안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 기존 전월세 계약 후 새로 표준임대차작성
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가장 나중에 작성한 계약서가 유효합니다묵시적 갱신중 기간을 명시한 새 계약서를 작성했다면 새로운 합의로 보아야 할 것입니다확정일자가 없더라도 계약서가 효력이 없는것은 아니며 계약일자가 가장 나중인 표준 계약서의 만기 기일이 계약 종료일 입니다.임대인은 다른 견해가 있을 것으로 염려된다면 또는 를 결정하여 임대인과 미리 소통해두시면 문제가 없을 듯합니다참고가 되시길 바랍니다
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Q. 원룸 전세 계약 시, 도장을 인감으로 찍어도 되요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약시 도장을 관례적으로 사용하지만 의무는 아닙니다인감이어도 좋고 아니어도 괜찮습니다.아예 도장이 아닌 서명으로 사용하여도 효력은 같습니다.본인 참석시 기준이며, 신분증은 꼭 지참하시기 바랍니다이상 참고하시기 바랍니다
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Q. 전세 재계약을 할때 임대차 3법에 대해서 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이라면현재의 계약이 2020년 12월 10일 이전의 최초 계약 또는 묵시적 갱신 계약이라면만기 6개월~1개월 사이,20/12/10 이후의 계약이라면만기 6개월~2개월 사이에 임차인에게 계약 갱신시 5%인상 한다고 통지하시면 됩니다달리 첨부하는 것은 없고재작성하는 계약서에는" 보증금 5% 인상한 갱신 청구된 계약임"을 특약에 기재하면 됩니다.임차인이라면,역시 같은 기간중에 인상 통지를 받고 계약을 갱신 결정하였다면 재계약시기존 계약서는 계약서대로 보관하고 , 갱신하여 작성한 새 계약서는 한번 더 확정일자을 받아 두시면 됩니다참고로 2021년 6월1일부터 보증금 6,000만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 계약(재계약포함) 은 계약일 30일 이내에 가 의무입니다( 경기도외 도의 군지역 제외)답변이 도움 되시길 바랍니다
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Q. 다세대주택도 전세계약 시 2년이 기본인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트, 단독, 다세대 등 주택 유형 별 구분으로 전세 계약 기간이 다른 것은 아니며일반적으로 주택의 전세 계약은 2년을 기본으로 합니다.기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약하더라도 2년을 인정 받을 수 있습니다.2년보다 짧은 기간은 임차인만 유효함을 주장할 수 있습니다2년까지는 임차인에게 유리한 법정 조건(주택임대차보호법) 입니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 한시적 일가구 2주택 양도소득세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년 이상의 간격으로 2회 주택을 매수하셨군요.두 주택 모두 비조정 지역 이라면 첫 번째 취득한 주택을 2년 이상 보유한 이후,그리고 두 번째 주택을 취득한 지 3년 이내의 기간에 속할 때( 22년 2월~24년 1월)첫 번째 취득 주택을 매도한다면일시적 2주택 비과세가 적용됩니다단 매도 가격은 12억 이내인 경우 입니다답변이 도움이 되시길 바랍니다
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Q. 무상임대 전입신고 하면 세대주가될수있는지?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 계약서 없이 "무상거주 사실확인서" 작성하여 세대주로 전입신고 해달라고 하면 됩니다.(양식은 인터넷 서치 또는 행정복지센터에서 얻으세요)2. 세대주 요건은 주민등록초,등본으로 확인하므로 계약서는 필요치 않습니다.답변이 참고가 되시길 바랍니다
