안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 월세 중개수수료 계산시 관리비 포함/미포함
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1)주택이나 오피스텔로 가정시 212,000원이고 부가가치세는 별도 입니다.관리비 부분은 따로 중개 수수료를 받지 않습니다2) 1)과 동일합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 담보대출 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.금액이 적거나 어려울 수 있습니다.오피스텔을 부동산 담보로서 담보대출이 가능하지만 대출금액 산정을 위한 권리분석에서 누가 점유하는지 검토합니다.세입자가 있다면 전세 금액만큼 선순위 채권이 있는 셈입니다.갭투자형 매물의 경우 대출 가능금액에서 전세금액을 빼고나면 거의 대출금액이 생성되지 않는 경우가 많습니다.다만 전세보증금 반환대출이라는 상품이 있습니다 전세 보증금을 돌려주기 위한 대출입니다.대출과 동시에 전세라는 선순위 채권이 사라지므로 동시 이행 조건부로 진행되는 상품입니다다만 해당 오피스텔의 평가 금액, 전세금의 규모 등에 따라 금융기관마다 인수 여부가 다를 수 있으니오피스텔 인근 거래 부동산에 조언을 구하시거나 은행, 금고 등으로 직접 유선 상담이 도움이 되는 답변을 줄 것으로 보입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 부모, 자녀 간 월세 임대차 계약
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인 명의 분양 주택에 부모님이 임대차로 입주하실 계획이군요가능합니다.만일 자금 조달 계획서상에 매입 자금의 일부를 전세금으로 기재하셨다면실제로 보증금이 오간 은행 기록 잘 유지하시고,부모님이지만 임대차 한 것이므로 임대인과 임차인의 세대는 분리되고 거소지는 달라야 합니다.임대차 계약서도 잘 작성하여 두시고 확정일자, 전입신고 등 일반 임대차와 동일하게 진행하신다면 문제될 사항은 없어 보입니다.다만 전세 자금 대출은 안되는 것으로 알고 있습니다.이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 명의 이전 시 세금 문제 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 보유중 소유자 미거주로 세금의 불이익은 없습니다.다만 향후 양도시 양도소득세의 비과세까지 고려한다면 2017년 8월2일 이후 조정 지역에서 매수한 주택이라면 2년이상 거주요건이 필요하고이에 해당 없다면 2년 보유 요건만으로 1가구1주택 비과세가 가능함을 참조하세요(1가구주택, 매도가격12억원이내 등 비과세 기본조건 만족시)2) 위 1)에서 설명한 양도소득세 비과세를 참조하시고.만일 다른 주택의 보유 등으로 비과세가 적용되지 않는 다면 취득가 매도가 등 구체적인 사실관계가 없으므로 추정이 불가합니다이와는 별도로 취득하시는 분은 취득세가 부과 됩니다.모친에게 다른 주택이 없고 매수 금액이 6억원이내라면 매매가의 1%, 이를 초과하는 금액이라면 최대 3%까지 취득세가 부과 됩니다.이상 내용이 도움이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 세면대 배수관 P트랩 교체비용 임대인, 임차인 누가 부담해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문 내용으로 볼 때 큰 비용이 들지는 않으나소모품으로 보기 어려운 기본 제공 시설물의 파손으로 보여집니다그런데 양 당사자의 입장은 다소 다를 수가 있습니다"임대인이 부담 해야 할 구조적인 시설 사항 아닌가?" VS"처음에는 멀쩡했는데 어떻게 사용해서 고장이 났나?"이런 질문을 양 쪽에서 할 수가 있는 것입니다정도의 문제일 것으로 보이나 원하는 것은 수리 후 편리한 사용입니다.임대인에게 사진을 찍어 보내어 구조상의 문제라는 것을 어필하여 보시고특별히 제기하는 파손의 귀책 사유가 있다면 반반 정도의 부담으로 협의해보는 방법도 검토해 보세요잘 해결되시기를 바랍니다
부동산
Q. 결혼으로 인한 일시적 1가구 3주택 양도세 면제에 대해 궁금해요~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문의 요지는 혼인합가로 인한 비과세와1가구 2주택 비과세 특례가 중첩 적용 중 기존 주택 일괄 양도시에도 비과세가 가능한지 질문으로 이해합니다.기존주택 A,B가 비과세 요건을 갖추었다는 전제하에서혼인 5년이내, C주택 매수 3년이내 중첩기간중 매도시 비과세가 가능할 것으로 사료 됩니다. 이상 국세청 유사 상담사례를 참고한 답변입니다https://txsi.hometax.go.kr/docs/common/customer/search/search_qna_view.jsp주택 양도소득세는 구체적인 사실관계 및 적용 시점에 따라 다른 결과가 많습니다.이 답변을 참고하여 매도를 고려한다면 국세청 또는 세무 전문가에 유권 해석을 받아 보실 것을 권장합니다감사합니다
