안녕하세요. 법무법인 동광, 민경철 대표 변호사 입니다.
부동산·임대차
Q. 신탁전세사기인데 버텨야하는건지 이사를 해야하나요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.신탁등기가 되어 있었는데, 등기부를 잘 보지 않고 간과하였고, 그럼 전세계약을 신탁회사가 아닌 집주인 하고 한 것인가요? 신탁등기가 되면 신탁회사가 소유자이므로 신탁회사와 전세계약을 체결해야 합니다. 예외적으로 집주인하고 한다고 가정해도 신탁회사 동의가 필요합니다. 그런 거 없이 집주인과 계약을 했다면 무권리자와 계약을 한 것이네요. 따라서 임대차 계약 자체가 무효가 되고 질문자 님은 불법점유자가 됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 취득하지 못하는 것은 물론이고, 만일 그 집이 경매로 넘어가 경락인이 매수한 경우, 대항력이 없어서 버틸 수 없고 퇴거 요청을 하면 나가야 합니다. 또한 경매절차에서 배당받을 수도 없습니다.
재산범죄
Q. 토지법 관련 점유 시효취득에 관해 궁금한점 있습니다.
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.과일나무는 민법 제256조 부합에 의해서 부동산 소유자의 것이 됩니다. 그래서 땅 주인 소유물이기 때문에 마음대로 베어버려도 됩니다. 단 과일 나무 주인이 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 이때 땅 주인도 토지 사용료 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
민사
Q. 상가 재계약시 카톡으로 5%인상통보를 받았는데 묵시적갱신에 해당하지 않는건가요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.상가임대인이 계약만료전 6월~1월 사이 기간에 임대료 증액을 얘기하면서 갱신한 것은 묵시적 갱신이 될 수 없습니다. 따라서 1년을 채워야 하는 것이 맞습니다. 계약서를 서면으로 쓰지 않고 구두계약도 동일한 효력이 있습니다. 기간을 정하지 않은 상가 임대차 계약은 1년으로 봅니다.그런데 만일 환산보증금을 초과하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 상가라면 민법이 적용되어서 민법이 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통지받은 날로부터 6개월이 지나면 임대차가 종료합니다.
가족·이혼
Q. 상속이 되지 않은 토지에 대해 재산세를 내고 있다면 권리 인정?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.사망으로 인해 당연히 상속이 되는 것입니다. 따라서 이미 할아버지의 재산은 30년 전에 상속인들에게 상속이 이루어진 것입니다.따라서 그 재산은 원칙적으로 상속인들이 1/n의 지분으로 소유하므로 아버지가 세금을 냈다고 해서 단독소유 하는 것이 아니며 자신의 지분만큼만 취득하게 됩니다. 상속인들이 땅을 현재 공유하고 있는 상태이므로, 땅을 처분하기 위해서는 전원이 모여서 상속재산분할절차를 거쳐야 할 것입니다.재산세의 경우, 상속등기가 이행되지 않고 사실상 소유자가 신고하지 않았을 때는 상속지분이 가장 많은 사람이 재산세를 부담하며, 모두 동일한 경우에는 가장 나이 많은 사람이 부담합니다. 따라서 상속지분이 1/n로 동일하다면 원래는 상속인 중 가장 연장자가 부담하는 것입니다.
교통사고
Q. 이런경우 뺑소니가적용되는지궁금합니다
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.사고를 낸 운전자는 본인이 피해자를 구호조치를 하고(병원에 데려다주는 등), 자신의 연락처와 신원을 반드시 알려야 합니다. 두 가지 모두 이행해야 뺑소니가 안됩니다. 운전자가 구호조치도 안 했고, 자신의 연락처와 신원을 알리지 않았기 때문에 뺑소니 맞습니다.
민사
Q. 헤어진 연인, 준돈을 이제와 갚아라? 소송제기됩니까?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.대여금으로 빌려주었다는 증거가 있어야 합니다. 차용증이 없더라도 ①돈을 빌려주고 변제기에 갚는다고 약속한 사실, ②실제로 돈을 주고받은 사실, ③변제기가 지난 사실을 모두 입증된다면 대여금반환청구를 할 수 있으나,빌려주는 돈이므로 나중에 받겠다고 하지 않았기 때문에, 연인 간의 호의에 의한 증여로 해석될 가능성이 많습니다. 그렇다면 반환 청구할 수 없습니다.
가족·이혼
Q. 재혼을 하면 상대배우자의 자녀가 자동으로 법적자녀가 되는건가요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.재혼 배우자의 자녀는 법정혈족이 아니고 인척일 뿐입니다. 친양자 입양을 하지 않으면 법적 자녀가 아닙니다.
부동산·임대차
Q. 부동산 매매시 목적물에 맞지 않는 매매계약 취소 요청 및 계약금 전액 반환 가능한가요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.계약금은 원칙적으로 계약 성립시에 주고 받는 돈이며 계약 성립전에 주고 받는 돈은 가계약금입니다. 계약성립은 보통 계약서 작성으로 이루어지나 계약서를 쓰지 않아도 매매목적물, 중도금, 잔금 지급기일, 지급방법 ,액수 등 매매에 관한 중요한 사항을 정했다면 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 이 단계에서 돈을 지급하면 계약금이 되고 해약금으로 추정되어서 계약을 파기하기 위해서는 돈을 포기해야 합니다.그런데 이 사안은 계약의 상세한 내용에 대해서 정해진 바가 없어서 계약이 아직 성립되지 않은 것으로 보이며 이 경우에는 가계약금이어서 반환받을 수 있습니다. 그뿐만 아니라 애초에 재건축이 가능한지 불가능한지는 계약 성립의 가장 본질적인 부분인데, 이를 잘못 알려주었다면 계약을 파기하고 전액 다 받아낼 수 있습니다.사기죄가 되려면 일부러 돈을 편취할 목적으로 기망하였다는 것을 입증해야 하는데, 기망행위, 편취의 고의 등을 입증할 수 있는 명백한 증거가 없는한 고소해도 안받아 줄 것입니다. 계약금을 돌려달라고 하시고 안되면 민사소송을 하십시요
가압류·가처분
Q. 세입자가 세를 안내고 있는데 어떻게 대응해야 할까요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.상가 임차인이 3달치 차임을 밀리면 해지통고를 하고 임차인이 통보를 받으면 즉시 임대차는 종료합니다. 만일 중간에 절반씩 준 적이 있다면 몇 번 밀렸는지 상관없이 3달분의 금액이어야 합니다. 만일 일부라도 갚아서 그 금액이 미달되면 해지통고를 할 수 없으니 서둘러서 해야 합니다. 해지통고를 할 때는 내용증명 우편 등 상대방에게 의사표시가 도달되었음을 입증할 수 있는 방법으로 해야 합니다. 예를 들어 문자만 보낸 경우 상대가 안 받았다고 나올 수 있는데 그러며 해지의 효력이 없습니다. 그렇게 해서 적법하게 해지시키고 계속 안나가면 명도소송을 진행하세요.
성범죄
Q. 전화 욕설 고소 성립되나요 답변 부탁드립니다
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.통화는 두 사람만의 대화이므로 공연성이 없어서 모욕죄는 될 수 없습니다. 욕설 중에서도 성적인 내용이 포함되지 않으면 통신매체이용음란죄가 되지 않습니다.두 사람이 통화하다가 일방이 욕한 것은 딱히 처벌할 규정이 없습니다.