안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 확정일자를 받아놔야 안전하다는데 확정일자가 뭐죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다확정일자는 주택이나 상가의 암대차 계약중 만일의 경우 경매가 진행되었다 하더라도 본인의 임차 이후에 발생한 "후순위 권리"에 우선하여 자신의 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리, 3자에 대한 대항력을 확보하는 요건입니다.(발생할 수 있는 후순위 권리는 임대인이 은행융자를 받아 저당권이 설정이나 가구내에 다른 임차인이 입주하여 보증금에 대한 전세권이나 임차권 등이 있겠습니다)확정일자를 받는 방법은 행정복지센터에 전입신고를 하면서 임대차 계약서를 지참하여 계약서 상에 확인 스템프를 받는 것이 일반적입니다온라인상으로 전입신고하고 확정일자를 받는 것도 가능합니다다만 전입신고는 민원24에서, 확정일자는 인터넷 등기소에 접속하여 신청합니다(다만 온라인상 확정일자는 공인인증서와 첨부서류 스캔 접수 등 능숙하게 pc를 다루지 못하는 분이라면 불편할 수 있습니다)참고로 상가는 온라인신고가 불가하며 행정복지센터가 아닌 에 사업자 등록시 계약서를 지참하여 확정일자를 받을 수 있습니다중요한 것은 확정일자만으로 대항력이 발생하는 것은 아닙니다. + + 가 되어 있어야 합니다그리고 대항력 발생 시점은 전입한 익일 0시부터입니다확정일자는 이사하면 바로 하는 필수 절차 입니다.답변이 도움 되셨길 바랍니다
부동산
Q. 등기 필증 분실했는데 어떡하죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소유권이전 등기후 등기필증을 수령하셨을텐데 찾지 못하시는 것 같습니다.종이로 된 등기필증은 분실이나 훼손이 있을 수 있습니다.분실하였기 때문에 재산권 행사가 불가한 것은 아니니 크게 염려할 일은 아닙니다일단 분실된 등기필증은 재발급되지는 않지만 등기필증을 대신할 두가지 방법이 있습니다.첫째 입니다.등기업무를 위임받은 변호사, 법무사가 소유자의 필적과 우무인(오른쪽 엄지 지문)이 포함된 서류를 작성하여 등기권리증에 대신할 수 있습니다(확인서면 양식 별첨 참조)간단하게 해결되지만 대행 서비스 비용이 발생합니다.두번째 방법은 등기의무자가 직접 등기소를 찾아가서 를 작성하는 방법이 있습니다등기공무원이 출석한 등기의무자의 신체적 특징까지 기재한 라는 서류를 발행하여 등기필증에 대신할 수 있습니다.이번 토지관련 등기업무를 추진하는 법무/변호사에게 상의하여 두가지 방법중 편리한 방법으로 선택하시기 바랍니다.두 방법 모두 등기필증과 같이 계속 사용하는 것이 아니고 매매, 대출 ,설정 등 등기필증이 요구되는 당해 업무 한번에 한하여 유효한 서류라서 매번 번거로움이 있습니다
부동산
Q. 개정된 중개수수료 요율을 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한국 공인중개사협회 사이트에 게시된 내용입니다현재 적용되는 중개수수료 요율은2021년 10월19일 시행 공포 되었습니다주택 매매, 임대차의 고가 구간의 요율이 종전보다 낮아진 것이 특징입니다
부동산
