안녕하세요. 법무법인 동광, 민경철 대표 변호사 입니다.
Q. 신탁전세사기인데 버텨야하는건지 이사를 해야하나요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.신탁등기가 되어 있었는데, 등기부를 잘 보지 않고 간과하였고, 그럼 전세계약을 신탁회사가 아닌 집주인 하고 한 것인가요? 신탁등기가 되면 신탁회사가 소유자이므로 신탁회사와 전세계약을 체결해야 합니다. 예외적으로 집주인하고 한다고 가정해도 신탁회사 동의가 필요합니다. 그런 거 없이 집주인과 계약을 했다면 무권리자와 계약을 한 것이네요. 따라서 임대차 계약 자체가 무효가 되고 질문자 님은 불법점유자가 됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 취득하지 못하는 것은 물론이고, 만일 그 집이 경매로 넘어가 경락인이 매수한 경우, 대항력이 없어서 버틸 수 없고 퇴거 요청을 하면 나가야 합니다. 또한 경매절차에서 배당받을 수도 없습니다.
Q. 토지법 관련 점유 시효취득에 관해 궁금한점 있습니다.
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.과일나무는 민법 제256조 부합에 의해서 부동산 소유자의 것이 됩니다. 그래서 땅 주인 소유물이기 때문에 마음대로 베어버려도 됩니다. 단 과일 나무 주인이 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 이때 땅 주인도 토지 사용료 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
Q. 상가 재계약시 카톡으로 5%인상통보를 받았는데 묵시적갱신에 해당하지 않는건가요?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.상가임대인이 계약만료전 6월~1월 사이 기간에 임대료 증액을 얘기하면서 갱신한 것은 묵시적 갱신이 될 수 없습니다. 따라서 1년을 채워야 하는 것이 맞습니다. 계약서를 서면으로 쓰지 않고 구두계약도 동일한 효력이 있습니다. 기간을 정하지 않은 상가 임대차 계약은 1년으로 봅니다.그런데 만일 환산보증금을 초과하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 상가라면 민법이 적용되어서 민법이 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통지받은 날로부터 6개월이 지나면 임대차가 종료합니다.
Q. 상속이 되지 않은 토지에 대해 재산세를 내고 있다면 권리 인정?
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.사망으로 인해 당연히 상속이 되는 것입니다. 따라서 이미 할아버지의 재산은 30년 전에 상속인들에게 상속이 이루어진 것입니다.따라서 그 재산은 원칙적으로 상속인들이 1/n의 지분으로 소유하므로 아버지가 세금을 냈다고 해서 단독소유 하는 것이 아니며 자신의 지분만큼만 취득하게 됩니다. 상속인들이 땅을 현재 공유하고 있는 상태이므로, 땅을 처분하기 위해서는 전원이 모여서 상속재산분할절차를 거쳐야 할 것입니다.재산세의 경우, 상속등기가 이행되지 않고 사실상 소유자가 신고하지 않았을 때는 상속지분이 가장 많은 사람이 재산세를 부담하며, 모두 동일한 경우에는 가장 나이 많은 사람이 부담합니다. 따라서 상속지분이 1/n로 동일하다면 원래는 상속인 중 가장 연장자가 부담하는 것입니다.
Q. 이런경우 뺑소니가적용되는지궁금합니다
안녕하세요. 민경철 변호사입니다.사고를 낸 운전자는 본인이 피해자를 구호조치를 하고(병원에 데려다주는 등), 자신의 연락처와 신원을 반드시 알려야 합니다. 두 가지 모두 이행해야 뺑소니가 안됩니다. 운전자가 구호조치도 안 했고, 자신의 연락처와 신원을 알리지 않았기 때문에 뺑소니 맞습니다.