안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세로 빌라 세입중에 재개발이 되서 나가야한다는 통보를 받으면 보상받을수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 사업은 시,도의 도시정비 계획으로 수립되고 주민들이 동의에 의해서 추진되는 대규모 주택건설 사업으로지정이 되어도 이주 철거 하는 데는 몇 년이 걸립니다.개발지역으로 지정되면 임대차 계약 단계에서 계약기간중 재개발사업으로 철거시 퇴거한다는 특약을 넣게됩니다.아직 주민 동의 단계라면 너무 조급하게 생각지 않아도 될 듯하며 지정이 되기 전에 실시되는 주민 공람 이전부터거주하는 세입자들의 경우 향후 철거로 인한 이사시 위로금의 성격으로 일정액의 이사 비용을 제공합니다.지자체에 따라서 재개발 철거민에게 공공임대주택의 입주 우선권을 제공하는 경우도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세금을 얼마까지 올릴 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금까지 묵시적 갱신중이라면 임의의 금액으로 인상할 수 는 있지만 세입자가 수용하지 않고 계약갱신 청구를 요청할 경우 기존 보증금의 5%까지 인상이 가능합니다.14,000만원 > 14,700만원기존 전세를 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 있어야 하며,만일 14,000만원을 보증금 1,000만원으로 5% 인상을 반영하여 월세로 전환시1,000만원/월37만원 입니다임대 소득의 비과세 한도는 부부합산 주택 수, 기준시가 , 전용면적 등 구체적인 사실관계에 따라 적용이 다릅니다이 부분은 아래 국세청 블로그를 참조 하시거나 세무 전문가에게 상담하시기 바랍니다https://blog.naver.com/ntscafe/222389698331이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전월세 신고제 전입신고 필수?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 거래신고는 서울, 경기, 인천, 광역시, 군단위제외 도, 세종, 제주에서 보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약시 계약일로 부터 30일이내에 임대인이나 임차인이 신고합니다.임대인, 임차인 누가 신고하더라도 임대차 거래 신고만으로 전입신고까지 되지 않습니다.또 행정복지센터에서 확정일자를 받는 경우 임대차 거래 신고가 동시에 처리됩니다.다만 확정일자도 받고 임대차 신고도 하였다 하더라도 주민등록 전입을 안 할 경우임대차보호법에서 정한 임차인이 대항력을 확보하지 못하게 될 뿐입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 빌라 전세 연장 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 5% 전세금을 올리면 꼭 계약서를 다시 써야 하나요? 집주인은 계약서를 다시 써야하고 복비가 나간다는데, 발생되는 복비는 보통 얼마나 되나요? 그리고 그 복비를 세입자가 내야하나요?>> 임차인의 입장에서는 전세 금액이 변경되었으므로, 임대인의 입장에서는 갱신 계약 청구에 의한 계약임을 명확히 하기 위해 계약서를 작성하는 것이 일반적입니다부동산 수수료는 양 당사자가 부담합니다. 금액은 기준이 없으나 대서 수준의 요금을 받는 정도입니다.2. 세입자가 전세 중에 있는데도 타인에게 매도가 가능한가요?>> 가능합니다3. 혹시 전세 연장 후 집주인이 제3자에게 매도하게 된다면 세입자로서 주의 해야하거나 확인해야 할 사항이 있나요?>> 매수인은 기존 계약의 임대인의 의무와 권리를 승계합니다.집주인이 바뀐 사유만으로 임대차 계약서를 재작성 하지 않아도 됩니다4. 만약 올해 전세계약 만료 전(22년 5월 이전)에 집주인은 법적으로 매도가 가능한가요? 매도가 가능하다면, 저는 현재 집주인에게 임대차 3법에 나온대로 전세연장 1회를 요구 한 상황인데, 새 집주인이 5월에 들어와 산다고 한다면 연장이 불가한가요?>>매도가 가능하며, 매도전 계약갱신 청구권을 사용한 상태라면 이 부분도 승계가 됩니다. 따라서 새 소유자는 실입주를 이유로 기요청된 계약갱신 청구권을 무력화할 수 없습니다. 