안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 부동산 증여를 받으면 취득세를 다시 내야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.증여세와는 별도로 취득세를 납부합니다세율은 아래 표의 개정안을 참고하십시오취득세는 최대 12%가 과세될 수 있으나 부모님이 1세대 1주택 상태에서 증여하였거나 조정지역이라하더라도 3억원 미만인 경우 3.5%가 적용될 것입니다.기준 금액은 아파트 등 공동주택의 경우 증여 일로부터 3개월 이내에 유사 매물의 실거래가 있다면 이를 적용할 수도 있고기타 주택은 공시가격, 감정평가 가격 등 적용이 가능할 수 있습니다주택세제는 적용시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로비교적 세율이 높은 증여 취득세는 합리적인 대응을 위해 세무 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다
부동산
Q. 상가임대차계약 종료 후 원상복구 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 분 모두 풍부한 사례를 바탕으로 일리있는 주장을 하시는 것으로 보입니다.이 건은 "권리금을 통한 포괄승계시 원복의 의미는 전 임차인의 최초 시설물 전의 상태까지"라는 유사 판례를 기초로 해석하여야 할 것으로 사료됩니다.만일 사업이 활성화되어 권리금을 유지하고 매도 하였다면 현 시설은 재산적 가치를 유지할 수 있고 새로운 임차인은 권리금이라는 비용을 주고 시설을 매수한 것이 됩니다.결국 철거 원복의 문제는 사업상의 원인으로 발생한 것이고 사업의 주체는 임차인 입니다.직접 설치하지는 않았지만 사업의 비용이며 다른 사업자에게 이전 시킬 기회를 막은 것이 아닌 이상 자발적인 종료시 최초 상태로 철거해 줄 것을 요청하는 임대인의 요청은 타당하다고 보입니다.원상복구라고 해서 새 건물 상태로 만드는 것은 물론 아니며 다른 업종의 세입자가 들어와서 인테리어를 할 수 있는 상태로 간판, 부착 시설물, 홍보물 등을 철거하여 공실 상태로 환원하는 것 입니다.이상 법률적 효력이 있는 답변은 아니니 참고만 하시고 현재 처한 언급하지 않은 다른 구체적 사실관계에 따라 또는 임대인과의 원할한 소통으로 더 많은 양해가 가능할 수도 있을 것입니다잘 마무리 하시고 사업도 반전의 기회가 되시길 바랍니다
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Q. 전세계약기간 남았으나 중도해지하겠다하니 집주인이 앞으로 남은 5개월 기간만큼 월세로 달라고 하는데 줘야하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.곤란한 사정이기는 하나 상대편은 본인의 입장에서 득실을 따질 수 밖에 없다는 현실을 인정해야 할 것 같구요임대인은 계약대로 해 달라는 주장으로 모든 제안을 거절할 수 있는 것이 현실입니다.임대인은 이번 계약만 종료시 실입주 하려 한다거나 명도를 원하는 매수자에게 양도계획을 가졌을 수도 있습니다.내 제안을 받기 어려운 다양한 경우의 수가 있을 수 있지 않겠습니까?타협안으로 5개월분 월세를 요구하였다면 보증금은 사정이 있다면 주겠지만 계약 기간의 보장을 해 달라는 뜻입니다필요한 돈이 보증금이니 그것을 주겠다 대신 월세로 수지를 맞추어 달라는 것이 과히 비합리적이지는 않습니다.임차인 입장에서는 신규 주택의 입주를 늦추고 여기 계약을 마치고 이사할 것인지선보증금 환불받고 남은 기간의 월세 지불을 하고 이사할 것인지 결정해야 할 것으로 보입니다아무쪼록 기분 상하지 마시고 잘 마무리 되시길 바랍니다
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Q. 전세가계약금 돌려 받고 싶은데 어떻게 하면 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 하기로 합의, 잔금 일정을 정하여 계약금을 임대인에게 전달하였다면 계약이 성립됩니다(계약과 가계약은 동일하게 취급합니다)계약으로 양 당사자는 시간과 비용을 지불하였고 다른 이와 계약의 기회를 배제하게 됩니다.그럼에도 불구하고 쉽게 계약을 해지 할 수 있다면 신뢰성이 유지가 안됩니다지불한 계약금은 해지금의 기준이 되어 일방적인 해지시 임차임은 포기, 임대인은 배액배상의 금액으로 보는 것이 민법의 원리입니다어쨋든 지금 계약금을 돌려 주는 것은 다른 약정이 없다면 순전히 임대인에 의해 결정될 문제 입니다과거에는 사정을 말하면 당일에는 돌려주는 경우도 있었다고 하는데 점점 계약파기시 배액배상 또는 계약금을 포기하는 것으로 귀결되고 있습니다상황은 아쉽지만 사정을 말씀하여 보고 안되더라도 긍정적으로 생각하시기 바랍니다이렇게 계약을 하여 그냥 살기로 하였는데 뜻밖의 행운이 올 수도 있지 않겠습니까?