안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세로 이사를 가는데 확정일자를 받는게 무슨 도움이 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세 든 주택에 혹시라도 내가 전입한 이후 근저당이나 압류 등이 발생하여 경매로 소유권이 넘어가는 경우가 있더라도 나보다 순위가 늦은 채권에 우선하여 내 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 발생하게 하는 것이 입니다.내 보증금을 위해서 당연히 받아 두시는 것이 좋습니다그런데 는 가 되어야 그 다음 날 부터 효력이 생깁니다즉 확정일자와 전입신고 둘 다 필요한 것입니다확정일자를 먼저 받더라도 특별한 이유가 없는 한 이사시 당연히 주민등록 전입 신고 하시게 될 것이고 이로써 완전한 효력이 발생하게 됩니다.이사 잘 하시기 바랍니다
부동산
Q. 부부 명의와 일시적 2주택 비과세 관련 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 유사 상담 사례를 인용한 답변입니다1. 일시적 2주택 비과세 요건(소득세법 시행령 제155조 제1항)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.[단, 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 과세됨]2. 비과세 판단시 "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이고,“가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것이며,"가족"에 해당하는 자가 세대 구성 요건을 갖춰 다른 곳에서 별도세대를 구성하고 독립된 생계를 유지하는 경우에는 독립된 "1세대"로 보는 것입니다.3. 따라서 개인별로 주택 수를 계산하는 것이 아니라 “1세대” 전체의 주택 수를 계산하여 비과세 여부를 판단하는 것이므로 종전주택(남편명의주택) 취득일로부터 1년이 경과한 후에 새로운 주택(공동명의주택)을 취득하고, 새로운 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우로서 종전주택 보유기간 2년 이상 및 양도가액 9억원 이하인 경우 위1.의 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는 것이므로 비과세 적용 가능한 것입니다.위에서 살펴본 것 처럼 일시적 2주택 적용이 가능하니 주택 계획 잘 세우시기 바랍니다
부동산
Q. 전세계약 만기전에 나갈 시 수수료 부담
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우,(주택임대차보헙)제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.정리하면 임차인은 22/06까지 임차권이 있고 임차인이 중도 해지를 희망시 요청후 3개월 지나면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다이 경우 부동산비, 이사비용 등의 일방 부담은 없습니다.만일 임대인이 6월 만기가 아닌 그 이전 특정 기일까지 비워줄 것을 요청한다면 임차인은 거절도 가능하고, 합의에 이를 수도 있겠습니다. 합의사항에 이사 비용 등 포함 등 내용은 자유입니다만일 임대인 요청 없이 임차인이 만기 이전에 나가기 원한다면 요청한 날로 3개월이 필요하지만그 이전에 나가면서 보증금을 돌려 받기를 원한다면 미리 세를 놓고 임차인이 부동산 수수료를 부담하는 정도로 합의 합니다.다만 만기 일자로 부터 앞 뒤 한두달 정도 이사 날자를 조정하는 정도는 만기에 준한 것으로 봅니다
부동산
Q. 금리 인상이 부동산 하락에 영향을 주나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.금리가 낮으면 낮은 금리를 이용해 우선 집을 사보자는 심리가 생깁니다낮은 비용을 지불하다가 몇 년 후 주택 가격이 올라가면 불로소득이 되는 셈이죠.이자 부담으로 망설였던 잠재 수요가 실 수요로 변하면서 주택 가격은 상승으로 갑니다전세도 부담 없습니다낮은 전세 금리를 이용해 같은 비용으로 더 좋은 집에 새를 얻을 수 도 있으니 전세 수요자가 늘어납니다결국은 전세 값이 조금씩 상승하고전세 값이 주택 값을 다시 밀어 올립니다실제로 작년 하반기부터 정부는 적극적인 대출 규제 정책을 시도하였고 대출 이자율도 급상승 하면서백 약이 무효이던 주택 가격 상승세가 꺾였습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 근저당에 적힌 농업협동조합? 이 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) NH가 있고 단위 농협이 있습니다. 