안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 상가 임대차계약 할때 권리금 수수료는 양쪽이 다 내나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금에 대한 수수료는 기존 임차인이 부동산에 지불하는 금액입니다. 새임차인은 지불하지 않습니다. 법적으로 정해진 권리금이 없기때문에 부동산과 협의를 해야 합니다. 보통 5~10% 아니면 임차인이 받고 싶어하는 권리금에 일정부분을 지불하는 것으로 협의를 합니다.
부동산
Q. 전세 잔금날 집주인 변경 관련 궁금점 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.맞습니다. 등기 효력은 당일에 발생하고 대항력(전입신고+점유)은 보통 전입신고 다음날 0시부터 발생합니다. 등기와 전입신고,확정일자를 같은 날에 한다면 등기의 효력이 먼저 발생합니다. 등기부에 임대인의 근저당권만 있다면 임차인의 전세보증금으로 대출상환이 되는지 확인해보아야합니다. 임차인의 전세보증금으로 임대인의 대출상환이 되어 등기부는 깨끗하게 되고 임차인이 가장 선순위가 됩니다. 계약서 특약사항에 근저당권 말소가 안 되는 경우 계약을취소하고 임대인은 임차인으로부터 받은 금액을 모두 반환한다와 같은 문구를 작성하는 것이 좋습니다.근저당권이 있어 불안하다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 아파트의 경우 대출(등기부상 채권최고액)+총보증금이 매매시세의 90%가 넘어가면 가입이 안 됩니다. 그리고 전세가가 공시지가의 126%가 넘어도 가입되지 않습니다. 이 또한 계약서 특약사항에 보증보험가입이 되지 않을 경우 계약을취소하고 임대인은 임차인으로부터 받은 금액을 모두 반환한다와 같은 문구를 작성하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 상가 관리비 및 월세 미납시 내용증명 보내면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 3기의 차임액(3개월치 월세 금액)을 연체하게 될 경우 계약해지를 당할 수 있으며, 갱신요구권이 없어질 뿐만 아니라, 권리금회수 기회 보호를 상실하게 됩니다. 본질문으로 보아 임차인이 3개월치의 금액을 연체해서 계약해지 할 수 있습니다.임대인이 임의로 임차인을 쫒아낼수 없기때문에 명도소송을 통해 합법적으로 임차인을 퇴거시켜야 합니다. 우선 내용증명을 보내보시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세계약 갱신연장해도 우선변제권이 유지되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 우선변제권 유지됩니다.우선변제권의 요건은 대항력(전입신고+점유)과 확정일자입니다. 처음 계약할 때 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 계약갱신 시에도 그대로 유지됩니다. 다시 확정일자를 받지 않아도 됩니다.보증금 인상이 있다면 다른 계약조건은 그대로 작성하고 인상된 총 보증금이 아닌 보증금 인상분만큼만 작성하여 확정일자를 받아야합니다. 이전 보증금만큼의 확정일자 효력이 그대로유지 하면서 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.
부동산
Q. 안녕 하세요..아파트를 월세로 임대 사용중입니다,(만기)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전에 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 이전 계약과 동일하게 진행됩니다. 묵시적갱신이 되면 계약서를 따로 작성하지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력도 그대로 유지됩니다.