안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 부동산중계수수료는 어떻게 산정하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개수수료는 법으로 정해집니다현행 중개수수료는 2021년 10월 19일 공인중개사법으로 공포 시행되고 있으며 이전에 비해 주택 부분 수수료율이 상당 부분 인하되었습니다현재 전국이 동일하나 각 시·도 조례 개정으로 변경될 수 있습니다.아래 표를 참고 하시고 질의 하신 기준 금액은 공시가격이 아닌 "거래 금액" 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세집 마루바닥 손상에 대해 질문합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.입장에 따라 견해가 매우 다를 수 있는 사안입니다임차인은 오히려 " 자연 마모나 시설 구조적인 변형"으로 임차물의 사용 수익에 불편과 하자가 있으므로 보수를 요청하거나 보수후 수리비를 청구할 수 도 있고,임대인은 정도를 넘어선 부주의한 사용, 물리적 타격 등 관리의 소홀에 발생한 훼손에 해당하는 하는 것으로 판단하여 원상 복구를 요청할 수도 있습니다주택 바닥이나 출입문은 계속 하중이 가해지고 압력을 받고 흔들리는 구조물입니다.주택 세입자가 아무리 조심해서 사용해도 자연 마모를 막을 수는 없고 구조적인 문제나 원료의 특성상 시간이 지날 수록 변형될 수 있기 때문에 객관적으로 책임 소재 판단이 쉽지 않습니다.임대인의 입장에서 약간 불만스러울 수도 있지만 내장제는 한시적인 내구성을 가진 소모품으로 몇 년간의 임대차 후 최초의 상태로 보전은 되지 않습니다.임차료에서 이 부분의 댓가 지불이 포함되어 있다고 보아야 할 것입니다.그러나 상식을 넘어선 훼손이라고 생각한다면 복구를 요청하시고 해결이 안된다면 주택임대차 분쟁위원회의 도움을 청해보시기 바랍니다.원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 전입신고 안되는 오피스텔 아무 문제 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업무용으로 등록한 오피스텔로 보입니다오피스텔의 준주택적 성격으로 주거용이 아닌 업무용으로 사용시 주택 수에 안 들어가는 점 때문입니다.임대인의 주택 세제 관련사항으로 발각 되든 안되든 임차인에게 불이익이 가는 일은 없습니다사적인 공간에서 주거용 사용인지를 확인 단속한다는 것도 불가능합니다단 주민등록 전입이 안되어 불편하고 , 원거리 통학 직장 등 일시적인 사용보다 장기 거주 성격이 강하다면 전입이 되는 오피스텔을 찾기 바랍니다주거용으로 임대하는 오피스텔도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 주거용오피스텔인데 재산세를 업무용으로 내는 경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 오피스텔 보유중 신규 취득 주택이 있을 경우 오피스텔이 업무용 재산세가 과세된다면 주택 수에 들어가지 않습니다단 현재 세입자가 실질적으로 주거용 사용을 하고 있다면 예고없이 주거용 재산세가 적용될 수 있습니다.2) 오피스텔과 주택 보유중 오피스텔 또는 주택을 매도할 때 양도세는 오피스텔이 주택수에 들어가는지의 판단은 주민등록 전입 등과 관계없이 사실상의 주거 용도로 사용시 주택 수에 포함될 가능성이 큽니다.취득세와 양도소득세는 과세권이 다르고 취득세는 형식위주 양도소득세는 실질위주 과세 입니다.주택 세제는 구체적인 사실관계 없는 단순 질의 응답만으로 착오가 발생하기 쉽습니다거래를 계획하신다면 취득세는 시군구 지방세 담당, 국세는 국세청 또는 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 전세 계약 만료전, 이사갈 경우 보증금을 바로 반환해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약 내용만을 우선하여 판단할 경우 세입자의 사정으로 이사하더라도 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다만기에 반환해도 법적인 문제가 없습니다.그러나 현실에서는 사정을 이해하고 대신 서로 손해를 메꾸어주는 방법으로 문제를 풀어 나갑니다.