안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 집주인이 세입자에게 전세기간 만료 얼마전까지 나가라고 얘기해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 서로 언급이 없으면 묵시적 갱신이 된 것입니다단 2020년 12월 9일 이전 계약이나 갱신된 임대차의 경우는 계약만료 1개월~6개월 사이입니다따라서 현재 2년째 거주중이라면 20년 12월 9일 이전의 계약일 수 있고 이 경우는 만기 1개월 전까지 서로 갱신 거절이나 갱신 청구가 없다면 묵시적 갱신으로 갑니다."10개월전 쯤에 주인이 들어올 수도 있다" 라는 표현이 정확하다면 명확한 통지라고 보기 어렵습니다서로 오해가 있으면 불편합니다이 부분 명확히 소통하시고 계속 살기를 원하신다면 계약갱신 청구를 하시기 바랍니다임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하고 임대료도 5%를 초과하여 인상하지 못합니다.단 임대인인 실거주를 목적으로 위 통지기간 중에 퇴거를 요청하였다면 임차인은 이를 수용하여야 합니다.다만 실거주를 사유로 임차인을 내보낸 뒤 다른 임차인을 받는 꼼수가 있다면 향후라도 전 임차인에게 손해배상 대상이 됩니다이 내용을 참고하셔서 편안한 주거생활 하시길 바랍니다
부동산
Q. [복비]다세대주택 월세 재계약, 2년 아닌 1년만 연장할시 임차인이 이후 복비를 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.연장된 1년의 기간은 양 당사자가 합의를 한 사항이고 만기가 되어 집을 비워주는데 부동산 수수료를 부담하라는 요청이 있다면 착오가 있거나 잘못된 판단입니다.설령 연장이 아닌 최초 계약으로 1년을 약정 하였더라도 계약을 받아준 이상계약 종료시 부동산 비용을 부담 해야 할 이유도 없고 법 규정이 없습니다.부동산 비용은 임대인과 임차인이 지불하는 것으로 종도 해지 등 귀책사유가 없는 한 전 임차인이 부담하지 않습니다보증금 반환 등 불리한 상황이 발생한다면 임대차 분쟁 조정위에 도움을 청하시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 빌라(원,투룸건물)에 개인 인터넷,TV 설치 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공용 선로에 기존 인터넷 망이 들어 오는 경우여분 선로가 부족할 경우 복수 설치나 신규 설치가 안되는 경우가 있습니다아파트도 마찬가지 입니다단독 다가구 주택 등은 창으로 별도 선이 들어 오기도 하는데 공동 주택은 망 구성이 쉽지 않습니다해당 통신사에 확인하면 더 정확히 사유를 알 수 있고 해결 방법도 제시받을 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 2주택 조정지역 양도소득세는 얼마나 되나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 홈택스 양도소득세 간편계산기에질문으로 주신 내역대로 입력하여 필요 경비 고려 없이 단순 계산시 양도차익 2억원시 58% 세율이 적용되어지방소득세 포함 양도소득세는 약 1억466만원으로 나타났습니다.세종시 주택 (조정지역 가정)을 매수시 수원의 기존 주택을 매도후 매수한다면 취득세는 매수 금액의 8%, 매도전 매수시 12%의 중과세가 예상됩니다이상 질문 내용을 기초로한 답변으로 주택 세제는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다실 매도 매수를 고려하신다면 취득세는 시군구 지방세 담당에게 , 양도 소득세은 국세청 또는 세무 전문가와 충분한 사전 상담하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 중기청 100%는 전세금액이 1억이 넘을 경우 받을 수 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금 1억 2천인데 대출은 정확히 1억을 받은 사례를 보았습니다중기청 대출 안내 자료에 따르면권리 침해가 없을 것(가압류 가등기 등)법인이나 조합 등의 소유가 아닌 개인일 것위반 건축물 등 건물 하자가 없을 것과도한 근저당 , 선순위 채권으로 담보 설정이 어려운 주택이 아닐 것 등 입니다이 같은 내용은 건축 대장과 등기부 등본을 발급 받아 내용을 확인할 수 있으나계약시 부동산에서 발급받아 제공하여 구체적으로 확인 설명을 해 드리고임대인에게 선순위 계약에 대해서도 자료를 받습니다.실제 현장에서 100% 대출건이 잘안되는 것은 매물이 없어서가 아니고 임대인의 비동의 때문입니다채권양도계약서, 위임장, 동의서, 주택가격 동의서 등 추가되는 서류도 번거롭고계약 만기시 임차인인 아닌 HUG에 보증금을 돌려주는 익숙하지 않은 방법으로 이를 꺼려합니다.또 1억원 이상의 계약에 전혀 비용을 지불하지 않는 임차인의 경제 사정에 대해 불신을 하는 경우도 있습니다중기청 가능 주택을 찾는 다면 충분한 시간을 두고 희망 지역 부동산에 매물 추천을 부탁해 놓는 것이 좋습니다.답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 하루 공실 업무용매도 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 상담사례로 확인한 오피스텔의 주거용 업무용 기준입니다오피스텔을 취득하여 상시 주거용이 아닌 업무용으로 사용한 사실이 확인되는 경우에는 다른 주택의 중과세·과세·비과세 판정시 주택수 계산에서 제외되나, 주거용으로 사용하는 경우에는 다른 주택의 중과세·과세·비과세 판정시 주택수 계산에 포함됩니다.이러한 경우 오피스텔의 주택여부 판단에서 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로서 보유기간 중 오피스텔의 사용현황은 임대인의 부동산임대업 사업자등록 여부, 임차인의 사업자등록 여부, 임차인의 전입신고 여부, 임차인의 확인되는 별도 주거지 여부, 오피스텔의 내부구조 등 사실관계를 확인하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다.