안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 양도세 비과세가 가능한지 확인 부탁드립니다!!!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청의 유사 사례에서 살펴보면부친과 모친은 주민등록여부에 불구하고 동일 세대원이며모친이 본인 세대에 있다하더라도 유주택인 부친과 공동생계를 유지하고 있다면 독립세대로 볼 수 있고 주택 수는 간섭이 없습니다양도소득세의 비과세는 주민 등록상의 분리가 아닌 사실상 생계를 달리 하는 지에 따라 1가구를 판정 적용하므로 사실관계가 더 중요합니다경우에 따라서는 같은 주소지에 거소하더라도 비과세가 되는 경우도 있습니다애매한 상태에서는 소명 자료가 필요할 수도 있습니다.다만 양도소득세는 양도시점의 상태를 통해 과세하는 것으로질문 하신 분의 경우 해당 주택은 아직 준공 입주도 안한 상태로 비과세가 되기 위해서는 조정지역이라면 2년 이상의 거주요건이 있으므로 이전에 세대 구성을 명확히 한다면 문제가 되지 않겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 매매 하려는데요~~?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.의무기간 전이라도 가능합니다.단 매수자가 남은 의무기간을 채워주는 방식입니다이것을 라고 합니다부동산과 사업을 동시에 이전하는 것입니다주택임대사업자 포괄양수도 조건 매매로 진행하시면 됩니다임대사업 양수도에 관한 구체적인 사항은 국토부에서 운영하는 렌트홈사이트 에서 확인하실 수 있습니다https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open#
부동산
Q. 일반임대사업자를 주택임대사업자로 바꿀 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반 임대사업자란 업무용으로 부동산을 빌려주고 세금 내는 업종입니다오피스텔이 사업재료이므로 분양 취득시 건물분 부가가치세를 환급해 줍니다만일 10년 이내에 폐업시 환급한 부가세를 남은 기간 비율에 따라 도로 반납하여야 합니다사업을 승계 받은 매수인도 마찮가지입니다부가세 환급 받은 것을 고려해 매매가가 정해졌을 것으로 예상합니다일반 임대 사업 폐지는 언제든 할 수 있고 세무서에서 처리합니다일반 임대사업 폐지후 주택임대사업자 등록도 언제든 할 수 있습니다다만 주택임대사업자 등록이 가능한 가격, 면적, 지역에 대한 기준이 있으므로 여기서 확인해 보시기 바랍니다https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 집을 공동명의로 했는데 명의를 하나로 합칠려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.반반 지분의 부부 공동 명의라면 6억원의 증여공제을 활용하는 증여방법으로 단독소유권 등기하시는 것을 추천합니다증여세, 취득세, 등기 위탁 수수료가 발생합니다증여세는 시가 또는 시가가 없으면 공시 가액을 기준금액으로 하여 금액에 따라 세율이 정해지나 부부 증여시 전체 주택 기준금액의 50%가 6억원이내라면 과세금액이 없습니다.따라서 전체 주택 가격(기준금액)이 12억원 이내라면 증여세 부분은 발생하지 않을 수 있습니다.취득세는 주택 공시가격을 기준금액으로 하고 (지방교육세,농어촌특별세포함) 전체 공시가격의 50% X 4% 입니다.편하게 하시려면 간단히 법무사 사무실 몇 군데 견적하여 위탁 하는 것이 가장 빠르고 쉬운 방법입니다대상물 가액에 따라 30~50만원 정도 서비스 요금이 발생합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 취득세, 법무사 등기 치는데 걸리는 기간?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.잔금일자에 맞춰서 합니다.당일 매도인의 서류를 받기 때문에 이것을 확인하여 바로 진행하는 것이 가장 일반적입니다매수인이 셀프 등기도 하는 분들이 있는데 거래 규모나 중요성 복잡성에 비춰 법무사의 서비스를 받는 것이 일반적입니다법무 서비스 비용은 매수인이 부담하며 직접 법무사에 요청하거나 거래 부동산에서 안내 받으실 수 있습니다.이 기준으로 질문에 답을 드립니다1.당일 가능합니다단 소유권이전 등기 신청후 접수시간대와 등기소의 업무 처리 양에 따라서 등기 이전까지 3~5일 사무처리 기간이 필요 할 수 있습니다.2.매도자 준비서류1) 신분증2) 인감도장3) 매도용 인감증명서 1통4) 주민등록초본 1통 (과거 주소 변동 내역 포함, 주민번호 표기)5) 등기필증매수인 준비서류1) 매매계약서2) 신분증3) 도장 (일반도장 가능)4) 주민등본 (상세)5) 가족관계증명 (상세)6) 실거래 신고필증 (부동산 또는 매수인)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 2개월 전 월세 올리는 걸 언급했는데 임차인이 묵시적갱신이라 주장합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 임대차 계약은 임차인의 주장하지 않으면 2년의 계약으로 봅니다따라서 현재 묵시적 갱신 상태라고 보기 어렵고 임차인은 1년의 계약을 주장하지 않았다면 2년 계약기간이 보장됩니다.묵시적 갱신의 경우도 종전 계약 조건으로 재계약된 것으로 보는 것이므로 임차인은 기존 계약 조건으로 거주가 가능함으로 실질적으로 동일한 결과이므로 표현상 선택한 단어인지도 모르겠으나 질문을 볼 때 소통 과정에 아쉬운 점이 있으며, 1년으로 정한 임대차 계약은 임차인이 주장하지 않는 한 실질적으로 2년 계약과 다름없음을 이해하여야 합니다임차인이 1년 계약을 인정하고 시세에 맞게 새로운 계약을 하지 않는 경우라면 임대인의 입장에서는 1년후 보증금 등 임차료 인상을 강행할 방법이 없습니다.그리고 2년후에도 임차료를 인상하기 위해서는 만기 6~2개월 사이에 계약 변경을 통지해야 합니다인상하려는 임의의 금액을 제시할 수는 있으나 임차인이 계약 갱신 청구권을 주장 한다면 기존 임차료에서 5%를 초과할 수 없습니다 (계약갱신 청구시 최대 조정 임차료 2500/95 >>> 2615만/99.9만원)원만하게 해결되시길 바랍니다관련 법률 참조 :제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.제7조(차임 등의 증감청구권)① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
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Q. 계약종료전에 집주인이 이사가라고 하구선 ...'