새로운 세입자를 구하여 전세 보증금을 돌려받고 계약을 못지킨 임차인이 부동산 수수료를 부담하는 방법으로 임대인과 협의하는 경우가 일반적입니다.(월세의 경우는 새 임차인이 나올 때까지 월세도 부담)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아파트임대기간이끝나면더살고싶은데어떤방법으로주인에게통보해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 12월 10일 이후에 계약이나 재계약을 하신 경우 만기 6 ~ 2개월 전에,2020년 12월 9일 이전의 계약이라면 만기 6 ~ 1 개월 전에 임대인은 계약 조건의 변경이나 계약 종료를 통지할 수 있습니다.만일 이 기간중 아무런 언급이 없으면 자동으로 2년간 종전과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 봅니다따라서 임차인 입장에서는 아무 말 없이 기다리면 됩니다.그런데 이 기간중에 임대인이 계약 조건의 변경 (임차료 인상 등)요청 하였고조건을 받기 어려운 정도라면 임차인은 주택 임대차보호법에 의한 을 사용할 수 있습니다."계약 갱신을 청구권을 사용하겠습니다" 라고 하시면 됩니다이렇게 갱신 계약을 할 경우 법정 최고 인상 가능한 범위는 보증금과 월 차임의 각 5% 이내 입니다.한편 위 기간 중에 임대인은 소유자 본인 가족의 실제 거주 등 정당한 법정 사유가 있을 경우 계약 갱신을 거절 할 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 업무용 오피스텔을 자가처럼 사용해도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업무용 오피스텔을 실제 하시는 사업 업무용으로 활용 하는 것에는 문제가 없습니다(혹시 사업자 냈다는 의미가 "일반임대사업자"라면 본인의 실제 영위하는 사업자로 변경하시면 됩니다)업무용 오피스텔은 실제 사용 상태에 따라 주택으로 분류 될 수 있습니다.어떤 용도로 사용하든 위법은 아니며 다만 주거용으로 사용될 경우 주택 세제의 적용을 받게 될 뿐입니다주민등록 전입과 관계없이 사실상 주거 겸용으로 사용하는 경우 주택으로 판정될 수 있습니다.이 경우 기존 주택이나 추가 주택의 취득, 매도시 고율의 주택 세제가 적용될 수 있습니다.주택 숫자 관리가 필요한 경우 오피스텔 운영에 유의하여야 합니다.사업자 등록과 부합한 사업 목적에 사용하고 사업 소득 신고가 되었다면 추후 업무용 오피스텔로 사용 되었음을 소명할 수 있을 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 월세 받는 계좌를 타인명의로 변경할수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 문제가 없습니다월세 받는 사람 , 계약 당사자,임대인, 소유자 모두 동일인이어야 정상입니다.임차인과 상의하셔서 임대인 명의로 받으세요참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 같은 아파트에 세대주가 2명이 될 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가옥의 구조상 1개의 출입문과 현관을 사용하는 공동주택의 경우 세대주로 전입을 안받아 줍니다만일 1주택 2 세대주가 된다거나 동거인으로 등재된다고 하더라도 가족이 아닌 지인 관계라고 한다면 각각 소유한 주택은 상대방의 주택 수에 영향이 없습니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세입자인데 집에 하자가 너무 많아요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문으로 볼 때 주택 임대차의 본질적 목적에 따른 사용 수익이 어렵다고 보입니다이 경우 임대인을 대상으로 계약 해지와 손해배상 청구가 가능합니다다만 임대인의 견해로는 경미한 사항으로 여겨서 계약 해지까지는 난색을 하거나 손배액도 합의하지 못할 수도 있겠습니다1 차적으로 중개 부동산이나 주택 임대차 분쟁 위원회에 중재나 도움을 받을 수 있겠지만 견해 차가 좁혀지지 않으면 결국은 법적으로 해결될 문제가 됩니다.우선 임대인에게 이 상태에서는 거주가 불가하여 이사하겠다고 통지하고 주택의 하자로 인해 실제적으로 피해액, 손해가 예상되는 금액을 정리하여 합의를 시도해 보시고다음 단계를 검토해보세요원만하게 해결 되시기를 바랍니다