안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 1가구를 소유하고 있으면서 2주택적용 않받고 주택구입방법
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현실적으로 실제 주거용 2주택 소유중으로 다주택을 피할 수 있는 방법은 없습니다소수지분 형태로 공동 매수시 소수 지분 공동 소유 주택은 과세 대상 판단시 주택수에 포함되지 않으나① 해당 주택 임대 수입금액이 연간 600만원 이상일 경우② 기준시가 9억원 초과 주택에서 30% 초과 지분을 보유할 경우 주택수에 들어가는 제한 사항이 있다는 것을 참조하시고향후 공동 소유 부분도 양도나 증여를 할 것이라면 처음부터 따님 명의 매수를 추천 합니다.자녀 분은 주민등록이 분리되어있고 소득이 있으므로 자녀 분 명의로 구입시 별도의 세대가 될 것으로 보입니다30세 이하 미혼 독립된 세대로서 소득 조건은 월 73만원 정도의 지속적인 소득이므로 어려운 조건은 아닙니다다만 매수 금액의 자금조달 증빙시 딸의 보유 자금이 없거나 부족하다면 비과세 증여액 5,000만원을 제외한 금액은 증여나 차입금으로 소명하는 방법이 있습니다.매수 진행시 부동산 중개사 또는 세제 전문가와 구체적으로 상담하시기를 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 조정지역아파트보유만하고 매매할경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 과 과의 차이에서 를 뺀 에 부과되는 세금입니다따라서 차익이 없다면 다른 조건을 볼 필요없이 양도소득세는 없습니다조정지역인 경우 차익이 있더라도 1가구1주택이고 2년이상 거주 및 보유시 12억 이하의 매매 가격에 대해서는 세금이 없습니다(비과세)2년 이상 거주없이 보유하였다면 양도차익 금액이 있을 경우 금액 크기에 따라 다른 세율에 의해 과세됩니다.전입신고를 못했다는 것은 거주하지 않았다는 의미로 보이며 거주시 주어지는 위 비과세 요건에서 제외되겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 세입자가 계약기간이 끝나기전 해지 / 세입자가 입차인을 구해주고 세입자 입주전까지 월세와 관리비를 부담하는게 맞나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.법규정으로 어떻게 하라고 정해진 것은 없고 임대인은 만기까지 계약의 이행을 주장할 수 있지만,현실에서는 임차인이 처한 사정을 양해하고 계약을 이행하였다면 발생하지 않았을 손해에 대해서 원인 제공자인 임차인이 임대인의 손해를 메꾸어 주는 선에서 상호 "합의"에 이릅니다.잔여 기간이 얼마나 남았나에 따라 합의 내용도 조금씩 다릅니다.묵시적 갱신이나 갱신계약이 아닌 첫 계약 기간이라는 전제에서보증금 내주고 3개월분의 월세를 받고 끝내거나,새로운 세입자 생길 때까지 월세 관리비를 받고 보증금도 그때 받아 주기로 하고 전체 계약기간 대비 잔여 기간 비율 만큼 중개수수료도 임차인부담으로 하는 경우 등서로 합의할 사항으로 문자 보내신 제안 내용에 문제는 없습니다.잘 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 임대차 3법 적용의 합법적 예외
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 소유자의 사용을 위해 계약 갱신을 거절하는(아래 8항) 방법과비용을 지불하고 합의(아래 3항)하는 방법도 있습니다.주택 임대차 보호법에서 정한 정당한 거절 사유는 아래와 같습니다1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1주택자가 오피스텔 취득세 얼마나 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매수시 어떠한 경우에도 4.6%취득세가 나옵니다오피스텔은 매수단계에서는 주택이 아닌 업무용 건축물로 분류되기 때문입니다따라서 매수단계에서 주택 수에 전혀 관계가 없으나 보유단계에서 부터 실제적으로 주거용으로 사용하고 주거용 재산세를 내고 있다면 주택세제의 적용을 받는 다고 보시면 됩니다.오피스텔이 업무용으로 사용하고 있는지 주거용으로 사용하고 있는지는 사실상의 이용 상태를 보는 것으로 기준이 모호한 부분이 있습니다.주택 수에 포함되어 일시적 2주택 비과세 적용을 위해서는 주거용 사용을 소명할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋으며,(주민등록 전입, 관리소 거주확인서, 내부 도면 등)주택 수에 포함되지 않아야 하는 경우는 일반 임대사업자 등록 등 업무 전용으로 사용 관리에 유의할 필요가 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 임대차 월세 계약 끝나고 재계약을 안하고 살면 ???
