안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 임차인 갱신청구권 청구로 2년 연장시 월세로만 올릴수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금과 차임을 각각 올릴 수 있습니다단 증가된 보증금 부분을 월세 인상으로 환산할 경우임차인의 동의가 필요합니다보증금에 대한 월세 환산율은 1) "연10%" 또는 2)"한국은행 기준금리 + 대통령이 정하는 비율" 중 낮은 것을 적용합니다현재는 2) 의 값이 연 3.25% 입니다 (1.25% + 2%)(주택임대차 보호법 제7조 2)따라서 증가된 보증금 100만원에 해당하는 월차임은 연간 32,500원을 12개월로 나눈 값입니다즉 100만원의 보증금을 월세 환산시 금액은 월 2708원 정도가 되겠습니다2,000만원/ 월 842708원으로 계산됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세기간 중 파기하고 나갈때, 주인이 전세금 반환을 안해도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 부득이한 사정에도 불구하고 임대인은 계약의 만기전에 전세보증금을 반환할 의무가 없습니다그리고 현실적으로 새로운 세입자를 통해서 보증금을 순환하는 임대인이 다수 입니다.따라서 세입자와 관계없이 보증금을 받는 방법은 마땅하지 않습니다.세입자가 구해질 경우 전세 보증금을 돌려주겠다는 약속을 받고 최대한 빨리 세입자를 찾는 것이 현실적 해결 방법입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 오피스텔 월세 인상 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2022년 2월로 최초 2년간의 임대기간이 끝났다면 적어도 기간 종료 1개월 전까지 임대료 인상을 통지하거나 합의하여야 합니다.이 기간에 조건의 변경이나 계약 종료의 언급이 없었다면 전 계약과 같은 조건으로 재 계약된 묵시적 갱신 상태로 보아야 합니다.그리고 조건의 변경은 임차인이 계약갱신청구권을 이용했을 때 최대 인상폭은 5%까지 입니다.임대사업자가 아니라도 일반 주택임대차에 적용되는 사항입니다.계약갱신청구권은 임차인이 1회만 사용이 가능하며 이에따라 임차인에게 4년간 안정적인 주거생활을 보장해주는 법정사항입니다만일 임대인이 이 기준보다 높은 금액을 요구하고 임차인이 수락하였다면 임차인은 2년후 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.그러나 제도에도 불구하고 많은 분쟁이 있는 것이 사실입니다.현실적인 타협을 하거나 정도가 지나치다면 임대차 분쟁조정위원회에 도움을 요청하는 방법이 있습니다https://www.hldcc.or.kr/원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 집을 전세내주었는데 2년뒤에 제가들어가도될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.예. 문제가 없습니다.소유자가 직접 거주는임대차 3법상 임차인의 계약갱신청구권에 대해서 거절할 수 있는 정당한 사유입니다단 현재의 임대차 계약이 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약이라면 만기 6 ~ 2 개월 전까지 임차인에게 임대인 본인이 입주할 예정으로 재계약이 불가함을 통지해 주셔야 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 아파트 양도소득세는 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 1주택을 매도할 경우 현행 법률상 양도소득세는 어떻게 부과 될런지요?>>2주택중 매도 주택이 조정지역에 있으면 중과되고, 규제지역이 아니라면 일반과세 됩니다.2) 양도소득세 이외의 세금이 있는지요?>>없습니다3) 양도소득세를 절세할 수 있는 방법이 있는지요?>>일시적2주택, 농어촌주택, 민간임대주택 등 몇가지 정한 비과세 특례에 해당하지 않는 다면 절세 방법은 없습니다(정책적으로 다주택자 양도소득세 완화나 한시적 유예 등 정책 검토가 있는 것으로 보도가 되고 있습니다)양도소득세는 단순 질의/응답만으로는 착오가 생기기 쉽고 상당한 금원의 세금이 부과될 수 있습니다매도를 고려하신다면 구체적인 사실관계를 제시하여 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장하며 세금액의 추정은 국세청 홈택스 양도세 미리 계산하기를 활용하여 보세요.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 아파트 전세낀 매도시 전세시 옵션으로 기재한건 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현실적인 방법은 매수인이 적절한 금액으로 인수하거나전세 종료후 매도인이 철거하기로 하는 방법 중 매수인과 협의하여 결정하고철거하여 가져오기로 하였다면 특약에 기재하는 방법이 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 1가구 2주택 세금관련.. 팔아야하나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역에 2채의 주택을 보유하는 것으로 일시적 2주택 비과세 활용을 하지않고 보유로 간다면 세제 법 제도의 변경이 없는 한 향후 매도시 양도소득세 중과를 피할 수 없습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 동생집 매매 잔금과 동시에 제 명의로 전세계약 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역은 증빙없이 자금조달 계획서 제출만으로 매매가 가능하지만 소명이 가능하여야 합니다사실에 부합한다면 형제간의 전세계약으로 임대보증금을 차입금으로 하는 계획서의 제출은 문제가 없습니다비록 형제간의 계약이지만 입출금 내역 (자금 흐름)과 전세계약서를 작성 및 거주 등자조서 내용과 일치하도록 소명 자료를 준비해두는 것이 필요하겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 매도를 먼저할까요?매수를 먼저할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도와 매수 날자를 원하는 대로 맞추기 어려운 사정이 있습니다내년 5월에 꼭 이사를 하셔야 한다면 매수를 먼저 확정하여도 일시적2주택 비과세 조건을 활용해볼 수 있습니다.기존 주택 매수후 1년이후 신규 주택을 매수하였고 기존주택은 비과세 조건에 해당한다면일시적으로 2주택이라 하더라도 비과세가 가능한 제도입니다.단 두 주택이 모두 조정지역에 위치한다면 신규 주택 매수후 1년 이내에,한 주택이라도 비조정지역에 위치한다면 신규 주택 매수후 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 됩니다기존 주택의 매도는 세입자의 동의를 필요로 하는 사항이 아닙니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세 임차인 이사 전 임대인에게 통보하는 기간?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신에 의해서 임대차 계약이 연장된 경우 ,임차인이 계약을 종료하고자 할 때 계약 해지를 통지하고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.3개월 이상 기간을 두고 새로운 주택에 입주 계획을 잡은후 임대인과 상의하시면 무리가 없을 듯합니다참고가 되셨기를 바랍니다