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택으로 사용 중인 이웃에게 불편을 주거나주택에서 인허가나 사업등록이 불가한 업종이 아니라면 문제없어 보입니다예를 들어 아파트에 세를 살아도통신판매업이라든지주택에서 신고를 통해 사업등록이 가능한 재택 사업이 가능합니다이에 준한다고 판단되나임대차 계약에 특약이 있다면 우선합니다우선 사업등록이 가능한지 확인하신 후 임대인에게 설명, 협의하여 이해를 구하는 것이 가장 좋을 듯 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다