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Q. 원룸 임대인입니다 전세2년연장시 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 소유자 거주를 사유로 한 갱신 거절은 정당하므로 임차인은 퇴거하여야 하나 불응시 민사소송을 통하여 점유이전과 손해배상을 요구할 수 있습니다.(다만 이 사유를 임차인을 퇴거시키기 위해 사용하고 다른 임차인을 받았거나 실제 소유자가 거주했다 하더라도 일시적(2년이내)으로 소유자 거주후 제3자에게 임차하였다면 전 임차인이 전임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.)2. 갱신계약의 청구와 거절의 통지 기간은 법으로 정해져 있습니다.현재의 계약이 2020년 12월 10일 이전의 최초 계약 또는 묵시적 갱신 계약이라면 만기 6개월~1개월 사이,20/12/10 이후의 계약이라면만기 6개월~2개월 사이에 계약 갱신 청구나 거절을 할 수 있습니다.따라서 이 기간 중 거절이나 승인을 확정합니다만일 이날이 경과하도록 서로 아무런 통지가 없다면 묵시적 계약으로 종전 조건으로 자동 연장된 것으로 간주합니다.계약서는 언제 쓰더라도 이 기간중에 계약 갱신 여부를 확정하여야 합니다3. "임차인의 계약 갱신 청구로 보증금 5% 인상한 계약임" 이라고 특약사항에 기재하십시오.묵시적 갱신의 경우에는 계약서 작성하지 않습니다.이상 답변이 참고하시고 원만히 해결되시기를 바랍니다
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Q. 재개발할때 그지역에서 자기집이있으면
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.저도 재개발이 진행되는 구역에서 현업을 하고 있는데 명확한 통계는 없지만 입주 단계까지 가면 대부분 외지인들이라고 보시면 됩니다.가끔 보도에서 전문가들이 추정하는 재개발 재건축 입주율은 30~40%라고 합니다.현장에서 느끼기에는 그 이하로 보입니다사업 성격상 재건축 보다는 재개발이 입주율이 더 낮은 편이며 재개발에서 원주민 잔류는 대략 20% 전후로 추정합니다원주민이 떠나는 이유는평가 받은 금액과 신규 공급 아파트의 차액을 부담하기 어려운 경우,근래 재개발 구역으로 지정되면 조기부터 상당한 프리미엄이 형성되어 만족할 만한 현금 차익이 가능하다는 점,원주민의 거주 기간, 나이 등을 고려할 때 장기적이고 복잡한 재개발 과정에 참여하는 것을 번거롭게 여기는 등여러 이유가 복합적으로 작용하기 때문입니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1가구 2주택 양도소득세 문의입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시지가 1억 이하의 주택 매수시 조정지역이라도 취득세는 중과없이 기본 취득세를 부담하지만향후 매도 시점 가격 변동이 있다면 1세대 2주택으로 양도소득세 중과가 될 수 도 있습니다.단 기존 주택이 지방에 소재하고 매도 당시 기준 시가 3억원 이내일 경우 중과세는 배제되지만 비과세는 아닙니다조정지역 2년 거주 요건은 비과세 요건으로 비과세가 아니라면 해당이 없습니다.본인은 이미 세대가 분리되어있고 다른 주택이 없다면 매수시 본인 명의로 하고 , 2년 실거주후 비과세 적용이 가능한 점도 고려하세요.이상은 현업 경험을 통한 개인 견해로 부동산세무는 구체적인 사실관계와 적용 시점에 따라 결과가 다르니 거래 시점에 세무 전문가와 충분히 상담 하시길를 권합니다참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1가구1주택비과세 기준을 알고 싶어요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."주택 매도시 비과세"는 세대원 포함 주택 1채만 소유하고 이 주택을 매도시 ":매도가 12억원 이내", "보유기간 2년 (조정지역인 경우 거주2년)이상"인 경우 양도소득세가 비과세 되는 제도 입니다"일시적2주택"의 비과세는1채였다면 비과세 요건에 해당하는 주택을 가진 분이 매도 하기 전에 신규 주택을 매수하여 일시적으로 2주택이 되어도기존 주택을 1~3년(두 주택의 지역별 거래 규제 지역 지정 여부에 따라 다름 / 아래 표 참조) 이내에 매도할 경우 양도소득세가 비과세되는 제도입니다마지막 질문은 "농어촌 주택 관련 기존주택 매도 비과세 특례"로 이해합니다기존 도시 주택 소유자가 일정한 조건의 을 취득하여 3년이상 보유한 2주택자일 경우 도시의 기존 주택 매도시 농어촌 주택을 주택 수로 보지 않고 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 특례입니다농어촌 주택의 조건은 아래 링크에 정리된 내용을 참조 하세요https://cafe.naver.com/rdnews/37양도소득세 신고의무는 비과세시 신고 의무가 없고, 양도소득세 미 발생시는 신고 의무가 있습니다.그러나 양도소득세의 무거운 중압감으로 비과세라도 신고 확인 방문을 하는 분위기 입니다특히 비과세 특례 적용이라면 착오를 방지하기 위해 소명 자료를 준비하여 신고하는 것이 나쁘지 않습니다.이상 현업상의 경험을 토대로 작성한 내용으로 부동산 세제는 구체적 사실관계와 적용 시점에 따라 결과가 다를 수 있으므로거래 전에 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다.답변이 참고가 되셨기를 바랍니다