안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 부모님이나 동생에게 명의 이전시 부동산 세금 절세방법?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비과세 요건 만족시 지금 매도하거나 혼인 후 매도하거나 차이가 없습니다(비과세 기본 요건: 매도가 12억이내 , 1가구1주택, 2년이상의 거주 또는 보유기간 등)만일 비과세 요건을 갖추기 위해 시간이 더 필요하다면 혼인신고 하고 혼인 합가로 인한 비과세 특례를 이용하세요.각각 주택을 소유한 남여가 혼인으로 2주택이 되었을 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 양도소득세 비과세를 적용하는 제도 입니다양도시 양도소득세는 취득가격 , 양도가격 , 지역, 보유/거주 기간 등등 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다르므로 금액을 추정하기 어렵습니다양도소득세 예상 세액은 국세청 홈텍스 양도세 미리 계산해보기를 이용하여 셀프 확인하실 수 있습니다.매매일 경우 비과세 대상이 된다면 세금이 없고 사는 분 취득세만 내면 됩니다증여일 경우 증여금액 4억원이면 6천만원 내외의 증여세가 예상되고 취득세도 과세합니다비과세일 경우 당연히 매매가 유리할 것입니다.단 매매는 금전 주고 받고 실거래 신고하고 자금 조달 계획서 작성하고 자금 출처 소명이 가능해야 합니다이상 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며주택세제는 일반인이 이해하기 어려울 정도로 복잡하니 실거래전 반드시 주택 세제 전문가와 구체적인 상담하실 것을 권장합니다
부동산
Q. 전세계약 연장 후 계약기간 줄여달라는 집주인
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 질문 사항으로 볼 때계약이 완료되어 23년 3월까지 임차권을 가지고 있는 상태입니다임대인의 새로운 요청은 받지 않아도 문제는 없습니다.만일 임차인의 사정으로 7개월 먼저 나갈테니 계약을 종료해 달라고 할 때 임대인이 불가하다고 거절할 수 있는 것처럼양 당사자는 합의된 계약을 이행하여야 합니다다만 누구나 특별한 사정이 생길 수 있고 새로운 합의를 하는 경우가 많습니다.새로운 합의는 일방적으로 양보하는 것이 아니고 서로 납득할 수 있는 보상을 동반합니다.임차인이 만일 중도 해지한다면 관례적으로 부동산 수수료를 부담해 줍니다발생하지 않는 비용을 발생하게 했으니 그 부분을 부담하는 것입니다임차인을 먼저 나가게 해서 계속 거주하면 발생하지 않을 비용이 있다면 이 정도는 부담해주는 제안이 있어야 할 것 같습니다우선 전세금을 할인해 주었네요.이 부분으로 부족하다면 이사 비용의 일부를 보상하는 정도의 제안을 하셔 볼 수도 있겠습니다.물론 처음 말씀 드린 것처럼 계속 거주하여도 상관은 없으므로 질문하신 분이 선택할 문제 입니다원만하게 해결되길 바랍니다
부동산
Q. 전세 계약 갱신 절차가 어떻게 될가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 네. 다른 양식도 괜찮고 수기작성이라도 관계 없습니다. 게약기간등 기본요건 정확히 하고, 계약갱신청구로 갱신계약된 것임을 기재하면 되겠습니다2. 네. 영수증은 받은 돈에 대한 사실확인 입니다. 이번에 받은 돈만 적으면 됩니다. 3. 임대차 거래신고는 두분중 한분이 계약서 원본을 가지고 행정복지센터로 가셔서 접수하셔요 또는 한쪽의 위임장을 받아 온라인 신고도 가능합니다 ( 임대차 거래신고 검색)답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 주택 매매시 그집에 세입자가 살고 있으면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수한 주택에 기존 임대차 계약이 있을 경우 임대차 계약 내용 그대로 양수인에게 승계됩니다.임차인은 주택임대차 보호법 등에서 정한 권리를 새로운 소유자에게 요구할 수 있습니다.기존 계약 기간 종료 6~2개월 사이에 임차인이 갱신 계약을 요청할 경우기존 계약을 새로운 소유자가 체결한 것이 아니지만정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하고 임대료 증액은 5%를 초과할 수 없습니다단 소유자의 실입주 사유는 정당한 거절사유 입니다실제 거주하시려면 위 기간 중에 반드시 통지하셔야 합니다세입자와 다시 계약은 필요 없습니다만일 세입자가 원하거나 정리가 필요하면기존 계약서에 새로운 소유자 인적 사항을 부기하고 서명함으로 충분합니다이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 계약금 입금하면 계약날짜 정해진건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간의 변동 , 잔금 입주일의 연기를 말씀하시는 것으로 이해하고 답변 드립니다.계약금을 입금 하기전 양측 조율을 거쳐 계약 기간을 합의하였고 이에 따라 이 내용을 문자를 남기셨다고 보입니다.계약기간의 확정은 계약의 기본 요건이니까요비록 문자라도 잔금 일정과 계약기간 등이 합의 명시되면 계약과 동일한 효력이 있습니다만일 예정된 입주일로 부터 3~4개월 공실이 된다면 임대인 입장에서는 예상 임대 소득이 차질이 생깁니다.사전에 이와 같은 조건을 알렸다면 계약을 승낙하지 않을 것이다 라는 추정이 가능합니다.