원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 무주택자 인가요? 유주택자 인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 주택이 있는 직계가족과 동일 세대로 유주택 세대원이며 세대를 분리하여 무주택 가구가 될 수 있습니다우선 주민등록과 실제 거소지가 분리되어야 하며 아래 어느 하나를 만족하는 경우라면 독립된 세대로 봅니다① 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우② 연령이 만 30세 이상인 경우③ 소득세법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호의 규정에 따른 기준중위소득의 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 19세 이상인 경우그러나 위 경우가 아닐지라도 봉양합가, 혼인합가 등 특정한 조건에서 별도 세대로 간주하는 경우도 있다는 것을 아시고구체적인 계획이 있을 때 한번 더 체크하시기 바랍니다감사합니다
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Q. 상가 전대차계약 관련해서 질문 드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 임차인입니다, 전대차 계약에서 전대인의 역할이 됩니다2. 특약하기 나름이지만 통상 사업 종료시 시설 투자에 대해 보상 받기는 어려울 듯 하고요. 오히려 계약 종료시 설치한 시설물 제거 및 원상복구 의무가 일반적입니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세계약시 세입자의 권리가 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.집을 보는 과정에서 매물상태을 확인하고 게약을 결정 하셨을 것으로 사료 되지만 재차 확인시 보이지 않던 결함이 발견될 수 있습니다.다만 임대차의 목적을 달성하기 어려운 중대하고 구조적인 문제냐 하는 것이 중요할 듯합니다도배 등 약간의 벗겨짐 눌림 등은 상태만 체크해 두시고곰팡이 경우는 공실 상태에서 환기 부족으로 생긴 것이라면 사용 중 줄어들 수 있겠으나 만일 구조적으로 문제가 있다고 보이면 제거와 항균 처리를 요청하여 보세요구체적인 상황을 살피지 못하면 관점에 따라 오해가 생길 수 있는 일들입니다.상태를 정확히 전달하는 것으로 해결 방법을 찾아 보시고 도저히 소통이 어렵다고 한다면 주택 임대차 분쟁 조정위원회( https://www.hldcc.or.kr/ )도움을 받아 보세요원만하게 해결되시기를 바랍니다
부동산
Q. 전세 만료 남은기간 대처법을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.게약 종료후 1년1개월이 계약 연장이 된다면 원할한 입주가 가능하겠군요우선 임대인에게 상의 하셔야 할 문제네요임대인과 1년 1개월을 약정하여 재계약 한다면 무리가 없겠죠임대인이라면 안 받을 이유가 딱히 없을 것 같은데요전세 2년 계약하고 중간에 나가면서 내가 새로운 세입자를 얻어주고 이런 방식은 복잡하고 비효율적입니다1년 약정의 계약을 하시는 것을 추천합니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세계약금 10프로 받을수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.통상 새로운 임차인의 보증금을 받아 기존 임차인에게 보증금을 내주는 경우새 계약을 하게 되면 우선 이사 날자를 기존 임차인과 조율합니다이후 기존 임차인이 날자에 맞추어 이사하는데 차질이 없도록 받은 보증금을 전달해 주는 것이죠주택임대차보호법에 관련 내용이나 비율 등 정해진 것은 없습니다기존 임차인과 이사 날자를 협조받고 원할하게 세입자 교대가 되도록 하는 관례입니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 전세잔금일 구두계약 급해요ㅠㅠ!!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최초에 23일자 잔금으로 계약하였으나 사정을 듣고 맞추기 위해 변경을 동의하셨군요.그런데 대출이 어렵다면 입금이 안되는 것이지요최대한 빨리 대출이 불가하여 현실적으로 날자 당기기가 불가하다고 전달부터 하세요누구 책임인지는 다음 문제고 일단 연쇄적 피해나 번복이 안 나오도록 해야 하겠습니다최초에 23일로 약정한 것을 고려하여 잔금을 당기는 것을 동의해주고 싶지만 대출이 불가하다는 것을 피력하여 보세요계약서를 쓰지 않았다고 해도 책임이 없다고 하기는 어렵지만 아직 아무도 손해가 없다면 책임을 물지 않을 수도 있습니다사람이 하는 일이니 잘 안풀릴 수도 있습니다.이 상태에서 원만하게 수습되기를 바랍니다.