안녕하세요 서정호 전문가입니다.
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Q. 전세집가격에 깡통아파트에 자세히 알고 싶어요
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.상당히 걱정이 크시겠습니다전세금 회수 방법은 몇가지가 있다고 볼수 있는데 첫째로 임대인을 설득하여 전세가격을 낮추어 시세에 맞게 임대하는 방법(임대인이 차액 만큼의 자금이 있을 경우)이 있습니다 다음으로 임차권 등기를 하고 경매를 신청하여 회수 하는 방법이 있습니다 (이경우 원금 손실이 발생할수 있습니다)다음으로 주택을 인수하는 방법이 있습니다(임대인을 잘 설득하여 차액을 돌러 받을수 있으면 최선 이겠지요)
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Q. 토지거래허가구역 재지정은 무슨 뜻인가요,
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다. 토지거래 허가구역 지정은 땅투기 방지를 위하여 지가가 급속하게 오르거나 오를 위험이 있는 지역중에 국토부장관이나 시,도지사가 지정하는 지역으로 땅거래를 하고자 하면 시장,군수의 허가를 받아야 하므로 토지거래가 상당히 어려워 진다고 할수있습니다. 따라서 토지 매도가 어려워지고 매물이 쌓이면 토지가격 하락이 올수도 있으므로 재산상 손실이 올수도 있습니다
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Q. 집을 매매하는것이 나을까요 월세나 전세로 사는것이 나을까요
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.현시점에서 집을 매매 하느냐 임대하느냐는 본인의 자기자본 비중에 달렸다고 보입니다집값이 지금도 충분히 하락 하였고 급매물 위주로 찾아보면 상당히 괜찮은 매물이 많습니다 따라서 대출금 부담이 없다면 적극 매수를 추천드립니다 하지만 대출금 비중이 높다면 금리가 꺽일 시점 까지 기다려 보는것도 좋을듯 합니다
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Q. 부동산 전세 연장계약한다고 했다가 철회하는 경우 어떻게 되나요?
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.전세계약 갱신청구권을 사용하여 전세계약 연장을 하였다가 이를 철회 할경우에는 묵시적갱신과 마찬 가지로 철회시점 부터 3개월이 지나면 계약이 해지 됩니다따라서 전세보증금 반환은 3개월 안에 하시면 될것 같습니다
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Q. 내년에 아파트 입주인데 대출 잘 나올까요?
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.먼저 생애최초 디딤돌 대출의 경우 부부합산 소득7천만원에 대출한도가2억5천만원입니디그리고 내년 1년간 한시적으로 안심전환대출·보금자리론·적격대출 등 '3종 정책모기지'가 '특례보금자리론'으로 합쳐져 운영됩니다. 소득에 상관없이 시세 9억원 이하 주택을 구입하려는 무주택자는 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있다는 것으로, 내년 출시를 앞두고 있습니다
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Q. 2가구이상 양도세 부과는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.일반지역의 경우 첫번째 주택을 매수하고 1년이상 지나 두번째 주택을 매수 한경우 두번째주택을 매수후 3년이내 첫번째주택을 매도한경우 2년이상 보유한 경우는 비과세 혜택을 받을수 있습니다비과세 조건에 해당되지 않을경우 양도소득에 따라 1200만원까지6%, 4600만원까지 15%, 8800만원까지24%, 1억5천만까지35%, 3억이하 38%, 5억이하40%, 5억초과42% 의 세율이 적용되며 보유기간에 따라 장기보유특별공제도 받을수 있습니다.더 자세한 내용은 세무사와 상담 하시기 바랍니다
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Q. 신규 아파트 입주 기간내 입주 못하면 관리비를 지불해야 하나요?
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.네 신축아파트의 경우 수분양자가 입주지정 기간이 지나면 관리비를 부탐하여야 합니다부담하는 관리비는 기본관리비라 할수있는 공동관리비 부분입니다(공동전기.공동수도,엘리베이터사용로,인건비 ,청소비,경비비등)
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Q. 아파트 견본주택에 관한 질문입니다
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.견본주택이랑 사소하게 다른 부분이라든지 선택사양의 설치가 다른 부분등을 하자보수 요청을 하여 수리 하여야 될 부분으로 보이고 이를 이유로 계약해지를 요구하는 것은 힘들 것으로 보입니다 하지만 복구되지 못할 큰하자가 있는 경우 아파트 입주자 대표가 구성되고 나면 아파트 전체적으로 하자를 모아 입주자 대표회의 에서 아파트 주민들의 동의를 받아 손해배상 소송을 진행 합니다
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Q. 집을 팔고싶은데 인테리어 공사를 해야될까요?
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다집을 매도시 집안을 깨끗하게 청소하고 꾸미는 것은 좋은 방법 이지만 많은돈을 들여 인테리어를 하는것은 좋은 방법이 아닌 것으료 생각 됩니다. (기본적으로 중개 경험상 인테리어는 호불호가 있어 매수인이 싫어할수도 있고 또 그비용 만큼 효과가 없음)오히려 지금 같은 집값 하락기에 집을 꼭 매도 하고자 한다면 급매가격(동일 아파트에서 제일 싼가격)으로 매도 할수 밖에 없습니다
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Q. 현재 2주택자 입니다 1주택 추가구매가능?
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.먼제 현재는 일시적 1가구 2주택을 적용 받아 기존 주택을 두번째 주택을 구매한지 3년이내 매도 하면 양도세 비과세 혜택을 볼수 있습니다 하지만 3주택이 되면 비과세 혜택을 볼수 없고 일반 과세로 양도세를 납부하여야 합니다 또한 3번째 주택의 경우 비규제 지역의 경우 쥐득세가 8% 발생 합니다만약 이러한 사정에도 투자성이 괜찮다고 생각 하신다면 매수 하셔도 문제는 없습니다