Q. 무직자도 세대분리 인정받을 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능합니다.현재 1세대 2주택자로서 주택 매도시 발생하는 양도소득세 중과를 세대 분리를 통해 피할 수 있습니다.세대 분리가 가능한 조건은1) 만30세 이상2) 결혼한 사람3) 만 30세 미만으로 월 73만원 상당 이상의 정기적인 근로 또는 사업소득이 있는 성인4) 위에 해당되지 않으나 직계존속의 사망 등으로 세대주를 승계한 경우입니다질문자께서는 위 1)항에 속하여 세대 분리가 가능합니다모친께서 고향 거처로 주민등록을 이전한 후 기존 주택을 매도한다면 1세대 1주택으로 적용될 것으로 보입니다.이와는 별도로 매도주택의 비과세 여부는 매도가격 9억이내, 보유기간 2년이상(조정대상지역, 2017/08/02이전 취득주택)이라면 가능합니다답변은 질문에 표현된 내용만을 바탕으로 답변한 것입니다. 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다..유효한 해석을 위해서는 매도 부동산 소재지 세무서 양도소득세 담당 공무원을 통해 확인하실 것을 권장합니다 답변이 도움되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 가계약금 50만원 환불을 안해주는 경우?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출을 조건으로 50만원의 가계약금을 걸고 계약을 진행하셨군요통상 가계약이라는 용어를 사용하지만 서류를 작성하지 않았다고 하여도 부동산의 표시, 매매금액, 잔금일정 등 중요 내용 합의가 있었다면 계약으로 성립합니다.가계약을 통하여 질문하신 분은 해당 주택의 매매거래를 확정하게 됩니다가계약금 입금 이후로는 다른 매수자가 나타나도 질문하신 분과 거래하기로 약정된 이익이 있고, 만일 질문하신 분이 계약을 임의로 파기한다면 매도자는 다른 누군가와 거래가 가능 했을 수 있는 기회를 잃게 되는 손해가 발생합니다.그래서 부동산 계약에는 위약벌이 따릅니다.통상 매수자는 계약 파기시 계약금의 포기, 매도자의 파기시는 계약금 배액을 배상하는 것으로 책임을 묻습니다.단 질문자님 처럼 대출 조건부 거래일 경우는 추가적인 합의가 필요합니다.그리고 양 당사자가 이것을 명확히 인지해야 합니다."만일 어느날 까지 대출 승인이 안되거나 금융기관으로부터 대출이 거절되는 경우는 이 계약은 무효로 하고 지불한 계약금의 전액 (또는 일부%)를 즉시 환불한다" 라는 특약을 넣고 진행하는 것이 좋습니다.서면계약서 작성전이라고 하더라도 구두보다도 문자로 주고 받음으로서 명확하게 상호 인지 하였다면 오해가 없었을 것입니다.아무쪼록 원만한 해결이 되시길 빕니다.
부동산
Q. 취등록세 부등산수수료문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보유중인 아파트를 팔면 무주택이 되는 군요혹시 따님도 본인 명의의 주택이 없다면 어느 분으로 취득하여도 세금 차이는 없습니다.다만 가족내의 주택 계획에 따라 따님의 명의로 매수하되,현재 따님이 소득이나 보유 자금이 없고 어머니의 아파트 매도금액으로 주택을 매수한다면자금 조달 계획서 작성시 증여나 차입 사항을 기재하고 증빙을 갖추어야 합니다질문하신 매매에 수반되는 비용은 취득세(지방교육세 포함) : 660만원,등기비용 ( 증지/인지대, 채권 할인 및 법무대행 보수 등): 약 150~200만원,중개수수료(부가세포함) : 264만원이예상됩니다좋은 거래하시기 바랍니다
부동산
Q. 갭투자의 정확인 의미가 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택공급이 적고 수요는 증가하면서 주택가격이 꾸준히 상승하여 실수요자는 고민이 커져가고 있습니다.갭투자는 입주는 못하더라도 최소의 금액으로 주택을 우선 매수하고 싶은 수요자나주택가 상승을 예상하며 전세 끼고 소액으로 매수하는 투자자가 활용하는 방법입니다전세가 들어있는 상태에서 전세보증금을 안고 주택을 매수시,만일 매매 5억원의 주택이 전세 45000만원이라면 전세금과 매매가의 갭이 5000만원입니다.주택가격의 10/1비용으로 주택을 매수합니다5000만원의 갭투자 매수라고 합니다주택가격과 전세가격이 계속 상승한다면 현재 임차종료후 전세가격을 올려 받아 실투자한 5,000만원까지 회수할 수도 있습니다시장가격이 하락하거나 전세수요가 급감했을 경우 전세금을 빼줄 여력이 없다면 난처한 상황에 처할 수 도 있습니다임차인은 보증금을 회수하지 못하는 황당한 상황이 되는데 일명 깡통전세라고 합니다매매가, 전세가 모두 합리적인 수준의 금액인지 충분히 검토하시고,주택시장의 변동성에 대비책을 갖고 투자하는 것이 바람직합니다
