안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 임대사업자 신고를 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대사업자와 임대사업자는 다릅니다민간임대주택 특별법에 의한 주택임대사업자는 시군구와 세무서에 등록하며 아파트는 제도가 폐지되었습니다.주택임대사업자가 아니라도 임대소득이 발생한다면 소득 신고를 하게 되었습니다그리고 이 임대소득에 대한 사업자등록이 필요합니다.이것은 세무서에 등록하는 사업자입니다대상자가 사업자 등록 없이 소득 신고만 할 경우 0.2%의 가산세가 추가됩니다단 공시가격 9억원이하의 1주택자의 월세나 , 1주택자의 전세는 과세대상이 아니며2주택자인 경우도 보유 주택수 면적, 월세와 전세 여부 등에 따라 적용에 차이가 있으니 도움을 드릴 수 영상으로 아래 링크를 추천합니다https://www.youtube.com/watch?v=QVPFdt8YLaA이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 1가구 1주택 양도세 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매가격 12억원이내, 2017년 8월2일 이전에 취득하거나 계약 완료된 동일세대원 포함 1가구 1주택이라면 취득후 2년 이상의 보유 요건 충족시 비과세입니다주택 양도소득세는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다매매를 계획하신다면 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다
부동산
Q. 아파트 구입시 과세 종류 및 금액
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택자 기준,전용면적 85제곱미터 이하로취득가 2.4억원이라면 취득세는 지방교육세포함 취득가의 1.1 %로 253만원이며,만일 가족 포함 생애 첫 주택이라면 50% 감면 가능합니다 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 공시가격 1억미만의 오피스텔은 주택수 미포함으로 알고있는데요 그런데 만약 이 오피스텔을 주택임대사업자를 낼 경우에는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 수에 포함 여부는 각 주택 세제별로 나누어서 판단할 사항입니다취득세의 경우 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다거주중 추가주택의 취득시도 공시가(시가표준액) 1억원 이하라면 주거용으로 사용하여도 주택 수에 들지 않습니다(이것은 주택인 경우도 마찮가지 입니다 다만 공시 가격은 매년 유동적입니다.금년에는 9천9백만원이었으나 내년에는 1억,1000만원이 될 수도 있는 것이죠)보유중 재산세나 양도시에는 공시가격에 관계없이 실제 사용 용도에 따라 주택 수에 포함되며 양도소득세가 결정됩니다.만일 주택 임대 사업자를 낸다면 주거용으로 사용한다는 의미이며 이후로는 위 취득세 관련을 제외하고 주택 수에 들어갑니다.주택 임대사업자는 기존 주택 양도시 1회에 한하여 임대주택을 주택수에서 제외하여 비과세를 적용하는 특례가 있습니다 혜택과 임대사업자의 긴 의무 운영기간, 각종 규제사항의 장단점을 비교 검토하여 필요한 선택을 하시기 바랍니다주택임대사업자 제도 안내https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임대인 입니다. 임차인이 2년이 지난후에 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 임차인은 2년까지 계약이 연장되었으나 묵시적 갱신으로 연장된 기간 중에 임차인은 해지를 통보할 수 있습니다.단 3개월이 경과하여야 효력이 발생합니다.계약을 종료하면 됩니다.묵시적 갱신이 되기전 계약종료 통지 최소 기간인 2개월보다 여유있는 3개월이 주어졌으므로새로운 세를 받아 보증금을 순환하거나 보증금 반환을 준비하셔야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 친구가 제집에 전입신고 하는데 임대차계약서가 필요한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트라면 출입문 구조상 1가구 2세대주 전입이 어렵습니다단 전입신고시 세대주 유선확인, 임대차계약서나 무상거주 확인서 등에 의해 지자체마다 전입 업무처리 행정 세부지침이 다를 수 있으므로 행정 복지센터로 우선 확인 해보세요.실제 거주하지 않는 곳으로 위장 전입 신고를 하거나 전입을 승인한 세대주는 형사 처벌을 받을 수 있습니다청약과열지역에서 위장전입 조사를 하여 당첨을 취소하고 고발한 사례가 여러 번 있었습니다이상 참고가 되시길 바랍니다
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Q. 세대주와 세대원의 변경이 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능합니다직접 기존 세대주와 신규 세대주 분이 행정복지센터 방문하여 세대주 변경 신청 하거나비대면 희망시 민원24사이트 접속 > 주민등록 정정 > 세대주 변경에서 가능합니다온라인 신청시 두 분의 공인인증서가 있어야 합니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 집주인의 임대차 보호법 위반.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.손해배상 청구 거절하고,주택임대차 분쟁조절위원회 중재 거절하고"법대로 해라" 하는 분은 소송으로서 시비를 가릴 수밖에 없습니다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) 중략⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액손해청구가 가능한 금액은 위 인용한 주택임대차 보호법 6항 각 호에 구체적으로 명시된 법률 사항으로 사실관계가 정확하다면 승소가 어렵지 않을 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임대차 자동갱신 후 임대차 갱신 청구권 사용가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.20년 10월에 양 당사자의 계약종료나 조건 변경 등 아무런 언급 없이 기간이 경과하여 거주가 연장되고 있다면 묵시적 갱신에 해당합니다2022년 만기 6 ~ 1 개월전에 임대인은 계약 종료나 계약 조건의 변경을 통보할 수 있고,임차인이 이에 불응하여 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 2년 연장이 가능하고 보증금이나 차임은 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 비규제지역 2주택 운영방법, 비과세 여부가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.ㄱ) 김해와 같은 비조정지역은 신규 주택 취득후 3년 이내에 기존 주택을 매도시 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다ㄴ) 비조정 지역은 비과세 요건에서 거주 조건이 없으므로 주민등록 이전과는 무관합니다ㄷ) 비과세 기간에 처분하지 않은 경우라도 비조정 지역이라면 양도소득세는 중과되지 않으며 양도 차익 금액에 따라 일반 세율로 과세됩니다.양도소득세 금액은 취득시기, 양도 예상시기, 취득가격, 양도(예상가격) 그리고 보유중 필요경비 등 구체적인 사실관계를 확인 후 국세청 홈텍스 에서 예상금액을 확인할 수 있습니다주택 양도소득세는 적용시점, 구체적인 사실관계 없는 질의 응답만으로 착오가 발생하기 쉽습니다매매를 고려하신다면 세제 전문가와 대면 상담 하시길 권장합니다