부동산
Q. 앞으로 20년 후에도 부동산 가격은 올라가겠죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용 부동산은 토지와 건물로 구성됩니다토지는 기본 성격이 희소성이 있는 재료입니다.건물은 제조와 유지를 위한 재료비와 인건비 기술비 등 비용이 증가하고 있습니다부동산은 일시적으로 하락 조정이 있어도 장기적으로 상승하는 것이 기본 흐름입니다.어느 정부든 청약의 기회를 더 주기 위해 노력하고 있으므로청약통장을 먼저 확보하고청약시 가능한 자금을 비축하는 것이 기본적 접근 방법이고,굳이 평생 거주할 주택을 마련하기 위해 시간을 보내지 않고지금 거주하지 않더라도 소액 투자가 가능한 소형 주택 등 부동산에 일부 자금을 실어 부동산 상승기에 씨드머니를 불리는 방법도 고려할 수 있겠습니다.지속적으로 부동산 동향에 관심을 갖도록 뉴스, 온라인 정보 등을 활용하여 학습하다 보면 자신에게 맞는 부동산 접근 방법이 나올 것입니다.도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1가구 2주택 양도 및 투자관련 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.B 주택이 조정 지역에 있다고 가정시 양도소득세는 중과 대상이며특히 2년 이내 단기 양도시 1년 이내 양도차익의 70% , 2년 이내 60%의 고율로 과세됩니다.2년 경과후는 양도 차익의 55%가 과세되므로 추가적인 가격 상승의 없다 하더라도 납부하는 세액이 줄어들게 됩니다.현재 부동산 시장은 주택 거래가 급감한 상태로 워낙 시장이 냉각되어 향후 방향성을 예단하기 어렵지만주택 투자는 숫자를 늘리는 방식 즉 정책에 반하는 방식보다는 일시적 2주택 등 몇 가지 비과세 특례 제도를 활용하는 정도로 범위를 축소하는 것을 권합니다.주택 유형은 재개발 , 재건축 등 도시 정비 사업구역, 조합 추진 지역내 매물이 거래가 활발하고 타임라인을 따라 가치 상승이 이루어집니다주택 외 소액투자로 구분 상가, 업무용 오피스텔, 토지 등도 관심을 가져볼 만 합니다.참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 주택보유수에따른 세금비율 , 저가주택 가격?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택을 취득할 때 내는 세금으로 라고 불립니다알고 계신 것처럼 몇 번째 취득하는 주택 인가에 따라서 그리고 취득하는 주택이 조정대상지역인지 아닌지에 따라서 과세금액 다릅니다거래금액의 1%에서 최대 12%까지 입니다.아래 표를 참고하십시오예를 들어 시골 비조정지역에 1채의 주택을 보유한 분이 조정지역에서 매입가 5억원으로 주택을 매수한다면조정지역 2주택이 되어 거래 가격의 8%가 취득 세금이 됩니다.다만 공시 가격 (실거래가가 아닙니다)이 1억원 이하인 주택의 경우 주택 수 지역 등에 관계 없이 무조건 1%를 과세하며,이러한 주택을 여러 채 보유하고 있다고 하더라도 다른 주택의 추가 매수시에도 보유 주택 수에 포함 시키지 않습니다.비교적 저가의 주택으로 투기성 매수가 아닐 것으로 보는 특례 입니다 참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 아버지집에 여자친구 전세 세대주. 저는 동거인. 세대분리 여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 세제에서 세대 분리의 요건으로1) 30세 이상, 2) 혼인, 3) 30세 미만으로 미성년자가 아니며 중위 소득 40%이상(21년 기준 월 73만원 정도)의 지속적 소득 입증이 가능한 경우위 3)항 중 한 개의 조건에 해당하며 사실상 독립된 생계를 유지하고 있다면 분리된 세대로 보며 속한 세대에서 반드시 세대주 이어야 하는 것은 아닙니다.유의할 점은 주민등록의 분리를 통해 표면적으로 별도 세대임을 살펴볼 수 있지만 국세청 유사 민원 사례에서는 주민등록의 분리에도 불구하고 실거주와 생계를 달리하고 있는지 사실관계를 더 중요시 한다고 답변하고 있습니다.질문 하신 분이 1) 또는 3)에 해당한다면 세대 분리는 인정될 것으로 보입니다.만일 여기에는 해당되지 않는다면 혼인신고를 통해서도 세대 분리가 가능할 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.주택 세제는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로 과세 기관에 구체적인 사실을 제공하고 유권 해석을 받거나 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다