안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 이사할때 제 조건에서 양도세, 주택담보대출은 대략 어떻게 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상속 당시 상속 주택에 동일 세대원이 아니었다면 기존 보유 주택을 먼저 매도시 상속주택은 주택 수에 들지 않습니다.기존 보유한 주택만으로 동일 세대원 포함 1가구1주택, 양도금액 12억원이하, 규제지역에 따라 2년의 실거주 또는 보유기간(2017.08.02 이전 취득 주택은 보유 2년) 등비과세 요건을 만족한다면 기존 주택 매도시 비과세가 되는 것입니다.규제지역 주택 보유중 규제지역에 새로운 주택의 매수시 담보대출은 어렵습니다그러나 신용대출이나 제2금융권인 경우 심사가 가능하다고 하니 개별적으로 확인하시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 일시적 1가구 2주택 비과제 가능여부 질문?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 및 신규 주택이 있는 시흥시, 안산시 전역은 2020년 6월19일자로 조정지역으로 지정되었습니다기존 주택은 2017년 8월2일 이후 취득하였지만 취득당시 조정지역은 아니었으므로 2년 거주 의무 없이 보유 기간 만으로 비과세 요건에 만족합니다.신규 주택에 해당하는 안산시 주택 취득 시점에 두 지역은 비조정지역 상태로 안산주택 취득후 3년이내에 기존주택(시흥)을 양도한다면 일시적2주택 비과세에 해당할 것으로 사료됩니다주택 양도소득세는 적용시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으니 매도를 고려하였다면 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 저도 생애최초 취득세 감면 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아쉽게도 현재 시행중인 생애최초 주택 취득시 취득세 감면 제도는 수도권 4억원, 지방 3억원이내의 주택에 한정하여질문 하신 분에게 해당되지 않는 것으로 보입니다아래 기사를 참조하세요https://www.taxwatch.co.kr/article/tax/2022/03/31/0001/naver
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Q. 임대 보증금 빨리 받을수 있는 방법은 없을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.만기가 한달 남고 임대차 계약기간이 1년 이었다면 2021년 4-5월에 계약으로 보입니다.이 경우 계약 종료일 6~2개월전에 임대인에게 게약종료를 통지하여야 만기일 보증금 반환이 가능합니다.통지 없이 이 기간이 지나가면 묵시적 갱신이 되어, 언제라도 나가겠다고 할 수는 있지만 통지후 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 이 기준에 맞추어 이미 통지가 되어 있다면 새로 이사갈 집의 계약이 진행되고 있다는 사실과, 구체적으로 이사 일을 정하여 주인 분에게 문자 등으로 이사 예정일도 알려주고 보증금 환불이 가능한지 확인을 요청하세요원만하게 해결되시길 바랍니다.
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Q. 전세계약갱신 청구권 사용시 보증금 상한액?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 갱신 청구시에 만일 5%를 초과하여 제안하였는데임차인이 이를 수용한다면이번 계약을 계약 갱신으로 보지 않고 새로운 계약으로 봅니다즉 2년후 임차인은 이번 계약을 근거로 계약갱신 청구가 가능합니다그러나 5%이내에서 재계약하여 이번 계약을 갱신청구로 재계약으로 진행 시킬 시2년후 종료시 임대인은 계약 연장 거절이나 차임의 인상율 제한없이 조건 변경을 요구할 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임대차 3법으로 5% 인상에???