따라서 임차인의 일방적 계약 불이행으로 보는 것이 맞을 듯합니다이 경우 계약금은 돌려 받지 못하는 것이 민법 계약의 원리 입니다별도로 말씀하지 않은 사정이 있거나 임대인이 수용하지 않는 한 부동산에서 알려 드리는 내용이 타당한 것으로 보입니다.원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 4억 단독주택 매매시 세금은 어떻게?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 취득하시는 매매 인 경우동일세대원 포함 무주택 기준으로 말씀드리면 매매시 취득하는 분은 취득세를 냅니다거래가액의 1.1% 입니다(제주 조정대상지역 등 거래규제 미지정 반영)파는 분은 양도소득세가 나옵니다이 집을 취득하고 양도하는 가격 차이가 얼마나 되는지에 따라 그리고 1주택인지, 얼마나 오랜기간 보유했는지 등등 요건에 따라 많은 차이가 있으므로 생략하겠습니다그리고 보유중은 종합 부동산세와 재산세가 있습니다1주택으로 이 정도 가격대라면 종합부동산세( 과세기준 :인별 공시가액이 11억이상 /1주택자)는 대상이 아니며,재산세는 매년 6월1일 소유자가 납세하는 보유세입니다재산세의 복잡한 산식의 산출 방법까지 알아야 할 일은 없을 것이며 대략 시세 4억원, 공시가격 2억원대의 1세대1주택으로 도시지역일 경우 20만원대 후반의 금액이 과세됩니다아래사이트에서 재산세 모의 계산을 해볼 수도 있습니다http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EB%B3%B4%EC%9C%A0%EC%84%B8이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 이사 시 마루 파손에 대한 합의 번복 가능한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.자세한 사정은 모르겠으나 1차 100만원으로 합의된 사항이었는데3.6배로 요구하는 것은 상식적이지 않은 것 같습니다소통이 어려우시면 임대인에게 임대차분쟁 조정을 받아 보시겠다고 하시고아래 사이트에서 절차를 확인하여 보세요https://www.hldcc.or.kr/원만하게 마무리 되시길 바랍니다
부동산
Q. 어머니가 오피스텔 일반임대사업자로 월세 45만원씩 받고 계신데 언제 매도 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반 임대사업자는 분양주택 취득시 부가세 환급혜택이 있습니다주택이 아닌 상가 건물로 간주하면 되겠습니다언제 양도, 폐지하여도 유불리가 없습니다사업이 안되면 안 하는 것이니까요단 환급 받은 부가세는 10년 이내에 폐업 또는 일반 양도시 남은 기간 비율에 따라 환수됩니다양 사업자의 주요 특징을 비교하면 일반 임대사업자>월세를 받을 때 따로 부가세 만큼 더 받고 세금계산서를 발행합니다업무용으로 임차하는 분에게 세 놓아야 합니다 (수요가 적음)주민등록 이전이나 주거용 목적 사용시 주택용으로 간주될 수 있습니다주택 수에 안 들어 갑니다주택 임대사업자>월세를 받을 때 따로 부가세가 없고 수요가 더 많은 편입니다주민등록 전입이 가능합니다일생에 한번 기존 주택 매도시 비과세특례가 가능합니다(세부요건 확인)주택 수에 들어 갑니다부기등기, 임차료 증액제한 등의 운영 조건이 까다롭고 중도 폐업 등 과태료가 있습니다. 결론 업무용 임차 수요가 많은 중심지 이고주택수에 신경쓰이는 분은 일반 임대사업자 추천,주택수 상관없고 공실 염려되는 위치는 주택 임대사업자 추천이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 전세 계약에서 전입신고 빼달라고하는 경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약전 따로 약정된 사항이 없고,주거용으로 세 놓은 상태에서 전입한 세입자가 거주지에 주민등록을 두는 것이 문제가 될 수는 없습니다.만일 임대인이 업무용으로 오피스텔을 유지하려고 했다면 주거용으로 세를 놓지 말았어야 했습니다참고가 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 주택 임대 갱신시 월세 인상기준이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 제도 전인 2020년 12월 9일 이전 계약이나 갱신된 임대차의 경우 계약만료 1개월~6개월 사이,이후의 계약은 계약만료 2개월~6개월 사이에 임대인은 계약 조건의 변경이나 정당한 사유에 의해 퇴거를 요청할 수 있고임차인은 갱신계약 청구권을 행사할 수 있습니다.물론 상호 언급없이 지나친다면 전 계약대로 자동 연장되는 묵시적 갱신입니다갱신계약을 청구 하였다면 임대료는 5%를 초과할 수 없고 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다단 당사자 합의로 원하는 금액으로 인상이 가능하지만 이 경우는 갱신이 아닌 새로운 계약으로 보아 2년후 계약 갱신 청구권을 쓸 수 있습니다현실적으로 주변 시세보다 상담히 저렴한 임차료이며 장기적으로 거주를 원하신다면 이번에 세를 올려주고 새로운 계약으로 시작할 수도 있으며 ,인상 액수가 부담스럽다면 5%이내로 한정하는 갱신 계약 청구권을 사용하는 것 중에 선택하시면 되겠습니다보증금 1억에 10만원에 임차 중이라면 현행 적용 이자율로 5% 인상을 반영한 임대료는 1억/11만5,842원입니다참고가 되셨기를 바랍니다