안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 기간 중 세입자가 나가고 새로들어오는 세입자의 복비는 누가 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시는 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임대인과 임차인이 계약조건에 합의하고 계약서를 작성하며 도장을 찍습니다.계약종료 전에 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임대인과 임차인이 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.
부동산
Q. 건설사들이 아파트를 지을때 아파트를 담보로 대출을 받는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건설회사가 부동산을 건축할 때 PF대출을 받습니다. 부동산 PF는 말 그대로 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다.일반적인 대출의 경우 돈을 빌려주는 사람(대주)은 돈을 빌린 사람(차주)의 상환능력과 상환이 지연될 경우 최소 한 이자를 지급할 수 있는 능력을 보고 진행 여부를 결정 하게 됩니다. 반면 부동산 PF의 경우 미래에 지어질 건 물(담보물)과 그 건물을 분양해서 발생하는 현금흐름(상 환능력)을 보고 대출 여부를 결정하게 됩니다.먼저 건물이 지어질 수 있을지에 대한 고민은 시공사가 책임을 지고 완성을 하는 것을 확약받는 방식으로 진행 을 합니다. 이를 시공사 책임준공이라고 하는데요. 만약 준공을 못하는 상황이 발생하면 시공사가 책임을 지고 대주단의 대출금을 모두 상환해야 합니다. 이런 시공사 의 확약에 대한 신뢰는 어떻게 확보할 수 있을까요? 크 게 건물을 지을 수 있는 능력이 있는지 기존 "시공능 력"을 보고 준공을 못하는 경우 대출금을 갚을 수 있는 현금이 있는지 "상환능력"을 검토하게 됩니다.시공능력과 달리 상환능력에 대해서는 현금보유액이 풍 부한 시공사는 극히 일부입니다. 아무리 재무제표가 좋 아도 현금을 쌓아놓고 있는 시공사는 드물기 때문에 시 공사가 회사채를 발행하여 자금을 조달할 수 있는지 여 부를 판단하게 됩니다. 회사채를 발행할 신용등급이 되 지 않는 시공사의 경우 만약 모회사가 연대보증을 서게 되면 모회사의 신용등급을 통해 책임준공 능력을 인정받 을 수도 있습니다.보통 일반적인 기업들은 신용등급 회사(한신평, 한기평) 가 기업의 재무제표와 현금흐름, 자산을 고려해 신용등 급을 평가하게 되는데 BBB+ 이상의 등급을 받아야 최 소한의 재무능력을 인정받을 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 공시가격은 실제가격과 왜 차이가 나는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공시지가란 A라는 땅이 건물이 없는 나대지일 때 얼마만큼의 가치를 가지고 거래되는지 국토교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 평가하는 것이다. 공시지가 개념이 있는 이유는 재개발이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되고, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준가격이 되기 때문입니다.공시지가와 시가와 같게하여 산정하면 국민들이 납부해야 할 재산세 등 각종 세금 및 국민건강보험료등 각종 준조세, 복지 수여자 결정에 절대적인 영향력을 끼칠 것입니다. 따라서 정부가 공시지가와 시가를 같게 해서 정하면, 복지혜택자들을 대량으로 탈락시킬수도 있고, 국민들이 납부할 건강보험료와 재산세, 취득세등 각종 세금을 올라갈 것입니다.
부동산
Q. 상가 임차인 월세를 안낼때 할 수 있는 방법이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 3기차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 3기차임에 달하는 연체란 연속하여 월세늘 연체하는 것이 아닌 총 3개월치의 월세를 연체를 의미합니다. 임대인이 계약해지 전 일부금액을 지불하거나 모두 지불한다면 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다.3개월치의 월세 금액을 지불하지 않고 있다면 임차인에게 계속 연락을 취해서 월세 지불을 요청하시고 안 되면 내용증명 내용에 몇 월 몇 일까지 월세를 지불하지 않을 경우 명도소송을 진행한다고 하고 소송비용도 청구한다고 작성한 후 보내시기 바랍니다. 두 번정도 보내시고 명도소송을 진행하면 됩니다. (명도소송 소요기간 6개월 정도 걸리는 것을 감안하셔야 합니다.)
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Q. 월세 계약중 장판이 심하게 그을렸을 경우 제가 다 물어줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대부분 전기난방 바닥을 보면 그을린 자국을 많이 볼 수 있습니다. 이는 일상생활 중 자연스럽게 나타난 것으로 임차인이 장판교체 비용을 부담하지 않아도 됩니다.