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신청구에 의한 재계약시 최대 5%까지 인상이 가능합니다보증금도 인상이 가능하고 월세도 인상이 가능합니다보증금의 경우는 5%는 100만원에 해당하고 이 금액을 월세로 환산시 월 2,700원 정도에 해당하는 금액입니다이 금액을 인상되는 월세 136만 5,000원에 추가하여 136만 7,700원으로 받을 수 없는 것은 아니나보증금을 월세로 전환하는 것은 임차인 동의가 필요합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 1주택자 집을 갈아타고 싶어요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) ~ 2) 분양방법으로 매수는 불확실한 것으로 굳이 매도하여 무주택 상태가 될 필요가 있는지, 매도 하지 않고 이사하는 것은 자금 운용, 주거 편리성 등을 종합적으로 검토해 보세요특히 새정부 출발로 주택 정책의 변동성이 커지므로 약간 관망이 필요합니다3) 13년전 대출하여 매수하신 것으로 보아 30세이상 또는 기혼으로 추측한다면 소유 주택을 세 놓은 것으로 부모님이 2주택이 되는 것은 아닙니다.부모님 소유 주택으로 이사한다 하여도 부모님과 동일한 세대원으로 합가 하지 않는 한 별도의 가구이며 만일 합가시도 부모님중 한 분이 60세 이상이면 봉양합가에 의한 특례도 활용할 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바라며 매도 계획이 있다면 주택세제는 구체적인 사실관계에 의해 결과가 다를 수 있으므로 가급적 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다
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Q. 혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혼인합가 특례는 혼인전 남녀 각각 소유한 1채씩의 주택이 혼인으로 합쳐지는 경우 5년 이내에 먼저 파는 주택에 비과세를 적용하는 것으로질문하신 분의 경우 (일시적2주택으로 보유한 2주택을 포함하지 않은 ) 단순 3주택이라면 혼인 합가 특례에는 해당 사항이 없습니다A아파트는 양도시점 조정지역 3주택으로 중과세율이 예상됩니다 (일반세율 + 30%)2주택 상태에서 B아파트 매도시도 조정지역이라면 일반세율 + 20%의 중과가 예상됩니다이번 양도소득세 중과 면제가 시행된다면 기회를 활용하시는 것도 좋을 듯합니다이번에 한시적 양도소득세 중과배제 정책이 시행된다면 중과세율 부분 20~30%가 감면될 것으로 예상합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 아파트 팔아야할 시점이 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다주택자는 매도하는 주택기준 조정지역이면 일반 양도 소득세율에 20~30%가 추가되어 과세(중과)되고,매도하는 주택이 비조정지역이면 일반과세 됩니다.그리고 모든 주택을 매도하여 최종1주택이 되면 이날로부터 2년의 보유 또는 거주한 후 마지막 주택을 매도한다면 비과세됩니다이것이 다주택자 양도소득세의 기본 개념입니다.물론 농어촌주택, 일시적2가구, 봉양합가,민간임대 등 예외적인 경우도 있습니다.오피스텔은 보유 중이라면 현재 실사용이 주거용이라면 다른 주택의 매도시 주택 수에 잡힐 가능성이 있습니다사용 용도가 애매하여 이 판단은 관할 세무서장이 하도록 되어 있습니다주택 수에 들지 않기 위해서는 업무용 임대를 하고 일반 임대사업자 등록을 하는 것이 확실한 방법입니다.다주택자가 양도소득세 부담으로 매매를 하지 못하여 매매 주택이 부족해지는 원인이 되기까지 했습니다현 여당과 새정부 인수위원회는 한시적으로 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 면제하려 한다는 뉴스가 나오고 있습니다.매도를 고려하신다면 뉴스를 참조하여 이 기회를 활용하는 것도 좋습니다구체적인 세금액은 각 주택 별로 소재지, 취득 시기, 양도 시기, 취득 금액, 양도(예상)금액, 보유중 필요 경비 등 구체적인 사실관계가 있어야 예상이 가능하며 일반인이 이해하기 어려울 정도로 산출 방법이 복잡하므로 매매를 계획하신다면 가급적 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다.
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Q. 역전세 뜻과 빌생하는 이유가 무엇인기요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 전세 임대차 계약에서 계약시기보다 계약 종기에 보증금이 더 낮아지는 현상입니다주택가 하락 , 전세 수요 감소 등이 원인이며임대인 입장에서는 계약이 끝나면 새 세입자를 구하더라도 자신의 추가금을 더해 전세 보증금을 돌려주어야 합니다반대의 경우 부동산 상승기에는 전세가와 매매가의 차액으로 소위 갭 투자를 한 임대인이계약할 때마다 보증금을 더 받아 투자한 매수금액 이상 투자 현금을 회수할 수도 있는 것과 반대 개념입니다임차인으로서는 임대인의 금융 여력이 없을 경우 보증금에 대해 불안한 상태가 될 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다