안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 2022년 부동산 전망에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.22년은 대선이라는 변수가 있습니다주요 대선 주자들은 주택공급의 확대라는 공통된 공약을 제시합니다.주택공급의 확대정책이 체감효과가 있다면 주택가는 안정 하향 하겠으나 주택 공급은 단시간에 결과가 나올 수 있는 것이 아니고 공급하려는 주택이 수요자가 원하는 주택이 맞는지도 조금 더 지켜 보아야 하겠습니다.한편 주택가의 급락을 유발하는 강공 드라이브 또한 사회 위기를 불러 올 수 있습니다.22년 단기 전망을 해본다면 전체적으로는 현상 유지 되는 선 또는 강보합 선에서 지난해까지 GTX, 거래규제지역 풍선 효과 등 소재로 도시 기반이 없는 외곽으로 확대되어 급등한 지역은 하락,확장성이 없지만 도심 기반이 완성된 지역의 재개발, 재건축 단지와 그 주변은 안만한 상승,주택 규모면에서는 전용 면적이 큰 중대형 주택 위주로 상승세가 이어지고주택 유형별로는 아파트>단독>빌라,연립 순으로 다시 아파트 강세가 될 것으로전망합니다
부동산
Q. 월세집인데 벽 뚫기 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 주택 사용 중 못 박기에도 분쟁이 늘어나고 있습니다.노후된 주택의 경우는 안전을 위해 금지하는 경우도 있고 미관을 위해 금지하는 경우도 있습니다.임의로 타공 하였다 하더라도 그냥 이해하고 넘어가는 주인도 많습니다.하지만 벽재질이나 벽지 소재도 다르고 공사 흔적 규모도 다르고 임대인도 다르기 때문에만기시 복구를 요청한다면 임차인으로서는 원상 복구 의무를 이행 할 수 밖에 없는 상황입니다.가급적 분쟁의 소지가 있는 것은 계약 당시에, 원상복구를 요청하는 경우라면 복구 방법까지 미리 합의해두는 것이 좋겠습니다이상 답변이 참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 비조정지역 1가구 3주택 취득세 및 양도소득세 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 공시지가 1억이하 아파트의 취득은 거래 규제지역 , 기존 주택 수와 무관하게 중과 아닌 기본 취득세율을 적용합니다2. "봉양 합가 비과세 특례"를 말씀 하신 것이라면 이 제도는 합가 당시 직계 존속 및 직계 비속이 각 1채의 주택을 소유한 상태로 합가하여 10년 이내에 먼저 파는 주택의 양도소득세를 비과세하는 특례입니다.(매도 금액 , 보유또는 거주 기간 등 다른 비과세 조건 해당시)질문자님의 사례는 합가 당시 어머니 명의의 주택이 없었고 합가 이후 (1세대 상태에서)취득한 것으로 이해됩니다 따라서 봉합합가 특례는 적용되지 않을 것으로 예상됩니다.다만 비조정 지역으로 주택 수에 관계없이 2년 이내의 단기 보유가 아니라면 중과없이 장기보유 특별공제까지는 적용될 것으로 보입니다.주택 양도소득세는적용시점, 구체적인 사실 관계에 따라 결과가 달라 질 수 있습니다.매도를 고려하신다면 세무 전문가와 대면 상담 하실 것을 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1가구 2주택 양도세 문의 드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부부는 주소를 달리하더라도 1세대에 해당합니다.1가구 2주택으로 조정지역 아파트 매도시 양도세 중과가 예상됩니다.성남아파트를 매도할 경우 양도차익을 5억원으로 본다면2주택자의 조정지역 주택 매도시 양도소득세는 대략 3억원이상,상당한 세금 비용이 발생할 것으로 보입니다시골의 주택이 노후되었고 양도차익과 매매가가 적다면 시골 주택을 먼저 매도후성남아파트에 2년간 거주후 매도시 비과세가 가능합니다.금전적인 측면에서는 세금 비용을 가장 줄일 수 있는 방법이니 참고하시기 바랍니다등기 권리증의 분실은 매매시 문제되지 않습니다등기 위임 법무사의 이라는 방법으로 해결할 수 있습니다양도소득세는 구체적인 사실관계와 적용 시점에 따라 결과가 다를 수 있으니 매매를 고려한다면 사전에 세무 전문가와 상담하실 것을 권장합니다이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 가계약 성립 파기 질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매계약은 ‘낙성·불요식 계약’ 에 해당합니다즉 계약은 계약 일방의 청약과 이에 대한 상대방의 승낙만 있으면 계약이 성립하는 계약입니다.문자메시지나 구두로의 승낙의 경우에도 주요 내용의 구체적 의견 합치가 있다면 계약이 성립으로 인정하고 있습니다문자로 라고 하셨는데 이 내용이 중요하겠습니다.