안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 1세대 1주택 비과세 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 질의응답 유사사례를 참조할 때,세대주는 거주하였으나 일부가족의 부득이한 사정에 의해 일시퇴거하였을 경우 부득이한 사정에 대한 사항은 관할 세무서장이 사실판단할 사항이다 라고 하였고,1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 거주란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 거주하는 경우를 말하는 것으로,이 경우 세대원 중 일부가 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편에 따른 부득이한 사유로 처음부터 본래의 주소에서 일시퇴거한 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대가 거주한 것으로 본다 라고 하였습니다.이를 유추하여 판단할 때 취업상 사유로 퇴거하였음이 사실이고 이를 소명할 수 있다면 문제가 되지 않을 것으로 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 혼인신고 전 보유한 주택1, 신고후 취득 주택1 양도세 비과세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혼인 합가에 의한 비과세 특례는 남 여 각 1채의 주택을 혼인 전에 소유하던 중 혼인으로 2채의 주택이 되었을 경우,5년 이내에 먼저 파는 1주택에 대하여 (해당 주택 하나였다면 비과세조건을 만족하는 경우 ) 1가구 2주택임에도 불구하고 양도소득세에 대한 비과세 특례를 적용하는 것으로 위 질문 사례에는 적용되지 않을 것으로 보입니다.단 기존 주택을 신규 주택 매수후 거래규제 지역 여부에 따라 1~3년 이내에 매도하는 경우 일시적2주택 비과세는 성립할 수 있습니다.주택 양도소득세는 예외 규정이 많고 적용 시점이나 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으며 단순 질의응답만으로 는착오가 많이 발생합니다. 거래전 세제 전문가와 대면 상담 하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 전세금보다 매매가가2배이상인 아파트는 걱정없이 전세에 들어가도되나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인인 소유자가 전세 계약 만기시 보증금 환불에 책임을 지는 것이지만 훗날 사정을 미리 알 수 없는 노릇이므로 주택을 담보로 보고 주택시세 대비 전세금 비율에 따라 안전하다 아니다 하고 말하는 것입니다.만일 이 주택이 경매가 될 경우에도 나의 임차 보증금 채권을 회수 할 수 있나 하는 것인데, 통상 경매가 될 경우 현재 거래 시세보다도 낮은 금액에 낙찰 됩니다.아파트는 80% 전후, 빌라나 단독의 경우에는 60% 전후로 보고 있습니다.아파트인 경우 시세보다 20%만 저렴해도 경매로 가져갈 사람이 충분하다고 보고 그 범위의 전세금이라면 안전하게 회수된다는 이론입니다.매매가의 절반 수준의 전세금이라면 매우 양호한 상태로 평가합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 상가임대 계약서 작성 월세가에 비해 보증금 비율
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가 임대차 계약의 관행, 민법상 핵심적인 내용은 표준계약서 기본양식에 충분히 명시가 되어 있습니다.계약후 원상복구, 전대차금지, 차임연체시 계약해지, 계약해지시 위약금 규정 등이며 더 자세히 확인하고 싶다면거래 부동산에 가셔서 미리 공란으로 된 상가 임대차 계약서 양식을 달라고 하셔서 꼼꼼히 확인해 보시는 것도 좋습니다계약 기간은 1년 또는 2년으로 선택하지만 최대 10년까지 임차인은 법정 갱신 계약이 가능합니다.월세와 보증금과의 큰 상관 관계는 없으나 보통 1년치 월세 금액 정도로 보증금을 책정합니다.그밖에 특약에는 관리비에 관한 사항, 업종에 관한 사항 등 서면으로 확실히 해둘 사항이 있다면 중개사에게 말씀 하여 반영하시고,한편 임차인도 특별한 요청이 있을 경우 합의하여 특약을 정하게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 원룸월세 계약기간 만료전 퇴실시 월세일할계산 에 대하여 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 거주하고 있는 경우,2년간 연장이 가능하지만 거주중 언제든지 임차인에 한해서 중도 해지를 요청할 수 있습니다단 임대인에게 해지를 통지하고 3개월이 지나야 효력이 발생합니다즉 통지한 날로부터 3개월의 월세는 책임을 져야 한다는 뜻입니다이후 중개수수료는 부담하지 않아도 됩니다그러나 현실적으로 빠른 보증금 회수와 계약 종결을 원할 시 중개료부담과 월세 3개월분 선납 등 상호 합의에 의해 조기 종결을 하는 경우도 있습니다기준을 알고 적정선에서 합의하거나 기간을 채우는 방법 중 선택하시기 바랍니다이상 참고가 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 제가 친구집으로 전입신고하려하는데
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.친구집에 동거인으로 주민등록상 동거자와 보험 피부양자 관계은 전혀 무관합니다의료보험 수급은 본인의 소득이 없다면 없는대로 개별 보험, 또는 직계가족의 피보험자가 됩니다.단 사실과 다른 전입신고로 혹시 청약신청이나 주택세금의 탈루 등을 목적으로 한다면적발시 주민등록법 위반으로 벌금 이상에 처벌이 있으며 위장 전입에 동의한 세대주에게도 책임을 묻게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세 계약 대항력 및 우선변제권 관련 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문 하신 분의 대항력은 5월16일에 발생합니다이날 이후로 해당주택을 점유하고 있고 (이사) 등기부상의 소유권 이외의 권리 사항에 아무런 기재 사항이 없다면 선순위 확정일자를 유지하는 것에 문제가 없는 상태입니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 임차인인데 계약만료이전에 퇴거코자 합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가장 흔한 해결 방법은 새로운 세입자를 구하여 보증금을 순환 회수받아 이사하고대신 부동산 수수료를 부담 해주는 것입니다우선 임대인에게 조기 종료 사정을 말씀드려 새 임차인 찾도록 동의를 받는 것이 필요합니다원할하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 융자 있는집 반전세 안전한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 융자와 보증금 합계 31,000만원 입니다.전세로 하는 것보다 낮은 수준이군요시세 50,000~55,000만원 이라면 시세의 60%를 넘지 않아 안전권으로 평가합니다확정일자, 전입신고로 대항력을 갖추시고그래도 현황상 염려스러운 부분이 있다면 전세보증금 보험가입을 고려할 수 있겠습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 세금, 취득세 보유세 양도세 외에 더 들어갈게 있나요.?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제시하신 항목의 세금이 전부 입니다(지방교육세, 지방소득세 등 주된 세금에 부가되는 부가세금을 제외)주택에 부과되는 세금은 다른 부동산에 비해 오히려 낮은 수준이고 취득세와 양도소득세는감면이나 비과세 제도도 있습니다.이것은 법으로 정한 기준의 1주택자에게 적용되는 것이며,정책의 옮고 그름을 떠나 투기 억제책으로 다주택자에게는 주택 수, 주택 가액에 따라 다른 세율 또는 중과율을 적용하여 취득,보유,양도시 금전적인 압박을 주는 세제 정책이 운영되고 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다