안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 일시적1가구2주택 비과세 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문1. 두곳다 비조정이었으나 현재 조정인데 A주택 비과세 매도시 필요한요건이 2년보유인지 2년거주인지 궁금합니다.>> 2017년 8월12일 이전 취득주택은 조정대상지역 상관없이 2년 보유입니다질문2. 2년보유가 맞다면 A주택 관처전 6개월가량보유 + 준공후 등기하고 1년6개월보유 채운뒤 매도하면 비과세 가능할까요?>> 국세청 유사 상담사례를 확인한 결과," 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업에 따라 재건축되어 주택을 양도하는 경우에는 종전주택 보유기간과 재건축공사기간, 완공 후 보유기간을 통산하여 보유기간 요건 충족여부를 판단하는 것이나, 입주권 상태에서 양도하는 경우에는 공사기간을 포함하지 않음"으로 공사 기간을 고려한다면 준공 이후 매도시 비과세가 가능할 것으로 사료 됩니다이상 답변은 일부 개인적 견해일 수 있으니 거래를 계획하신다면 해당 시기에 국세청 또는 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다감사합니다
부동산
Q. 현재 조정지역이 내 아파트이지만 매수 당시 조정지역이 아니였다면 양도세 면제를 위한 2년 거주 의무가 없는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.예 맞습니다.1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 받기 위해 에 더해 요건이 필요한 경우는 2017년 8월 13일 이후취득한 주택으로 취득 당시에 조정지역이었을 경우 입니다취득 당시 또는 비조정지역 (조정대상지역 지정전에 계약금이 건너간 경우 포함)이었다면 만으로 비과세가 가능합니다주택세제는 단순 질의 응답만으로 착오가 발생할 수 있으니 매매를 계획하셨다면 구체적인 사실을 제시하여 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다감사합니다
부동산
Q. 집주인이 저 모르게 위장전입신고를 하였습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두가지 사안을 분리하여 생각해 보면우선 계약기간 만기가 5월이라면 현재 3월은 갱신청구 또는 재계약 거절 통지의 기간에 속합니다.임대인이 실거주를 목적으로 갱신계약을 거절하는 것은 정당한 사유에 해당하여 아쉽지만 이사를 준비해야 할 것으로 보입니다.단 실거주를 이유로 재계약을 거절한 뒤 다른 임차인을 구하여 계약하였다면 전 임차인에대해 손해배상의 대상이 됩니다다음으로 건은 주민등록법 위반사항입니다.그러나 집주인의 위장 전입으로 기존 거주하는 세입자들에게 임차권을 제한하는 등 손해를 끼칠 가능성이 없고 불법적인 다른 유익이 발생하지 않았다면 실제 입주를 앞두고 있다는 전제하에 빠른 전입 신고만으로 처벌 가능성은 낮아 보입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택 중과세 대상인지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2022년 1월 4일 배포한 기획재정부 2021년 세법개정 후속 시행령 개정에 따르면 1분양권 + 1주택을 소유한 2주택자로 주택취득과 분양권 취득의 간격이 1년 이상이라면분양권으로 취득후 3년 이내에,또는신규주택 완성후 2년 이내에 세대원 전원이 신규 아파트로 전입하여 1년이상 거주하는 조건으로,신규주택 완공 전후 2년 이내에 종전주택을 양도시 일시적 2주택 비과세가 적용될 여지가 있으나부동산 세제는 구체적인 사실관계 없이 단순 질의 응답만으로 착오가 발생할 수 있고 적용시점에 따라서도 결과가 다를 수 있으니 거래 계획이 있다면 부동산이 아닌 국세청 서면 질의나 세무전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 권리금 시설물에대한 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.에어컨의 작동 여부에 대해 수리가 필요한 상태의 고지가 없었고 양수인의 뚜렷한 과실 없이 고장인 상태를 모르고 인수가 되었으나 양수후 시험에서 고장을 발견하였다면 수리비 부담 요청이 들어올 수 있는 사안입니다.정상 작동이 안되어 수리가 필요한 현황을 설명 하였거나작동 여부와 관계없이 현 상태에서 양도 양수 되는 것 임을 고지하였다면 수리비 요청을 거절할 수도 있을 것입니다권리금 전체 금액 중 특정 시설의 비중에 대하여 견해가 서로 다를 수 있는 사항으로 양도 양수시 추후 오해가 발생하지 않도록 시설 품목별 현 상태와 책임 한도를 좀 더 명확히 할 필요가 있었습니다.양수인 보다는 양도인이 종전 사용자이자 수익자로서 적극적인 설명을 해 줄 의무가 있고 이 부분이 부족했다면 수리비를 부담하는 것이 맞다고 생각합니다.이상 필자 개인의 견해가 포함된 답변으로 법률적인 이론과 다를 수 있습니다