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 임대차계약 상태에서 계약 종료 6 ~ 2 개월 (20.12.09 이전 계약인 경우 6 ~ 1 개월) 사이에임대인 임차인 모두 아무 말 없이 지나치게 되면 기존 조건으로 2년 더 계약이 연장된 것으로 보며만일 임차인이 원하면 최소한 3개월 이전에 계약 종료를 통지하고 계약을 끝낼 수 있습니다.이것을 묵시적 갱신이라고 합니다계약서를 새로 쓰지는 않습니다따라서 복비는 발생하지 않습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1억이하 2주택 매도시 양도세는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 양도차익에 부과되는 세금입니다따라서 취득가와 양도(예정)가를 알아야 하고,2주택자인 경우 중과여부를 판단하기 위해서는 소재지의 조정대상지역 여부를 확인하여야 합니다.다주택자인 경우 양도 차익이 적은 것을 먼저 매도하는 것이 세금에서 유리하다는 것 외에질문자께서 제시한 내용만으로는 양도소득세 금액은 추정이 불가합니다양도소득세는 단순 질의 응답만으로는 착오가 많은 세금입니다매매를 고려하신다면 구체적인 사실을 제시하여 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다질문 감사합니다
부동산
Q. 월세계약이 끝나지않았는데 집주인이 집 팔렸다고 나가라고할때 보상받을수있는비용?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 계약이 2020년 12월 9일 이전에 체결된 계약이라면주택을 매수한 새로운 소유자가 2022년 5월 ~ 10일 ( 계약만료 6 ~ 1 개월전 전) 사이에 본인 또는 직계 존비속 가족의 실거주를 사유로 갱신 계약을 거절한다면 정당한 거절 사유로서임차인으로서는 만기시 이유없이 이사하여야 합니다.단 만기전에 비워줄 것을 요구한다면 합의가 필요하겠습니다합의는 실제 손해가 발생한 비용 ( 예 : 부동산 비, 이사 비용) 과 위로비 등을 보상 받는 것이 될 수 있으며만기까지의 기간을 고려하여 만기까지 기간이 얼마 남지 않았다면 임차인으로서는 현실적인 손해액이 감소하며 합의 금액이 줄어들 것으로 예상됩니다법적으로 규정된 금액은 없습니다단적으로 말씀드리면 만족스런 합의가 되면 이사하고아니면 보상없이 만기까지 사는 방법중 선택하는 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전입신고 1년지나도록 못했는데 지금가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인에게 전입신고는 단순히 행정서비스 편익을 넘어 임차인의 대항력을 갖추기 위한 요건입니다전입은 사실관계에 따라 거주하는 곳으로 등록하는 것으로 계약서 상의 날자와는 관계 없습니다지금이라도 하시는 것을 추천합니다확정일자도 안받았다면 계약서를 지참하여 같이 받으세요참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 중계수수료 문의 드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매매가격 1,100만원이라면 중개수수료는 66,000원입니다매매가격 5천만원 미만일 경우 매매금액의 1천분의 6을 적용하며 25만원을 넘는 금액이면 25만원을 한도로 합니다따라서 수수료 66,000원을 지불하면되겠습니다(부가세별도)참고가 되셨길 바랍니다