안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 경기도 화성시에 규제지역 1주택자입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혹시 일시적 2주택 비과세에 대해서 질문하신 것 일까요?일시적 2주택은 기존주택을 팔고 신규주택을 보유하는 것입니다기존주택은 계속 유지하면서 신규주택을 매수 매도한다면기존주택이 조정지역인 1주택자로 추가 취득 주택이 비규제 지역인 경우 취득세 중과는 없으며, 기존 주택 보유 기간과는 관계 없으므로 언제 매입해도 같은 조건입니다.신규주택의 취득으로 조정지역, 비조정지역 각 1주택씩 2주택자가 되었고 만일 다시 비조정지역 주택을 매도한다면, 언제 팔든 보유기간에따라 세율이 다른 일반세율의 양도소득세가 부과됩니다단 기존주택 보유 중 1년이상 간격으로 주택을 매수하고비조정지역의 신규주택 취득후 3년이내에 조정지역의 기존주택을 매도할 경우는 양도가격 12억원이내이고 기존주택 거주 2년 등 다른 조건이 맞을 경우 양도소득세를 비과세하는 비과세 특례가 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세 끼고 매도하려고 하는데 부동산 여러 곳에 내놔도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도를 계획하고 계시는 군요여러 곳에 내 놓는 것은 제한이 없습니다그런데 현재 전세입자가 있는 상황에서 지나치게 여러 부동산에서 연락이 가는 것은 불편할 수도 있겠네요부동산 공동 중개망이나 전국 광고를 통해서 매물을 부동산끼리 공유하는 업소라면한 곳에 내 놓아도 다수의 부동산에서 공동중개로 참여가 가능합니다.여려 업체보다 매끄럽게 일처리 잘하는 부동산이 좋을 듯합니다통행 방향이 다른 곳으로 시세 상담도 하시고 2-3업체면 충분하지 않을까 합니다참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 부동산 양도시 1가구 1주택 요건이 되는지 궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.형제 분은 무주택으로 고려할 부분은 없고부모님 명의 1주택과 본인 명의의 1주택이 있으나부모님 명의의 주택에 거주하지만 주민등록의 세대 분리는 물론 부모님과는 독립된 세대로 생계를 달리하고 있다면본인 1가구 1주택으로 비과세가 가능합니다단 질문하신 분이 30세 이상이거나 30세 이하라도 독립 생활이 가능한 수준의 소득(대략 월75만원)이 있고매도하려는 주택이 매매가 12억원 이내라는 조건에서 비과세가 가능합니다양도소득세는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으니거래를 고려한다면 세무 전문가와 한번 더 상담하실 것을 권합니다.이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세가 만기가 되어 전세갱신청구권을 사용하였으나
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 임대인이나 직계존비속이 실거주를 목적으로 갱신 거절하는 경우는 정당한 거절 사유입니다2. 1과 같은 사유로 갱신하지 못하고 이사하였으나 전 임대인의 행위가 의심스럽다면주택임대차 보호법 제3조 6 3항에 의하여 "주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고 , 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다* 접입세대 열람이 아니고 "확정일자 부여 및 임대차 정보" 입니다 받을 수 있는 정보는 아래와 같습니다"1. 임대차목적물2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항( 임대인ㆍ임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정)3. 확정일자 부여일4. 차임ㆍ보증금5. 임대차기간이를 통해 만일 전임차인의 갱신계약이 체결되었다면 거주할 수 있었던 기간중에 제3자에게 임대한 전임대인은 전임차인이 갱신계약을 거절하여 입은 손해에 대해 배상하여야 합니다이 배상금은 상호합의 또는 아래 각 호의 금액중 큰 금액으로 합니다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는“환산월차임”)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액이상 내용은 현행 주택임대차 보호법에 명시된 내용입니다답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 월세 묵시적 계약에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 작년에 계약기간 1년으로 계약 하였다면 임차인은 1년을 주장할 수도 있고 , 묵시적 갱신과 관계없이 2년의 기간을 주장할 수도 있습니다.1. 묵시적갱신이란 말 그대로 다른 언급 없이 갱신되는 것으로 계약 내용은 동일하고 계약서 재작성의 필요성은 없습니다2. 묵시적 갱신으로 연장된 계약 기간은 2년으로 봅니다. 이 기간중 임차인에 한해 계약 해지를 통보할 수 있으며 통지 3개월후 부터 효력이 발생합니다따라서 해지 통보후 3개월간 월세를 지불하였다면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1가구 1주택 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.배우자 분의 오피스텔 2채가 모두 사무실로 사용함이 명확하면 주택에 포함되지 않을 수 있습니다.만일 오피스텔 2채가 일반 임대사업자 등록하여 임차인에게 세금계산서를 발행하고 있다면 가장 확실하게 업무용 사용을 인정 받을 수 있고 이 경우 오피스텔은 주택 수에 들어가지 않습니다.그러나 업무용으로 임차한 경우에도 임차인의 주민등록 전입 및 실제 주거 용도로 사용한다면 주택으로 분류될 수 있습니다.주택으로 간주되면 보유시 주거용 재산세가 과세되며, 양도시 실제 주거용 이었다면 주택 수에 포함되어 아파트 매도시 비과세 배제와 조건에 따라 중과 적용도 될 수 있습니다.오피스텔이 실제 주거 용도가 아니라면 업무용 사용이라는 것을 소명 할 수 있도록 준비하세요.만일 오피스텔이 1채만 주거용으로 사용되고 있다고 한다면 결혼 합가로 인한 일시적 2주택 비과세 특례도 검토해보세요합가후 5년 이내에 먼저 매도하는 주택에 비과세가 가능한 특례 입니다양도소득세는 변수가 많고 적용 시점, 지역, 보유나 거주기간 등 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로주택의 매도를 고려하신다면 사전에 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다.이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