부동산
Q. 오피스텔 재산세 얼마 나오는지 계산해보려는데 공시가격을 어떻게 구하나요???
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택이 아닌 건물의 시가표준액은 https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTINB1R0 에서개별공시지가는 https://www.realtyprice.kr/notice/gsindividual/siteLink.htm 에서주소지를 검색하여 확인할 수 있습니다건물 시가표준액과, 토지는 개별공시지가 x 지분 또는 토지 면적을 곱해 산출한 금액을 합쳐서 재산세 어플에 대입하여 보세요참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 조립식 주택 철거하면 주택 보유수에서 빠지나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문의 취지대로 적법한 절차를 거쳐 철거 멸실시 1주택자가 되는 것은 문제가 없습니다기존 주택이 있는 상태에서 농어촌 주택을 취득하여 3년이 경과한 경우.농어촌 주택은 주택 수에 안들어가는 제도가 있읍니다요건에 맞다면 굳이 비용을 들여 철거하지 않아도 기존 주택의 비과세가 가능한 제도이니 참조 하시기 바랍니다https://cafe.naver.com/tozishop/240질문 감사합니다
부동산
Q. 오피스텔 이사 전 한달전에만 통보하면 전세금 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 계약한 만기 기간까지 보증금 반환을 거절 할 수 있고 월세가 있다면 역시 지불을 요청할 수 있습니다.계약사항의 이행을 요청하는 것으로 정당한 요청입니다.그러나 현실에서는 사정을 서로 양해하여 새로운 임차인을 받아 보증금을 돌려주고 임대인의 손해 부분은 메꿔주는 경우가 일반적입니다.계약을 해지하는 임차인은 임대인의 승낙을 받아 세를 내놓고 새로운 임차인이 들어 올 때 까지 임차료와 부동산 수수료를 부담하는 방식입니다.물론 계약 잔여 기간, 임대인의 성향, 임대운영 계획에 따라 세입자가 들어 오지 않더라도 임대인이 보증금을 돌려주는 경우도 있습니다. 이 경우는 3개월분 또는 잔여 기간의 월 임차료를 요구하는 경우도 있습니다.이 내용을 참조하시고 임대인 분과 잘 상의하셔서 원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 주거용 오피스텔 등록주택임대사업자가 아니더라도 임대료 5퍼센트 상한을 적용 받을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1.주임사가 아닌 일반 주거용 임대에서 5%이내 인상을 강제하는 경우는 임차인의 계약갱신 청구시 입니다주택임대차보호법에 정한 사항입니다.임차인과 합의로 5% 이상의 인상도 가능하나 이 경우는 새로운 계약으로 보아 만기후 임차인은 계약갱신 청구권을 사용할 기회를 갖게됩니다.그리고 주임사와 달리 새로운 임차인에게는 종전의 임차인의 임대료와 관계없이 임의의 금액을 적용할 수 있습니다.2.계약서를 쓰지 않는다면 이번 재계약이 인지 인지 구분할 근거가 약합니다.묵시적 갱신으로 연장된다면 만기후 임차인이 계약갱신 청구한다면 5% 초과하여 임대료 증액이 불가합니다.그런데 이번 연장이 에 의한 것임을 명확히 하면 만기후 임대인은 재계약 거절이나 새로운 임대차 조건을 제시할 수 있습니다.단순 갱신 계약의 부동산 수수료는 부동산 중개소 자율적으로 상당히 할인된 가격을 적용합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세계약 자동 갱신했는데요..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.5월말이 계약 만기라고 한다면 현재 3월초는 계약 갱신이나 거절의 통지 기간에 속하고 있습니다.세입자는 청약을 한 것이 아니고 단순히 만기시 어떻게 하실 계획인지 확인한 것에 불과하고임대인은 갱신이 가능하다고 통지해 주었으나 퇴거를 결정할 수도 있는 사항이며,세입자가 갱신을 요청하였고 임대인은 승낙을 하였으나아직 재계약서를 작성하지 않았으므로 계약이 성립하지 않았다고 주장할 수 도 있습니다(묵시적 갱신이 아닌 경우 갱신계약의 경우 계약서를 작성하는 것이 일반적임)마지막으로 양측이 진의로써 통화를 통하여 갱신하기로 완전한 합의와 구두 계약이 성립하였으나임차인이 계약을 일방적으로 파기한 것 일 수도 있습니다.하지만 객관적인 근거가 없으며, 아직 묵시적 갱신이나 갱신 청구 기간이 경과하지도 않았습니다.결론적으로 분쟁은 있으나 책임 소재를 가리기도 어려운 상황입니다.없던 일로 하고 새로 세입자를 찾는 것이 현실적인 방법으로 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다