이상 살펴 본 것처럼 양도 당일이 아닌 보유 기간 중 사실관계에 따라 관할 세무서장이 판단하는 것으로양도소득세의 일반 업무용 적용은 어렵다고 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 계약 당일 특약사항은 어떻게 진행이되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 임차인이 추가를 원하는 특약사항을 임대인과의 협의하에 계약 당일 당시에 바로 추가해서 넣을 수 있나요?> 네. 합의되는 모든 사항은 원하는 문구대로 추가 가능합니다1-1. 특약사항 추가시 (수기로 추가하거나 , 다시 출력 하거나 그건 자율적인건가요? )> 입력하여 출력하는 것이 일반적입니다2. 공동임대인일 경우 , 두명 모두 출석 시 신분증 2개 , 인감증명서 등 필수적인 필요서류가 궁금합니다.>당사자 출석시 각자 신분증만 가지고 오시면 됩니다, 계약서 서명은 서명도 좋지만 아직 인장을 많이 찍습니다2-1. 공동임대인일 경우 한명만 출석 시 위임장과 신분증과 같은 필수적으로 필요한 서류가 궁금합니다.>참석 하시는 분 신분증 + 불출석 하는 분이 작성한 위임장과 인감 증명서 입니다이상 참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 빌라 2주택 취득세 양도세 문의?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역이면 취득세는 중과됩니다둘 중에 한 채는 2번째 취득 주택으로 1억을 초과하는 매매 가격이라면 8%의 취득세가 과세됩니다매매가격이 작은 주택을 두번 째 매수 하는 것이 약간의 도움이 되겠습니다1년후 양도시에는 단기 매도가 되어 양도소득세 고율의 단일세율이 적용됩니다.다만 양도세는 양도차익이 있을 경우에만 과세되는 것으로 양도차익이 없다면 생성되지 않을 수도 있으며,규제구역 관계없이 단기 매도는 1년 이내는 양도차익의 70%, 1~2년은 60%가 과세됩니다이상 주택 계획에 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산법 관련해서 전문가분들의 도움이 필요합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"주택임대차보호법에 정해진 내용으로 계약 기간을 어떻게 쓰든 계약서에 적읃대로 또는 임차인은 2년을 주장할 수 있다는 뜻입니다따라서 현재 계약 갱신 청구가 아닌 2년의 거주를 주장하는 것은 정당합니다.이러한 내용을 반영해서 답변합니다1. 집을 못 뺄 시에 어떻게 될까요? (ex>그 날짜에 집을 못 빼면 집주인이 강제로 어떻게 할 수 있는지.) 혹시 법적으로 안 빼도 되게, 좋게 처리할 수 있는 방도는 없을까요?가능한 법이 없습니다2. 계약 만료 3개월 전에 임대인이 임차인에게 통보하는 것은 괜찮나요?본인은 2년의 계약기간을 요구했었고 계약서 기간과 무관하게 법적으로 보장된 기간 동안{2년) 거주를 원한다고 말씀하세요3. 계약갱신요구권이 받아들여질 수 있는 방도.. 부탁드립니다 ㅠㅠ임차인이 2년 기간을 요구하는 경우 계약갱신요구기간이 아닙니다4. 임대인이 명도소송을 할 경우에는 어떻게 되는지 궁금합니다..가능한 법이 없습니다5. 좋게 해결할 수 있는 방도 좋은 전문가 분들에게 부탁드립니다!주택 임대차 분쟁위원회에 상담하세요https://www.hldcc.or.kr/이상 내용이 임차인에게 상당히 유리하게 된 법입니다임대인이 이 내용을 구체적으로 모르시고 주장할 수 있으니 서로 감정이 안 상하도록 임대인이 제3자를 통해 임차인의 요구가 정당한지 확인되는 방법이면 좋을 것 같습니다아무쪼록 원만하게 해결되기를 바랍니다
부동산
Q. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문 하신 분과 유사한 국세청 상담 사례를 참조할 때 일부 호실을 임대사업자 등록하였다고 하더라도 거주 주택의 양도소득세 비과세는 가능한 것으로 사료됩니다1. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 규정에 의한 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우로서, 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고 세대전원 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.(소득세법 시행령 제155조 제20항).2. 장기임대주택(매입임대주택) 요건은 아래와 같습니다.소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록(지방자치단체)(이하 "사업자등록등"이라 함)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서 아래 요건을 충족한 임대주택-구분 → 매입임대주택-가액 → 임대개시일 당시기준시가6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)-호수 → 1호이상-임대기간 → 5년이상※ 임대기간의 계산시 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봄3. 이 경우 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 위 특례를 적용합니다.위 상담 사례는 2020년 6월 현재의 답변으로 정책의 변화나 구체적인 사실 관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다매도를 고려하신다면 세무 전문가에게 충분한 상담 또는 국세청의 유권 해석을 받아 보실 것을 권장합니다질문에 감사합니다