부동산
Q. 무주택자로 대출받은 다음 주택을 소유하게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중기청 대출의 경우는 대출금을 회수한다는 규정이 있습니다아래 주택도시기금 중기청대출 유의사항중 첫번째 항목 입니다유의사항대출 취급 후 주택취득이 확인된 경우에는 본 대출금을 상환하여야 함본 대출상품은 2021년 12월 31일까지 신청 가능하며, 생애 중 1회만 이용 가능쉐어하우스 입주자의 경우 본 대출상품 이용 불가본 대출상품은 시중은행 전세자금대출, 제2금융권 전세자금대출 대환 불가본 대출상품은 임차중도금 대출 불가주택도시보증공사 보증서를 담보로 하나은행에서 취급된 대출의 경우 추가대출 및 대출이용기간 중도 목적물 변경 불가주택도시기금대출은 「금융소비자보호법」의 위법계약해지권 적용대상이 아님만일 일반 전세대출이라면 아래 조건이 아니라면 무조건 회수가 되지는 않습니다규제지역(투기지구 투기과열지구)에서 , 금액은 3억을 초과하고,매수주택이 아파트일 경우는 대출회수가 됩니다단, 2020년7월 10일 이전에 전세대출을 받고 있는 사람은 해당사항이 없고, 2020년 7월 10일 이후에 전세대출을 받았고, 그 이후에 규제지역의 해당 주택을 매수하는 경우라도, 주택 매수시 그 주택에 세입자가 있다고 한다면, 전세자금 대출이 즉시 회수되지는 않습니다답변이 도움이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 임대차 이럴경우 몇년이 보장되는지궁금하네요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인은 계약만기 전 6월~2월사이에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다이때 임대인 직계를 포함한 자가 실거주 목적이라면 임대인이 이를 거절할 수 있습니다.임차인에게는 아쉽지만 임대인의 실거주 사유라면 재계약이 불가합니다.다만 임차인을 내 보낼 목적으로 실거주 사유를 들고 실제로는 다른 사람에게 임차하였다는 사실이 추후 확인된다면 전 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다그리고 내년 11월이 만기인데 금년 10월부터 통보해 드린 것은 잘못이라기보다 미리 계획을 세우시도록 선의로 말했을 수도 있겠습니다.답변이 도움이 되시길 바랍니다
부동산
Q. 주거용 오피스텔 주택수 포함여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 주택수에 들어가기도 하고 제외되기도 하여서 혼란스러운 면이 있습니다우선 질문자님의 경우 처럼 아파트 청약시는 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다그리고 보유 오피스텔이 20년 8월11일 이전에 취득한 것 또는 시가표준 1억원이하라면 현 오피스텔 보유상태에서 아파트 등 주택 매수시 기존 오피스텔은 주택수에 들지 않고 취득주택은 1주택으로 간주합니다다만 아파트 청약받아 보유중이거나 다른 주택을 소유하였을 경우 기존 보유한 주거용 오피스텔은 보유중 종합부동산세 , 매도시 양도소득세 부분에서는 주택수에 포함됨을 유의하세요이 내용은 주어진 질문만으로 현업에서 경험을 토대로 작성한 것으로 오류가 있을 수 있습니다세무전문가 또는 세무서 공무원에게 구체적으로 추가상담을 권합니다