안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 새집 전세줄때 옵션은 하는게 좋은지??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세에서는 통상 옵션을 제공하는 것이 흔한 일은 아닙니다다만 전세 시장에서 경쟁력을 갖게 하기 위해 지역의 특성상 필요할 수도 있겠습니다해당 지역 세입자들의 선호도가 다를 수 있으므로 인근 부동산에 문의하시는 것이 가장 정확하고옵션이 없을 경우 매번 공사를 해야 하는 에어컨과 빌트인 시공시 내구성이 높아지는 드럼세탁기, 쿡탑, 붙박이장 등을 고려하시기 바랍니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 실거주 2년없이 조정지역 양도세 문의합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주어진 질문만으로 알 수 없습니다조정지역에서 비 거주후 매도시다른 주택이 없다면 양도차익 대소에 따라다른 비율의 세율이 적용됩니다양도세는 양도차익이 있어야만 발생하며양도세를 예상하기 위해서는취득금액 , 거래규제 지역여부, 동일 세대내 다른 주택 소유 여부,양도 금액, 보유 및 거주 기간 등 여러가지 구체적인 사실을 알고 있어야 합니다간단히 확인이 필요하다면국세청 홈텍스 양도소득세 셀프 계산기를 활용하여 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세집이 중간에 매매됐어요 계약서를 다시쓰나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새로운 소유자는 기존의 임대차 계약의 임대인의 의무와 권리를 그대로 승계합니다추가로 계약서를 작성할 필요는 없습니다소유자의 인적 사항이 바뀌었으니 새로 작성하자고 하는 경우도 있으나 기존 계약서에 부기 하는 정도로 해도 충분합니다새로운 계약서를 작성한다면 작성 시점과 내용에 따라 권리 분석이 필요하거나 확정 일자 순위에 영향을 미칠 수 있으므로 기존 계약을 그대로 유지하시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 무주택자, 1주택자, 2주택자별로 주택 구입및 판매시 세금을 알려주세요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정대상지역 기준으로 말씀드립니다(서울전역)취득세는 주택을 취득시 내는 세금이죠보유 주택수가 늘면 늘수로 세금이 중과되는 방식입니다거래가를 기준으로 과세되며첫주택 1 ~ 3% (금액에 따라 차등)2번째 주택 8%3번째 이후 12% 입니다양도소득세는 양도차익이 있어야만 발생하는 특징이 있습니다.취득한 가격대로 판다면 세금이 없는 것이죠그런데 주택에 한정하여 양도 차익이 있더라도 1가구 1 주택자가 2년 이상의 거주기간,매매 가격이 12억 이내의 조건에 해당한다면 세금 청구를 안 합니다이것을 라고 합니다이 조건이 안되는 경우는 양도 차익의 6%에서 45%를 양도소득세로 징수합니다실제로는 필요경비, 개인공제, 장기보유 공제 등을 통해 약간 더 과세 금액이 줄어 듭니다이것을 라고 합니다그런데 조정 지역에서 2채 이상의 다주택자는 장기보유 특별 공제 적용없이 2채의 경우 일반과세율 + 20% ,3채 이상의 경우 일반과세율 + 30% 추가 적용하여 과세 됩니다이것을 양도소득세 라고 합니다2채 이상의 주택을 가지고 있다면집값이 아무리 올라도 절반 이상 세금으로 내야 하는 경우가 많죠양도소득세의 구체적인 세액은 주택수, 거주기간, 필요경비, 양도차익 등 구체적인 사실관계가 확인되어야 예상이 가능하며 언급하지 않은 예외도 많아 가장 착오가 많은 주택 세제 입니다.매도를 계획하는 경우는 세무 전문가의 조언이 필요한 부분입니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아파트 매수 후 누수현상확인, 매수 매도자 중 누가 비용을 처리해야 할까요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 위층에 공용부분 하자가 아니면 위층에서 배상합니다2. 매매 당시 매수인의 과실없이 하자를 알 수 없었지만 매매 시점부터 하자가 존재하였다면 매도인의 책임에 해당합니다사실을 안 날로부터 6개월 이내에 청구할 수 있습니다 그러나 입증은 매수인의 몫이며 노후 주택의 경우 원인 입증이 난해하고 매도인에게 무한 책임을 묻지 않는 판례가 나오고 있습니다분쟁마다 사정이 다르고 판결이 있기 전까지 확언하기 어려운 사항입니다.3. 