둘 다 은행 업무를 봅니다.어느 쪽인지 확실한 것은 등기상 채권자 정보나 채무자인 임대인에게 확인하세요2) 잔금 일 전에 미리 채무자가 채권 은행에 연락하여 상환 금액 확인하고 방문 예약해 둡니다.상환하고 은행 측에 말소 신청 위탁하거나 개별 법무사 촉탁하여 처리할 수도 있습니다(법무사 비용은 발생합니다)(확실하게 상환하기 위해 임차인이 임대인 동의를 얻어 은행에 동행 직접 상환 하는 방법도 가능하니 미리 거래 부동산과 일정 상의해 두시면 되겠습니다)당일 말소까지 되는 것은 아니고 말소 신청 접수증 받으면 됩니다나머지 과정은 법무사와 등기소에서 할일 입니다이상 참고가 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 미성년자도 집 살수 있나요? 명의로 말입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수 가능합니다.다만 미성년자는 법률상으로 제한능력자 라하여 단독적인 법률행위가 불가합니다여기서 미성년자는 만19세 미만을 말하며부모님 또는 친권자 등 성인 법정대리인의 동의를 필요로 합니다.쉽게 핸드폰 개통하는 절차와 비슷하다고 생각하시면 될 것 같습니다.법정대리인임을 증명하는 관계 서류가 필요하고미성년자와 법정대리인 두 당사자의 서명이 필요합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 이런경우 돈을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아쉬운 상황이지만 구두로는 다 된다고 했다가 돌연 입장을 바꾼 것으로 보다는 서로 소통이 부족한 부분이 있지 않았을까요?임대인 입장에서 만기까지 월세를 받는 대신 보증금을 미리 주는 것까지는 문제가 없지만이 상태에서 제3의 인물이 점유하게 된다면 이 부분은 보증금이 없는 상태이기 때문에 승낙하기 어려운 점이 있습니다.차라리 한달 미리 빼는 것은 된다는 의미는 월세는 만기까지 계산해주면 보증금을 미리 돌려줄 수 있다는 의미인 것 같습니다왜냐면 임대인은 만기까지 월세를 받는 계약을 했기 때문에 계약대로 하자고 주장할 수 있습니다.어쨋든 처음 동의한 부분이 거절되었기 때문에 원안 상태입니다.20만원을 돌려 받아도 결국은 만기까지 보증금을 못 받고 남은 월세로 다시 지출될 것으로 보입니다.빠르게 이사하여야 하는 사정이 있다면 어차피 지불한 20만원을 만기까지 월세로 부담하고 열쇠 넘기고 이사하면서 보증금이라도 먼저 회수하는 방법이 현실적일 것 같습니다원만하게 조정이나 해결되기를 바랍니다
부동산
Q. 2020년 07월 10일에 변경된 취득세율에 대해 문의드려도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.분양권에 대한 취득 세율은 거래규제지역 인지, 계약과 잔금중 언제를 기준으로 주택으로 판단하는지 등여러번 기준이 변동 되고 있으나질문 하신 분의 사례와 같이19년 12월3일 전에 계약한 분양권으로 2022년 12월 31일 까지 잔금을 지불하는 경우에는 주택 수 적용없이 거래금액 따라 1%~ 3%의 취득세 세율이 적용됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 향후 부동산시장 상승시 수혜예상
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.금년은 정치적 변수가 있습니다. 바로 대선인데요.주요 대선 주자들은 주택공급의 확대라는 공통된 공약을 제시하고 있지만 주택 공급은 단시간에 결과가 나올 수 있는 것이 아니죠한편 주택가의 급락을 유발하는 강공 드라이브 또한 사회 위기를 불러 올 수 있고,그저 그런 대안으로 상승 탄력을 계속 누르기 어렵지 않을까 합니다 .조정이 끝나가면 세금 정책 방향성으로 볼 때 "쓸만한 한 놈을 남겨둔다" 라는 집중과 선택 관점에서주택 규모면에서는 전용 면적이 큰 중대형 주택 위주로,주택 유형별로는 아파트>단독>빌라,연립 순으로 다시 아파트 강세가 될 것으로,지역적으로는 지난해까지 GTX, 거래규제지역 풍선 효과 등 소재로 도시 기반이 없는 외곽으로 확대되어 급등한 지역보다는도심 기반이 완성된 지역의 재개발, 재건축 단지와 그 주변이 상승 가능성이 더 크다고 예상합니다질문에 감사합니다
부동산
Q. 골프장 주변 부지에대해 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 과수원으로 현황 사용에는 특별히 영향을 미칠 것으로 보이지는 않으나골프장 진입 도로가 개설된다면 도로와의 접근성, 통행로에서 보여지는 지형 형세와 뷰 등에서 정도에 따라 플러스 요인이 발생할 수 있고한편 대형 골프장 펜스로 인해 소유 토지의 지리적 고립이 발생하거나 골프장 오픈 이후 잔디 식재후 대량의 살충, 제초제 사용으로 환경오염 등 피해도 발생할 수 있다는 점이 있습니다.이상 참고가 되시길 바랍니다