안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 임대차3법, 5%올렸다면...
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인이 있는 상태에서도 주택은 매매가 가능합니다.내년에 팔아도 되고 언제든지 필요 하실 때 매도 하면 되겠습니다.현재 임대차 계약 중에 매매시는 계약 내용은 그대로 매수자에게 승계됩니다전세 보증금 만큼 공제하고 매매 대금을 계산하고 처분하면 됩니다시간이 지나 현재 임차인 계약이 종료되면 매수인이 보증금 반환 책임을 지는 것입니다.주택 계획 잘 세우시기 바랍니다
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Q. 전세연장계약서 작성시 주의할 점은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약의 조건은 종전 계약과 동일하여야 합니다차임, 보증금은 5%까지 인상이 가능하나 보증금/월세 전환은 임차인이 동의가 필요합니다만일 가능하다고 하면 보증금 5% 인상 분은 250만원이고 250만원의 현재 환산율로 계산시 년 차임은 3.25%로 년 81,250원월 6,771원에 해당합니다.계약서 작성은 기존 계약서를 유지하고 인상된 금액을 적은 새 계약서를 작성하되 특약에 "별첨 기존 계약의 갱신 청구에 의한 연장 계약임"을 부기하여 주시면 되겠습니다.이로써 임차인이 기존 확정일자을 유지하면서 새 계약의 인상 금액에 대한 추가 확정일자를 받을 수 있습니다.다음 번 계약에 대해서는 기재할 내용이 없습니다이번 갱신 계약이 종료되면 재계약은 임대인 임의대로 하셔도 됩니다원하는 대로 임대료를 제안하거나 재계약을 거절하여도 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 원룸에 배달전용 요식업 사업을 하려면..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조리하는 음식업으로 신고 허가가 필요한 품목이라면 건축물 용도상 주거용 건물 원룸에서는 불가 할 것으로 보입니다완성 상품의 소매 배달만 하는 자유업이라면 가능할 수도 있습니다구체적으로 어떤 유형의 사업인지 정리하여 구청 위생과에 문의 하는 것이 정확합니다계약하기전에 일단 주소를 확보하여 허가가 가능한지 문의하면 가능한지 또는 추가적으로 필요한 사항이 있는지 확인 받을 수 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 오피스텔도 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매수시는 항상 주택이 아닙니다상가와 같은 일반 건축물 업무용시설로 취득세는 4.6%를 적용합니다.그러나 취득후 누군가 주거용으로 사용하고 있다면 주택용 재산세가 부과 되고 이때부터 주택 수에 들어갑니다.주택 수에 들어갈 경우 보유중 모든 세제는 주택과 동일하게 적용됩니다마지막으로 양도소득세에서 당해 오피스텔 매도나 기존 주택 매도시 보유한 오피스텔의 예상 외로 주택으로 취급받게 되는 경우가 있습니다.오피스텔은 주거와 업무용 사용의 경계가 애매합니다.양도소득세는 실질과세 원칙에 따라 사실상의 주거용이었다고 판단하면 주택 수에 들어 갑니다이것은 관할세무서장이 사실대로 판단합니다.따라서 주택 수에 포함되는 것이 부담스럽다면 업무용 시설로 사용 및 이를 소명할 수 있어야 하며 가장 좋은 방법은 일반 임대사업자 등록과 업무용 임차인에게 세금계산서를 발행하는 방법입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 22년말 23년초 아파트전세 추세는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최근의 뉴스를 통해 예상하면 새정부는 현재 극심한 전세난에 도움을 주기위해임대주택, 임대차3법 등에 변화를 예고하고 있고 대출장벽도 여유있게 조정할 듯합니다.정책의 집중으로 가시적인 성과가 보이기 위해서는 전세물량이 늘면서 전세가도 안정적이 될 것으로 기대와 예상을 합니다전체 전세 시장은 적극적인 정책에 힘입어 안정이 될 것으로 보이지만,주택공급을 위한 도심 개발사업도 활성화 영향으로 지역적으로 대규모 재개발 구역이 인접할 경우 전세 집 찾기가 조금 힘들어 질 수 있습니다어쨋든 전체적으로는 최근 몇 년처럼 급상승하지는 않을 것으로 예상합니다
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Q. 묵시적갱신 1개월전 기준 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.해당일자 계약의 묵시적갱신이란"계약이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다" 라는 주택임대차 법조항을 근거로 합니다.1개월"전"까지라는 법조문에 충실한다면 3월27일이 계약 끝나는 날을 한달 남겨 놓은 전일에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 보이나논쟁의 대상이 될 수 있으므로 하루 정도는 여유있게 계산해두는 것을 추천합니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 준부동산이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산의 특징은 등기 입니다언제부터 누구의 소유이고 소유권 이외의 권리(저당권 등)는 있는지 없는지 법원에서 장부(등기부)에 적어서 누구든지 열람하게 하는 것이 입니다.그런데 전혀 토지, 주택과 같은 부동산이 아니면서 비슷하게 등기하고 저당권설정도 가능한 것이 있습니다대표적으로 자동차 입니다.이것을 또는 이라 하며 자동차 외에도 항공기, 선박, 공업재단, 광업재단, 중기, 입목 등이 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 계약갱신청구권 집주인 변경
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 임대인은 주택 매매나 매수인의 실거주를 사유로 계약갱신 청구를 번복하거나 거절할 수 없습니다.계약갱신 청구된 세입자 있는 주택을 취득하여 등기한 소유자도 실거주를 이유로 암대차 계약을 종료할 수 없습니다(약간의 논란이 있습니다)임대차3법에 정한 내용으로 임대인 입장에서 받아 들여지지 않는 부분도 있을 수 있으나 현행법입니다.만일 갱신을 거절하고자 한다면 이사로 인한 손해 금액을 금전적으로 보상해주는 합의가 있어야 할 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 취득세및 양도세 문의 합니당
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 조정지역 3주택자 농특세,교육세 등 부가세금 포함 취득세는 전용 85 제곱미터 이내기준 12.4%, 초과시 13.4% 입니다 2) 다주택자의 비조정 지역 주택 매도시 양도차익에 따라 6~45%로 다르게 적용되는 주택 양도세 일반세율에 따릅니다.취득가액, 필요경비, 매도(예상가액) 등 구체적인 사실관계 확인후 예상 금액은 홈택스 를 통해 확인하실 수 도 있습니다https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml양도소득세는 착오가 많이 발생하니 매매 계획이라면 가급적 세제 전문가와 대면 상담을 권합니다질문 감사합니다
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Q. 자가 2년 거주후 타지역 전세 살다 자가 매매 시 비과세인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보유 기간중 1가구 1주택으로,매매가격 12억 이내로,2년의 거주기간이 주민등록 전출입일로 확인 가능하면 조정 대상지역이라도 양도소득세 비과세에 해당합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다