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재는 이사 비용에 대한 제안은 없어진 것이라면 조건부 이사에 대한 합의가 깨진 것이므로 굳이 빠른 이사를 할 필요는 없는 것 같습니다.현재 첫 계약 기간 중이고 계속 거주을 원한다면 만기 2개월전까지 통지하여 2년 더 계약갱신을 요구할 권한을 가지고 있습니다.다만 소유자는 소유자나 소유자 존비속 가족의 실거주를 목적으로 거절할 수 있으며 이 경우 임차인은 이사하여야 합니다.만일 임차인을 내보낸 뒤 임대인의 실거주 없이 다른 임차인을 구하여 세를 놓았다면 전 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다한편 소유자의 실거주를 이유로 갱신 계약을 거절한 후 이사후 매매를 했다면 전임차인은 전 임대인에세 손해청구가 가능한지에 대해서는 아직 논쟁이 있으며 최근 한 판례에서는 전 임대인에게 배상책임이 없다는 판결이 있었습니다https://n.news.naver.com/article/032/0003129002현재 임차인 입장에서 확실한 것은 실거주 목적 거절 후 다른 임대가 있었을 경우만 배상 청구가 가능하다는 점을 참고하시고 주택 계획을 세우시기 바랍니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 아파트거래 자금소명관련 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 예 그렇습니다2) 자금조달 계획서상 차용증 작성 일자는 기재하는 란이 없습니다소명 자료 차용증은 최초 금액이 이체 된 날을 적고 통장 이체 내역이 다른 사유를 부기하는 것이 더 합리적일 것 같습니다만약간 기재 사항이 미흡하더라도 사실에 부합한다면 추가 소명도 가능하며 문제가 되지 않습니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 조정지역마파트매매후 실입주는 언제
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문으로 보아 조정 지역내의 일시적 2주택 비과세 특례상의 전입이사 및 종전 주택 양도 기한을 말씀한 것으로 이해합니다조정지역에서 기존주택 보유중 전세 계약있는 주택 매수시 당해 전세가 끝나는 최대 2년까지 신규주택 입주와 기존주택 처분을 유예할 수 있습니다.이 기간을 경과하도록 전입 신고가 안될 경우 비과세 혜택이 사라집니다취득시 기준 조정 구역인 경우 1가구 1주택을 만족하는 상태에서 매수후 보유2년이상 , 거주2년이상 + 매매가 12억이하시 양도소득세 비과세 가능합니다양도소득세는 양도차익이 있을 때만 과세하는 것으로단기매도 양도차익의 70% 든 60% 든 차익이 없으면 세금도 없습니다.양도소득세는 가장 복잡한 주택 세제로 구체적인 사실관계 없이 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉽습니다매매를 고려하신다면 세제 전문가와 대면 상담하시는 것을 권장합니다질문 감사합니다
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Q. 가정집을 사무실로 용도변경 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.별도의 용도변경이 필요 없이 사업자 등록이 가능한 업종이 있으니 (예 통신판매사업자 등) 우선 세무서에 영위하실 업종이 주택에서 사업자 등록이 가능한 지 확인하여 보십시오자가라면 즉시 사업 착수가 가능하겠으나 임차 주택이라면 임대인에게 양해가 가능한지도 확인이 필요하겠습니다경우에 따라서는 주택에서 사업자 등록이 불가하고 근린 용도로 일부분을 용도 변경해야 가능한 사업 형태가 있습니다 (예 부동산 중개소 등)이 경우는 건축물 시설 구조, 입지 등 (주차장, 정화조, 용도구역 등)에 따라 용도 전용 가능한지 검토, 신청 절차 등으로 경험이 없는 개인이 진행 하기에는 부담스럽습니다건축 사무소 위탁 비용과 설계, 변경 공사 등이 더해 진다면 배보다 배꼽이 커질 수 있습니다.용도 변경 없이 주거 겸용으로 사용이 가능한 경우가 아니라면 차라리 기존 사무실을 임대 하는 것이 유리하지 않을까 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다