안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
Q. 근저당과 가압류가 있는 토지를 매매하려고합니다~
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.네 매매는 가능합니다. 근저당권 같은 경우는 은행에서 대출을 일으킨거라면 잔금당일에 은행으로 상환을 하고 바로 근저당권말소 접수를 하실 수 있습니다.다만, 가압류 같은 경우는 어디서 가압류를 진행했는지 우선 알아보셔야 합니다.가압류를 해지하려면 가압류권자가 해제서류를 제출해야하는데 이게 시간이 좀 걸리는 경우가 많습니다. 꼭 사고싶으신 토지라면 가압류를 먼저 해제할 수 있게 중도금을 만드셔서 그 금액으로 가압류를 해제하시고 근저당권은 잔금일에 맞춰서 진행하시는 방법도 있습니다. 부디 좋은 거래 되시길 바랍니다~
Q. 임차인이 월세가 밀리는데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.월세가 밀리면 정말 신경이 이만저만 쓰이시는게 아닐겁니다.우선 계약서 상에 보시면 2기이상 연체시 계약을 해지할 수 있다 라는 조항을 살펴보시고 이 조항을 토대로 내용증명을 보내셔야합니다.보증금이 현재는 남아있다고 하더라도 언제 보증금만큼 월세가 밀릴지 모르니 마음을 좀 상하더라도 손해를 보실 수는 없으니까문자로라도 의사표시를 우선 하시고 언제까지 밀린 월세를 보내줄 수 있는지 확답을 받으시구요.임차인이 많이 힘들다면 지금까지 밀린 월세는 보증금에서 제해도 되겠느냐고 물어보셔도 되겠습니다. 계속 월세가 밀리고 보증금도 없어지면 그때는 되돌릴 수 없을 만큼의 손해가 생기실 수도 있으니일반적으로 명도소송을 진행하면 6개월에서 1년가량 소요가 되기때문에 그만큼의 보증금이 남아있는지도 계산을 해보셔야합니다.
Q. 빌라에 전세로 들어가려고합니다~전세권설정등기는 뭔가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.전세권설정등기는 등기부등본 을구란에 전세권에 대한 설정등기를 하는 것입니다. 말그대로 공적장부에 내가 사는 전세보증금과 그 기간을 등기하는 것이지요.전세권설정등기가 되어있으면 아무래도 대출을 추가로 받기가 힘들겠죠.또 계약만료 후 보증금 반환이 안될 경우에는 바로 임의경매신청이 가능합니다. 다만 주인이 인감증명서나 등기권리증 같은 서류를 협조하여 주어야 진행이 가능하고 소액이지만 비용도 나옵니다.전세권설정등기가 안전하다는 것은 내가 들어가는 빌라의 전세금이 정상적일때 안전합니다.요즘 전세사기 문제가 바로 여기서 나오거든요.실제 매매가와 전세가가 너무 상이한 경우입니다. 예를 들어 2억짜리 감정가가 나오는 빌라가 전세는 3억인 경우죠.감정을 하기전에는 정확한 시세를 모르기때문에 주변 시세에 비슷하게 전세를 맞추게 됩니다.문제는 이 집에서 계약만료로 나갈 시점에 아직 매매가는 전세가 밑일 경우에 다음 세입자를 구하기도 어렵고임대인도 보증금을 반환하기 어려운 상황에 놓이게 됩니다.전세사기에 대한 것은 간단히 말씀드렸고전세권설정등기를 하는 것은 모든것을 방어해주지는 않지만 임차인이 할 수 있는 최대한의 방어라고 생각하시면 됩니다^^
Q. 아파트중에 레지던스가 있던데 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.레지던스는 아파트가 아닙니다.레지던스는 생활형숙박시설로 숙박시설입니다. 몇개월동안 거주는 가능하지만 주거용으로 사용하실 수는 없는 상품이지요.주민등록법상 30일 이상 거주하는 곳에 주소를 이전할 수는 있지만 실제로 레지던스는 숙박시설로 들어가기때문에 완전한 주거는 불가능 합니다. 건축물대장이나 등기부등본을 보시면 공동주택으로 되어있어야 우리가 생각하는 일반 아파트입니다.
Q. 지주택이 무엇인지, 무슨 리스크가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.지주택은 지역주택조합의 줄임말입니다. 지역내에 토지를 확보해서 그 지주들의 땅을 구매해서 계약자들이 조합원이 되는 형식의 개발방식입니다. 지주택을 원수에게 추천하라는 말이 나온 이유는요...지주택이라는 사업방법 자체는 문제가 없습니다. 주변보다 저렴한 시세로 분양이 가능하죠.하지만 그 사업자체가 진행이 더디고 심하면 취소되는 경우도 많기 때문에 이런 이야기가 나왔습니다.가장 문제가 되는 이유가 분양을 받았을때 토지확보율입니다. 지금은 법이 개정되어서 토지확보에 대한 계약서나 확보율을 속일수가 없고 알아보기도 편하지만 예전에는 그냥 사업주체에서 이야기하는대로 믿고 계약을 많이 했습니다.계약율을 이야기 안하고 동의율만 가지고도 분양을 했었죠.계약과 동의는 완전히 다른 개념입니다.동의율 100%이지만 계약율은 20%인 현장도 종종 있습니다.토지확보가 안되면 공사진행은 물론 사업진행도 계속해서 늦어집니다. 10년동안 아예 시작도 못한 지역주택조합 현장들도 존재합니다. 물론 아직 사업은 진행중이죠.주변 시세보다 저렴하기때문에 초기 진입장벽이 많이 낮지만 이미 계약을 한 이후에는 추가분담금도 납부를 해야하고 신탁회사와 같이 진행을 한다고 해도 업무대행사에 납부하는 금액이 크기 때문에 업무대행사가 분담금이나 계약금을 유용하는 경우도 많이 존재합니다. 위와 같은 이유로 지역주택조합의 이미지가 상당히 안좋아졌습니다.사업방식 자체는 좋은 사업입니다. 하지만 그 사업을 진행하는 사람들의 문제가 큰 리스크가 되는 사업이 되었네요..서울에 상도동이나 이수역 근처는 지역주택조합 아파트 사업이 상당히 잘 된 지역중에 하나입니다.무조건 안좋다는 생각보다는 사업지의 위치와 토지 확보율 등 체크사항을 잘 살펴보시면 좋은 투자의 한 방법이기도 합니다^^