대상 부동산, 매매 금액 , 계약금, 중도금, 잔금일 등 대금 절차를 포함하고 있다면 매도인은 계좌를 알리고 매수인은 입금을 한 행위로 서면 계약서가 없더라도 게약의 성립으로 볼 수 있습니다.위약금은 합의한 내용 중 입금한 금액만을 위약금의 기준으로 한다는 특약이 있다면 입금한 금액을 포기하거나 배액 배상으로 계약의 파기가 가능합니다.( 입금한 일부 금액이 아닌 계약금으로 기재한 전체 액수를 기준으로 한다는 판례도 있습니다)민법 565조에 근거하고 있습니다" 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다"이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택 요건을 알려주세요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주요 도시가 대부분 이므로 A, B 주택 모두 취득 당시부터 조정 지역이라는 전제로 설명 드립니다두 주택 취득 간격이 1년 이상이고, B 주택 취득 후 1년 이내에 A주택을 매도하고 B주택으로 전입까지 이루어진다면A주택의 양도소득세 비과세가 가능합니다그런데 기존주택 비과세를 받기 위한 선제 조건으로A주택(조정지역)에서 2년이상 거주, 매매가격 12억원이내 라는 조건이 있습니다.거주조건 충족이 안된다면 비과세는 불가하고 양도차익에 따라 일반과세가 예상됩니다.(만일 기존주택 A가 취득 당시에는 이었다면 2년 보유만으로 비과세가 가능하며 매도 기간도 B주택 취득후 3년으로 늘어나게 됩니다)주택세제는 적용시점과 구체적인 사실 관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 거래전 세무 전문가와 대면 상담 하실 것을 권장합니다.답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 월세 계약하고 몇 달만에 이사를 가고 싶어요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 주거 계획의 변동은 발생할 수 있습니다임대인은 계약에 따라 만기까지 임대료를 받고 보증금을 돌려주지 않을 것을 주장할 수는 있으나 현실에서는 대부분 형편을 이해하고 합의를 합니다가장 일반적인 경우는 새로운 임차인을 받기로 하고 임차인이 들어오는 날까지 월세와 부동산 수수료를 부담하기로 하여 임차인 교대를 하는 것이고,빠르게 이사가 필요한 경우 보증금에서 3개월분 월세와 부동산 수수료를 공제하고 보증금을 바로 환불 받기로 합의하는 경우도 있습니다모두 관례일 뿐입니다.최초계약의 특약사항, 임대인의 금전상의 여유, 계약의 잔여 기간 등에 따라 합의가 달라질 수 있습니다위 내용을 참고하여 합의할 수 있는 범위를 정하시고 임대인 분이 소통하기 어렵다면 가족이나 부동산에 중재를 요청하여 보세요잘 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 1가구2주택에대해 일반으로 가야하는지
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 1, 일반사업자 오피스텔 1, 분양권상태의 오피스텔 1 상태이군요마지막 오피스텔을 일반 사업자로 가져간다면 주택 수와는 무관해지며 부가세 환급도 가능하겠군요.주택 임대사업자로 가겨간다면 1회에 한해 기존 주택 매도시 비과세를 적용 받을 수 있는 특장점이 있으나단기제도 폐지, 아파트 제외 등 제도 자체가 축소되는 추세이고 10년 임대 의무기간 등 주택 임대사업자 의무 사항이 발생합니다.우선 오피스텔 입지에 따라서 주거용 세입자가 많을지 업무용 임차인이 많을지에 따라서 판단해 볼 수 있겠고,향후 주택 계획에 변수가 많다면 주택 임대 보다는 일반 임대 사업자를 추천 드립니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전매제한에 걸린 경우 등기후 바로 매도 가능한가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 그렇습니다조정대상지역, 투기과열지역의 100실이상 오피스텔은 소유권 등기일까지만 거래제한이 있으며등기이후 자유로운 거래가 가능합니다.
부동산
Q. 보증금 기존 그대로 월세 인상하여 재계약시 전월세신고 언제?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀 하신 것처럼 21년 6월부터 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차계약시 (금액이 바뀐 갱신계약 포함) 전월세 거래 신고를 하고 있습니다.(다만 시행초기로서 1년간 미신고시 과태료 부과는 유예하고 있습니다.)그럼 신고는 언제 하는 것 인가도 궁금한데요전입일이나 잔금일이 아닌 계약일로 부터 30일 이내 입니다.따라서 재계약서를 작성한 계약일 로부터 30일 이내에 신고하시는 것이 맞습니다(다만 시행 초기로서 2/15일에 신고하셔도 과태료는 없습니다.)참고가 되셨기를 바랍니다