부동산
Q. 오피스텔 매매 비추이유가 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있는 개성있는 공간이지만일반적으로 사람들이 부동산에서 가장 관심을 갖는 것은 "주택"이며 주택의 역할을 하기에는 부족한 점이 많습니다.대부분 나 홀로 동이고 베란다나 주차장, 공용 공간 등 주거 건물로는 취약합니다상가나 사무실로 쓰기에도 규모가 작고 외부인 출입이 불편합니다.그렇다고 분양 가격이 아파트에 비해 낮지도 않습니다대부분 상업지역에 있기 때문입니다.보유중 업무 전용으로 사용하지 않고 숙식을 하는 경우 주택으로 분류되어 주택 수에 들어가 고율의 세금을 부과 받을 수 도 있는 점도 있습니다.꼭 오피스텔이 유형의 공간이 필요하고 충분히 장점을 활용하는 수요자도 분명히 있습니다만 일반 (투자)상품으로 자리잡기에는 활용도에서 다소 어정쩡한 면이 있습니다.빌라의 경우 충분히 대중화되어 있는 공동 주택의 유형이지만대부분 한 두동의 소규모 주택으로 시세 예측도 어렵고 매물 순환이 잘 안될 수 있습니다.작년의 경우는 워낙 아파트 물량이 부족하고 전반적으로 부동산 가격이 급속히 상승하면서 빌라 거래가 크게 늘고 가격도 크게 약진했습니다.재테크 관점에서 투자는 일반적으로는 아파트이지만 재개발구역 등 제한된 조건에서는 빌라나 단독 주택도 좋은 투자 대상입니다.이상 개인 견해를 포함한 답변으로 참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 부동산 전세 주고 이사가면 양도세 내놔요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.청주는 아래 지역을 제외한 지역이 20년 6월 19일 조정대상 지역으로 지정되었습니다(낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 )기존 주택이 조정지역으로 지정 되기 전 (20년 6월 19일 이전)에 취득한 주택이라면 비과세를 활용하여새 집사서 이사 가고 , 새 집을 취득한 날로부터 3년 이내에 전세 놓은 집을 매도한다면 양도소득세 비과세 가능합니다(기존 주택이 조정지역으로 지정된 이후 취득한 경우라면 하단 표를 참조하세요) 비과세의 추가 조건은 양도가액 12억원 이하이고, 동일 세대원 포함 일시적 2주택 외에 다른 주택 소유가 없어야 합니다양도소득세는 적용 시점,구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로 실거래전 세무 전문가와 상담을 권합니다.이상 답변이 참고가 되시길 바랍니다
부동산
Q. 전세 계약 갱신 1년 가능 한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.22년 6월이 2년계약의 만기월이라면 현 계약이 2020년 12월 9일 이전의 계약이나 갱신된 계약으로 보입니다이 경우 계약만료 1개월~6개월 사이에 계약 갱신 청구를 할 수 있습니다따라서 현재 (22년 1월)은 협의가 가능한 기간입니다특히 계약 갱신이 안 될 경우 3월에 이사를 하실 것이라면 가급적 미리 얘기를 하는 것이 서로 좋겠죠계약 갱신의 기간은 1년도 가능합니다만일 갱신계약 기간까지 임대인 임차인 모두 다른 의사 표시없이 경과했다면 2년간 묵시적 갱신된 것으로 보지만이후 임차인은 퇴거 3개월 이전에 계약 해지를 요철할 수 있습니다계약 갱신 청구에 의해 계약을 연장하였다면 임대인은 5% 범위내에서 임대료를 인상할 수 있고기간은 2년의 범위 내에서 같은 조건으로 계약이 연장되는 것으로 간주하지만 1년의 기간을 원하는 경우는 갱신 계약시 임대인의 동의를 받아 계약 기간을 명기한다면 문제가 없을 것입니다이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 재개발 임대아파트 자격 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.도시정비사업 재개발로 인한 주택 건설시 당해 임대아파트에 입주하는 대상 요건은 지역 도시 맟 주거환경 정비 조례에 포함되어 있습니다서울시의 경우 도시 및 주거환경 정비조례 제46조 제1항 제1호에 따르면,1. 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전(「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날(법 제81조제3항에 따라 건축물을 철거하는 경우 구청장의 허가를 받아 이주하는 날)까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주라고 규정하고 있으며 대부분 지방 다른 도시의 조례도 대동 소이합니다.이상을 참조할 때1. 세대주로 하는 것이 기준에 부합합니다2. 세대주 상태을 계속 유지하여야 한다는 내용은 없습니다.3. 당해구역 세입자가 대상자중 선순위에 해당하므로 다른 방법보다 유리합니다이상 답변은 법률적으로 유효한 것이 아닌 개인 견해로 이해하시기 바라며,지방자치 단체별로 세부적으로 조금 다른 해석이 있을 수 있으며 , 해당 구역 거주기간 기준일 등 유효한 사항을 확인하기 위해서는 거주하시는 시도의 도시정비 담당 부서로 유선 확인 하시는 것이 가장 정확합니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다