안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 임대인이 월세계약서 특약사항 불이행시 계약 무효화 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 주택임대사업자등록이 되어 있지 않더라도 임차인이 사업자등록이 되어 있다면 계금계산서를 요청할 수 있고 임대인은 세금계산서를 발급합니다. 그래서 임대인은 부가세를 별도로 받는 것이 좋습니다.임대인이 주택임대 등록사업자인 경우 세입자가 사무실용으로 사용하는 경우 사업자등록이 되어 있으면 주택임대인게에 주택임대 특별법 위반으로 임대주에게 불이익이 발생할 수 있습니다. 주택임대사업자가 아니라면 불이익이 없습니다.상세한 사항은 세무사에게 문의해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세계약시 임차인이 임대인에 세금완납증명서 요구 및 임대인이 임대사업자인 경우 보증보험가입은 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.2023년 4월 국세징수법이 개정되면서 집주인의 세금 체납 확인 절차가 더욱 간편해졌습니다. 대상은 보증금 1000만원 이상을 예치한 임차인 입니다.신청기간 : 체납세금 확인은 임대차계약 체결 전 또는 계약일로부터 임대기간 개시일까지 가능합니다.신청장소 : 관할 세무서를 방문하여 신청서를 제출합니다.동의요건 : 집주인의 동의를 받아 체납세액을 확인하고자 하는 경우에는 집주인의 동의를 얻어야 계약을 체결할 수 있습니다. 다만, 임대차계약이 성립되면 보증금 1000만원 이상의 임차인은 임대인의 동의 없이 조회할 수 있다.집주인의 동의 없이 세금 체납 정보를 열람하기로 선택하면 집주인에게 조사에 대한 알림이 전송된다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 임대인과 임차인의 관계는 일반적으로 힘의 역학보다는 상호 이익을 기반으로 하지만 동의 없이 다른 사람의 집을 탐색하는 것은 여전히 불편함이나 불안감을 유발할 수 있습니다.2.임대사업자는 보증보험가입의무이고 보증료는 7(임대인):3(임차인)으로 부담합니다. 만약 임대인이 가입을 했는데 임차인도 가입을 하면 임차인이 보증료를 이중으로 부담합니다.임대인이 가입을 했는지 확인 하시기 바랍니다.(일부가입, 가입면제도 있음)
부동산
Q. 월세를 5%만 인상해야 되는 임대사업자의 룰을 어기는 경우에는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등록임대사업은 '민간임대주택에 관한 특별법'에 근거 해 운영된다. 특별법에서는 사업자가 임대료를 올릴 때 직전 '임대료의 5% 이내' 범위에서만 증액하도록 허 용하고 있는데, 이를 어길 경우 '시장·군수·구청장이 사 업자 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다'(제6조) 고 규정하고 있다. 사업자가 등록말소 처분을 받게 되 면 잔여 등록임대기간과 무관하게 지방세(취득·재산 세) 감면, 종부세 합산 배제 및 양도세 감면 등 기존 세 제혜택이 모두 박탈된다.
부동산
Q. 통상적 임대인이 책임져야 할 건물의 관리 책임은 어디까지 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 부분 - 건전지 교체, 전등 교체, 변기커버 교체, 쉽게 교체 가능한 수전과 문고리, 샤워헤드와 호스 등 은 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 합니다. 이 외 건물의 주요부분의 하자로 누수, 건물구조상 결로와 곰팡이, 배관막힘(오랫동안 퇴적물이 쌓였을 경우), 변기교체, 보일러 수리 및 교체 등은 임대인이 비용을 부담하여 교체를 합니다.벽지 : 임차인의 고의 및 과실로 찢어 놓았다면 임차인이 도배 비용을 부담해야 합니다. 자연적인 노후화에 따른 변색(장롱 뒤 변색, 액자뒤 변색)은 임대인이 비용을 부담하지 않습니다. 못자국 : 한 두군데 정도의 못자국은 괜찮지만 여러군데의 못 자국은 임치인이 도배비용을 부담해야 합니다.배관 동파 : 임대인이 동파관련 주의 문자나 전화를 한 후 임차인의 부주의로 인해 동파가 발생하면 임차인이 수리비용을 지불해야 합니다. 추운 겨울에는 직접 거주하는 임차인이 신경을 쓰는 것이 생활하는데 지장이 없습니다.
부동산
Q. 월세 계약 만료전 수리 배상을 해야하나 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 종료 전에 임대인에게 구조적인 문제로 집 내부시설물의 하자가 발생했다는 것을 알리고 동영상도 찍어서 보내주기 바랍니다. 그리고 본인이 비용을 부담해야 되는지도 물어보기 바랍니다.