안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세 보증 보험은 계약 기간이 묵시적으로 연장됐을 때, 마찬가지로 자동연장 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 묵시적갱신이 되면 보증보험은 갱신(연장)신청을 해야합니다. HUG Q&A 답변에 따르면, 묵시적갱신시 계약서는 별도로 작성하지 않아도 됩니다.계약서를 작성하지 않고 묵시적갱신 효력을 보려면 이전과 동일한 계약 내용을 유지해야 합니다.만약 전세보증금이 달라진 경우 계약서를 새로 작성해야 합니다.HUG 측은 계약서 작성 조건을 두고 "종전 계약과 동일한 조건(전세보증금 등)이어야 한다"고 답했습니다.아울러 확정일자는 추가로 받지 않아도 된다고 답했다. 보증보험에 가입하려면, 확정일자를 받아야 하는데 새롭게 받을 필요가 없다는 얘기입니다.HUG 측은 "최초 전세 계약이 공인중개사를 통해 이미 확정 일자를 득하여 체결한 계약인 경우 별도의 확정일자를 득하지 아니하여도 된다"고 말했습니다.
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Q. 전세보증금반환보증 갱신 관련 담보인정비율 적용방법안내를 받았습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.24.1.1 이후 보증보험 신청 건은 전세보증금(총보증금)과 선순위채권(대출(등기부상 채권최고액))을 더한 금액이 주택가격의 90%를 넘어가면 가입을 할 수 없습니다.
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Q. 아파트 전세로 이사와서 전입신고 하면서 확정일자를 받았습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음에 확정일자를 받았다면 다시 받지 않아도 됩니다. 전입신고와 확정일자는 별도로 해도 됩니다. 보증금을 인상하는 것이 아니라면 처음에 받은 확정일자는 효력이 그대로 유지되기에 다시 확정일자를 받지 않아도 됩니다.
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Q. 아직도 전세로 2년 거주하고 2년 연장 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.[주택임대차보호법]제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.주택임대차계약 계약기간 1년을 체결하고 1년이 지나서 1년을 더 거주할 수 있습니다. 2년 거주 후 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
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Q. 일반임대사업자 재계약시 증액 여부 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대사업자와 일반임대사업자는 임대료 상한이라는 공통점이 있습니다. 하지만 차이점이 주택임대사업자의 경우 임대료의 5%이내로 임차인과 협의하여 상한할 수 있습니다. 그 임차인이 나가고 새로운 세입자가 들어와도 전의 임대료가 기준이되어 그 임대료에서 5% 이내로 임대료를 산정하게 됩니다.반면에, 일반임대사업자는 기존의 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오는 경우에 세입자가 바뀌면 5%상한에서 벗어나게 됩니다. 때문에 5%초과하는 임대료를 협의하여 받을 수 있고, 기존의 임차인이 재계약하는 경우는 5%이내 범위에서 임차인과 협의하에 인상이 가능합니다.