아래층은 선의의 피해자로 원상 복구가 기본입니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 재개발 지역 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 주택 건설까지 사업 기간이 장기간이 소요 된다는 점철거 이주와 준공 시 두번의 이사가 필요한 주거 불안정과 번거로움 , 현실적으로 대출 이자에 대한 부담 등으로재개발 진행중 기존 주택 매각후 다른 대체 주택을 마련하는 경우가 전체 원주민의 절반 이상입니다.특히 재개발지역 특성상 오래동안 거주한 연로한 분들이 많아 경제적으로나 신체적으로 새로운 주거 환경에 적응하기가 어려운 경우가 많은 것 같습니다저는 매각후 새로운 주택 마련을 권유하는 편입니다.근래에는 재개발 사업의 사업성이 높아지면서 재개발로 인한 프리미엄이 사업 초기 단계부터 상당한 비중으로 거래됩니다.따라서 감정 평가액을 크게 상회하는 금액으로 매도가 가능합니다.재개발로 인한 부가가치도 어느 정도 챙기면서 자신에게 더 잘 맞는 규모의 주택을 선택할 수 있는 기회를 찾아 보세요.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 가구 산정 기준 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 100문 100답 주택 세제상의 1세대의 정의 입니다「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함)위 내용에 근거하여 질문하신 분은 30세 이상의 분리된 세대를 구성하였으므로본인 명의 2주택 외에 본인 세대의 주택 수에 추가될 주택이 없습니다.동생 분은 동거하더라도 독립 세대 또는 부모님의 세대에 속합니다건강 보험료 피부양자와 주택 세제상 세대 분리는 관련이 없습니다.세대 분리와 소득 관련 사항은 30세 이하의 미혼자의 경우 독립 세대를 인정 받기 위해서는 월별로 중위 소득의 40%에 해당하는 지속적인 소득의 증빙이 가능해야 한다는 항목이 있습니다.이상은 필자의 현업 경험에 기초한 개인 견해로 과세 관청의 처분과 다를 수 있습니다양도소득세는 착오가 많은 주택 세제로 매도를 계획한다면 구체적인 사실 관계를 제시하여 세문 전문가와 대면 상담을 권장합니다
부동산
Q. 아들 세대주 자격획득을 위한 우리집 전입신고 법적문제 궁금
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.증여가 직접 이유가 아니고 증여후 주택 수 분리를 위해 세대 분리가 필요한 것이 아닐까 합니다.과거에는 장관, 대통령 후보도 위장 전입을 하고 대수롭지 않게 넘어가곤 했습니다.최근에는 청약 등에서는 위장전입 의심시 전수 조사 후 처벌하는 등 위장 전입으로 인한 불공정행위에 대해 엄한 잣대를 적용하는 추세입니다우선 사실과 다른 주민 등록 전입신고는 주민등록법 제37조 위반으로 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 형사처벌 사항입니다모두 적발 되지 않을 수도 있습니다.그러나 세대주의 나이, 소득 등을 고려시 양도소득세 탈루 등 위장 전입 정황이 의심될 경우 수사 대상이 될 수 있습니다실제 국세청의 수사 의뢰시 첨단 방식에 의해 대부분 적발된다고 합니다세대주도 처벌의 대상의 될 수 있으며 이것은 형사 처벌로 공직자는 불이익이 있을 수 있습니다개인의 친분 관계로 잠시의 불편이 있을 지 모르나 거절하시면 수락하는 것 보다 마음의 불편이 없을 것입니다
부동산
Q. 1가구2주택 관련문의 드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.동일한 세대이면서 2채의 주택을 소유한 경우 1가구 2주택에 해당합니다.단 미혼이라도 30세 이상의 자녀 분과 65세 이상의 부모님이 함께 거주하는 경우 취득세 부분에서는 동거봉양하는 별도세대로 봅니다따라서 취득세는 중과 되지 않을 것으로 보입니다다만 양도소득세에서는 동일 세대로 간주될 가능성이 있습니다.기존 주택의 양도를 고려하신다면 , 를 검토하실 수 있겠습니다양도소득세 예상 금액은 기본적으로 소재지 거래 규제 지역 여부, 거주 또는 보유 기간, 취득 가격, 필요 경비, 양도 가격 등 여러가지 구체적 사항이 있어야 산출이 가능하므로 생략하겠습니다.주택 세제는 단순한 질의 응답으로 착오가 발생할 수 있고 상당한 금원을 지불해야 하므로 매매를 계획한다면 구체적 사실관계를 제시하여 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 법무사 통해 소유권 이전 등기시 비용 관련해서 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대략 50만원 전후 서비스 비용이 발생합니다부동산 소개시 신뢰나 업무 처리 능력에서 가점을 줄 수 있습니다개별적으로 선임하여도 문제는 없습니다대체로 등기소 주변에 사무실이 많습니다해당지역 법무사를 이용하는 것이 출장비가 절약됩니다참고가 되셨기를 바랍니다