다만 상당한 보상을 하고 합의는 가능합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 용적률이 낮으면 왜 재건축 사업에서 좋다고 판단하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.용적률은 부지 면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서 입니다분모인 부지 면적이 커질수록 또는 분자인 건물 건축 연면적이 작을수록 용적율이 작아집니다용적율이 작다는 것은 부지는 넓고 기존 건축물 면적은 작다는 뜻입니다재건축시 더 많은 주택을 지을 수 있는 물리적 공간이 확보되는 셈이죠더 많은 주택을 건축하여 조합원이 나누고 남는 것을 일반 분양한다면 당연히 사업성이 올라가게 됩니다사업성이 높아지면 조합원의 사업 부담금이 감소하게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1가구 1주택 비거주 매도 양도세여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 취득 당시 해당지역이 비조정지역에 해당한다면동일세대 포함 1가구1주택으로 매도가격은 12억원이내라는 전제하에 양도소득세 비과세됩니다.그러나 같은 조건에 조정지역이라면 2년 보유요건 + 2년 거주요건을 충족하여야 비과세가 가능합니다따라서 주택이 조정지역에 있다면 양도소득세는 일반세율로 과세될 것으로 보입니다홈택스 양도세 셀프계산을 통해 금액을 확인할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 값이 오르는 정확한 이유가 있을까요..?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중 주택의 경우입니다집집마다 있는 차량,사람들은 차도 신차를 좋아합니다.주택도 기왕이면 새집에서 살고 싶습니다.이러한 수요를 무시하고 극도로 공급이 적었습니다외곽에 신도시도 필요하지만 지금 살고 있는 장소에도 재개발이나 재건축 등으로 새집을 짓고 싶은 데 각종 규제가 많았습니다.넘치는 수요, 부족한 공급에 따른 시장의 원리로 상승하였습니다 상승이 확실한 시장이므로 자본가의 사재기가 들어옵니다.자녀 명의, 법인 명의 , 민간임대 등 특례와 모든 수단을 동원해 갭투자, 투기가 만연하였습니다요령있는 사람들은 2채, 3채, 수십채의 주택을 챙기고,서민 실수요자는 먼 산만 바라 보는 공정하지 않은 시장이 지난 몇 년간 한국의 부동산 주택 시장이었다고 봅니다실망한 민심이 정권을 바꾸었는데새 정부는 과연 제대로 해법을 찾아낼지 아직 모르겠습니다이상 개인 견해에 바탕한 답변입니다
부동산
Q. 전세관련 문의를 드립니다~~~~~~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적으로 아파트의 경우 전세금 포함 선순위 권리 합 70% 이내이면 안전하다고 합니다현재 48% 수준으로 전세보증보험가입에도 문제가 없다고 보입니다각 보증보험회사별로 인수여부 확인하시고 수수료 등 비교하셔서 진행하시면 되겟습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔은 주택으로 들어가지 않는건가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용도에 맞게 건축된 오피스텔을 고려하시는 것 같습니다주거용도라도 취득시에는 일반 건물에 적용되는 취득세를 부담합니다이때까지는 주택 수에 들지 않습니다이후로 전입하고 주거용으로 사용하면 주거용 재산세가 부과됩니다이후로 아파트나 단독 등 주택에 준하는 세제 적용을 받으며 주택 수에도 들어가게 됩니다.취득 당시는 건축대장상 공부대로취득 이후는 실제 이용 상황대로 분류된다고 보시면 되겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아파트전세집 변경된 집주인이 등기를 늦추는 경우, 전세입자에 문제가 될 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도인과 매수인의 특별한 사정과 약정에 의해서 등기가 지연된다고 보입니다.보통 세무, 금융적인 사유로 등기접수가 조정되는 경우가 있습니다.임차인으로서는 전소유자와 계약을 하였고 전입신고 및 확정일자와 점유 등 대항력을 확보하였다면 소유권 변동 시기로 영향을 받을 부분은 없습니다.소유권 변동시 새소유자는 임대차계약의 권리와 의무를 계약한 내용대로 승계합니다특별한 사정이 있는지는 매도인에게 확인하여 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다