안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 재계약 명의 변경시 질문 드려요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.명의 변경으로 인하여 세입자의 동일성이 바뀌고 새로운 사업자 등록이 된다면 새로운 계약으로 볼 여지가 있습니다관건인 10년 상가 임대차 보호법상 갱신 만기를 별첨 원계약에서 승계하는 계약이라는 점, 원임차인과 승계임차인 두 당사자의 요청으로 임차 명의인만 단순 변경하는 것으로 계약 이행에 대해 연대 책임을 진다는 내용을 명확히 부기하고 원 계약서를 함께 유지 하는 방법을 고려할 수 있겠습니다.이상 참고가 되시기를 바랍니다
부동산
Q. 월세 원룸계약시 등기부등본에 대해 여쭙니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소액의 주택 임차 보증금일 경우 만일의 경매시 최우선 변제해주는 임차인 보호제도가 있습니다등기상 선순위 채권이 있더라도 하는 임차인 보호제도 입니다기준 금액은 지역과 선순위 채권발생 일자별로 다르지만 500만원의 보증금이라면 전지역에서 보호대상이 되는 금액입니다기준표는 를 검색 바랍니다.이 제도가 보증금을 완벽하게 보장해주는 제도는 아니지만 주민등록 전입과 거주만으로 만일의 경매시 다른 채권에 우선하여 변제 받을 수 있으므로 크게 염려하시지 않아도 될 것 같습니다.참고로 채권최고액의 합계 금액보다 목적물의 시가액이 더 중요합니다채권최고액이 목적물 시가액에 비해 낮은 수준, 일반적으로 60% 이내라면 안전하다고 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 자취하다가 본가로 들어오게 되었는데 전입신고
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 본가로 다시 올 경우 세대 합가로 세대원이 됩니다.자취집에는 다른 분이 전입을 하여야 하므로 전출신고 해줄 것을 요청할 것 입니다.참고가 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 부동산재계약시 특약에 이견이 있을때
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.과 은중도해지시 중개보수는 특약을 넣든 안 넣든 임대인이 부담합니다.이것은 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정은 불필요한 분쟁만 낳을 뿐 효력이 없습니다임차인이 원하는 대로 기재하여도 좋습니다적든 안 적든 임대인이 지불하는 것입니다단 중도해지를 임대인이 통지 받고 3개월이 지나야 효력이 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 계약갱신청구권 사용해 전세연장한 뒤 임차인사정으로 중도해지시 중개수수료부담은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최초의 계약후 , 구별 없이 임차인은 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.그리고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.따라서 계약을 끝내고 싶은 날로 부터 3개월의 기간을 두고 임대인에게 통지하여햐 하며 임대인은 전세보증금을 준비하여야 합니다.새로운 임차인의 보증금을 받아 순환하는 경우가 대부분이므로 원할한 전세금 회수를 위해 집 보여주기에는 협조할 수 있겠으나중개수수료는 임차인이 부담할 의무가 없습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아파트 매매시 기존 전세 세입자 문제건?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2018년 7월 계약후 묵시적 갱신에 의해 22년 7월까지 계약기간이 연장된 임대차 계약으로 이해됩니다.금년 만기시 임차인은 계약갱신청구를 사용할 수 있습니다."매도할 예정이니 집을 비워라"는 주택임대차 보호법상 계약갱신 요청을 거절할 정당한 사유에 해당하지 않습니다.임차인이 있는 상태에서도 주택거래는 가능합니다다만 매수자에게 옵션을 열어놓기 위해서 임차인없는 상태에서 매매하려 해도 현실적인 방법이 제한적입니다소유자나 소유자 직계가족이 실입주하는 방법과 적절한 금전적 보상으로 이사를 합의하는 것 정도입니다만일 소유자 직계가족이 실입주하는 조건으로 계약갱신을 거절하실 계획이라면 계약 만기 2개월 전까지는 정확히 통지하여야 합니다.그리고 실입주 하지 않고 제3자에게 임대차 한다면 전 임차인이 손해배상 요청이 들어올 수 도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 계약금에 관해 질문드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.살고 있는 집이 매도 계약이 되어 자금이 확보되면 안심하고 새집을 보고 계약할 수 있겠지요이것이 일반적인 순서 입니다그런데 너무도 마음에 꼭 들고 가격도 좋아서 욕심을 낼 만한 주택이 있다면 계약하여선점하고 기존 주택을 팔아서 대금 처리 한다는 계획을 세울 수도 있겠지요내가 계약을 하면 더 이상 다른 분이 가져갈 일은 없습니다.선점되었으나 만일 잔금 일정을 못 맞춘다면 계약금은 위약금으로 사라집니다급한 마음에 현재 주택을 급매 처분할 수도 있겠지요마음 먹은 대로 술술 풀려나갈 수도 있는거구요~~위험 부담을 무릅쓰고 선계약을 걸 만큼 장점이 있는지와그리고 기존 주택 매매시장은 활발한지 검토하여 결정할 일입니다이상 참고가 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 월세 중계수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.해당 금액 구간 중개 보수 요율 산식 입니다" (보증금 + 차임x100 ) X 0.3% "수수료는 45만원 이고 부가세 별도 입니다이 금액을 상한으로 협의하여 지불합니다이사 잘 하시기 바랍니다
부동산
Q. 전세계약일보다 빨리나가야되는경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 임차인의 사정에도 불구하고 계약 만기까지 기간을 지켜줄 것을 요청할 수도 있으나현실에서는 새로운 세입자를 받아 보증금을 돌려주고 대신 전 임차인이 부동산 수수료 정도를 부담하는 것이 일반적입니다다만 임대인이 만기후의 임대차 계획이나 만기까지의 남은 기간 등을 고려하여 다른 판단을 할 수도 있으니우선 빨리 나가야 하는 날을 정확히 파악한 후 임대인에게 사정을 설명하고 상의하여 과정이 필요합니다원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 부동산 전세 가계약 시 확인사항?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가계약도 계약이며, 계약과 동일한 효력이 있으므로 신중을 기하여야 합니다.가계약을 걸었다가 아니면 파기할 수 있는 것이 아니라는 뜻 입니다.가계약은 마음에 드는 매물을 빠른 확보를 위해서또는 양당사자의 사정상 서면계약 미팅이 바로 이루어지기 어려울 때 진행합니다.1) 우선 대상물의 일치하여야겠습니다 주소, 호수 ,면적 등 기본적인 부동산의 표시가 있어야 합니다2) 소유권과 소유권이외의 권리를 확인하고 소유자의 통장으로 입금합니다이 부분은 부동산에서 확인하여 드리니 입금전 체크가 필요합니다3) 해지 위약금을 정합니다만일의 경우 일방이 가계약을 파기할 경우 위약금을 입금한 가계약금으로 할 것인지 본 계약금으로 할 것인지 정합니다.4) 서면계약일, 잔금, 이사일정을 정합니다계약 당사자는 가급적 빠르게 만나 서면 계약을 진행하는 것이 바람직하며 잔금 및 이사 일정은 가계약 당시에 완전한 소통이 되는 것이 좋습니다.5) 기타 필요한 특약사항을 합의합니다본 계약과 다름없이 당사장에게 중요한 조건이 되는 사항을 합의 기재합니다(예: 반려동물, 입주청소, 원상복구, 옵션, 대출협조 등)충분히 주의를 기울여도 비대면 한계상 놓칠 수 있는 부분이 많은 것에 비해 효력은 본 계약과 다름 없으므로 특별히 선점 필요성이 있고 위약시 계약금의 포기나 배액 배상을 감수할 경우가 아니면 가계약 없이 본 계약을 하는 것을 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다