안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 장기수선충당금 해당경우에는 돌려받을수 없는걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.관리비 항목에 장기수선충당금이 있고 매달 지불하고 있다면 계약서 특약사항에 장기수선충당금을 반환하지 않는다의 문구는 강행규정으로 임차인에게 불리하여 유효하지 않은 특약사항입니다.장기수선충당금을 돌려받을 수 있습니다.임대인이 거부한다면 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료로 상담받아보고 임대인이 반환하지 않는다면 소송을 진행해야 합니다.
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Q. 허그안심청년버팀목대출 기간만기가 다가왔는데 뒤에 새입자 입주 시기가 맞지않아 보증금 반환을 못했을때 제 대출 연장으로 잡히는데 ㅠ 도와주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 1개월 후까지 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관에 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.전세대출을 받았고 계약종료일에 보증금을 돌려받지 못 한다는 것을 알고 있다면 대출갱신(연장)을 해야 합니다. 그리고 계약종료 1개월 뒤에 보증보험 이행청구를 신청하면 됩니디.자세한 사항은 은행과 보증기관에 문의하시기 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족간 매매시에도 일반 매매거래와 같아야 하고 너무 많이 매매금액을 낮추어서 다운계약서를 작성하면 안 됩니다. 양도소득세 부당행위로 봅니다.양도소득세 부당행위는 세법 상 양도소득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우입니다. 부당하게 감소시킨 양도소득세의 부당행위계산은 시가와 거래가액의 차액이 3억원이상 또는 시가의 5% 이상인 경우에 해당됩니다.만약, 부모와 자녀간의 부동산 거래라면 둘 사이는 특수관계자에 해당하며, 이 거래로 인하여 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정이 된다면 세무서는 신고한 거래가격이 아니라 시가를 기준으로 양도소득금액을 계산할 수 있습니다.부당행위로 인정되는 경우는 신고한 거래가격이 시가와 3억원 이상 차이가 나거나 시가의 5%이상인 경우에 해당됩니다.그러나, 부모와 자녀간의 거래가 부당행위에 해당한다고 하더라도 거래가 된 부모의 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 매매거래라면 비과세를 받을 수도 있습니다.별도로, 특수관계인간의 매매거래로 신고하였으나 그 재산의 가액을 자녀가 증여받은 것으로 추정받을 수도 있기 때문에 정당한 거래를 증여로 오해받아 증여세등을 추징받지 않기 위해서는 해당 거래의 매매자금을 이체한 기록과 이체금액의 출처가 확보되어 있다면 매매거래로 인정 받을 수 있습니다. 특수관계인간의 거래로 증여로 추정되지 않는 매매거래라도 증여세가 나오는 경우도 있답니다. 시가와 대가의 차액이 일정 기준금액(3억원과 시가의 30% 상당가액중 작은금액) 이상인경우 그 차액에 대하여 증여세를 납부해야 합니다.
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Q. 월세나 전세에서 반전세로 계약하는 것이 유리한 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세가 금액적으로 월세와 전세의 성격을 반반 띄고 있습니다. 월세임대차계약보다는 매달 지불하는 월세가 조금더 저렴하여 지출부담이 덜해지고, 전세보다 보증금이 저렴해서 보증금을 못 돌려받을 위험도 낮아지거나 전세보다 보증금을 마련하기 쉬월해질 수도 있습니다.
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Q. 전세 갱신계약서 세입자가 계속 미룰때 어떻게 하는게 좋은지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 갱신의사를 밝혔으므로 계약갱신이 진행됩니다. 계약만료 2개월 전까지는 임차인의 최종의사를 밝혀야하지만 현재 이 기간이 지났으므로 계약갱신이 되는 것입니다.임차인이 의사를 번복하여 계약종료시 퇴거한다고 통보한다면 계약갱신 중 계약해지로 해결해야 합니다. 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 계약해지효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료 되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 계약이 종료되는 것이므로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.