안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 인상은 세입자 동의 없이 몇 프로까지 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 인상은 계약 갱신 시(처음 계약하고 2년 뒤)에 가능합니다. 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없고 임차인이 5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 임차인이 5%를 초과하는 약정에 동의했더라도 임자인에게 불리하여 유효하지 않은 약정입니다. 국토교통부의 입장은 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상 할 수 있다는 것입니다.
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Q. 전세 계약된 부동산의 실제 주인이 바뀌면 전세계약을 해지할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매로 임대인이 바뀌어도 그대로 임대차계약은 유지됩니다. 매매시 매도인(기존 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 새임대인은 기존 임대차계약의 임대인으로써의 권리와 의무를 이행하고 임차인은 그대로 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.본인은 계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 하고 계약종료 시 퇴거를 하면 됩니다. 계약기간이 남아 있다면 계약기간 중 계약해지를 해야 합니다. 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 할 수 있습니다.
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Q. 전입신고 안되는 오피스텔 월세 주의할점이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전입신고 안 되는 조건으로 계약을 체결하려는 경우 추후에 법적보호를 받지 못 합니다. 보증금 200만원은 계약종료 시 임대인이 보증금 반환을 여유롭게 할 수있는 금액이고 보통 임차인은 돌려받을 수 있습니다. 불미스러운 상황이 발생하면 안 되지만 만~약에 경매로 넘어간다면 전입신고를 안 해서 대항력이 없고 대항력이 없어서 최우선변제권도 없어서 최우선변제금을 가장 먼저 받을 수도 없습니다. (최우선변제변제권-소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제권을 가지고 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받습니다.)보증금 200만원은 최우선변제금으로 받을 수 있는 금액입니다.전입신고를 하지 않으면 대항력이 없는데 대항력의 요건은 전입신고+점유 입니다. 대항력이 없을 경우 매매로 임대인이 바뀌고 새임대인이 퇴거요청을 하면 퇴거를 해야 합니다.대항력이 없으면 우선변제권도 없습니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 우선변제권은 경매시 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.
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Q. 전세 4년 이후 재계약할때 전세보증보험에 가입해야할까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료일이 다가올 때 보증금을 돌려받을 수 있을지에 대해 불안하고 스트레스받는다면 보증보험에 가입이 된다면 가입 하는 것이 좋습니다. HUG주택도시보증공사과 HF 한국주택금융공사 신청기한은 전세 계약 기간 1/2 지나기 전이고, SGI 서울보증의 신청기한은 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준) 계약갱신 시 계약서에 대해서 HUG보증보험을 예로 들면 HUG보증보험 Q&A에서 알 수 있습니다.Q.전세계약이 묵시적 계약 갱신인 경우 별도의 갱신 계약서를 작성하지 않아도 보증신청이 가능한가요?A.가능합니다. 종전의 계약과 동일한 조건(전세보증금 등) 이어야 하며, 이 경우 임대차보호법상 임대차 존속기간은 2년이므로 동 기간을 보증기간으로 하여 보증신청이 가능합니다.또한, 최초 전세계약이 공인중개사를 통하여 이미 확정일자를 득하여 체결한 계약인 경우에는 별도의 확정일자를 득하지 아니하여도 됩니다.
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Q. 가족간에 건물을 넘길때 증여세는 모두다 내는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족간 증여시 배우자에게 증여를 하른 경우 10년간 6억을 공제합니다. 2억이 안 되는 아파트를 배우자에게 증여를 하는 경우 증여세가 발생하지 않습니다. 주택시세에서 공제금액을 뺀 금액에서 증여세율을 적용합니다. *직계존비속(자식에게, 부모에게)간 증여는 5천만원 공제