안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 계약갱신청구권 3ㅡ4개월만 신청가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의를 해야 됩니다. 전세임대차계약 2년 거주 후 3~4개윌 정도 거주를 허락하는 임대인이 있습니다. 반면에 몇 몇 임대인은 안 된다고 하거나 3~4개월 더 거주하는 부분에 대해서 월세를 받으려고 하기도 합니다. 그래서 임대인과 협의를 해야합니다. 임대인이 거부를 한다면 계약갱신 중 계약해지를 하는 방법도 있습니다.*계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 계약이 종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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Q. 월세 계약 시 확정일자는 어떻게 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세로 거주하다가 해당 주택이 매매가 되어 임대인이 변경 되는 경우, 임대인의 개인사정으로 경매로 넘어가는 경우가 있습니다. 경매시 확정일자의 효력이 중요합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자 입니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권 없이 배당신청을 하면 가장 후순위로 배당을 받습니다.보증금 금액이 적다면 경매시 최우선변제금을 받아 보증금을 잃지 않을 수도 있습니다. 대항력(전입신고+점유)이 있고 소액임차인에 해당되면 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권을 가지면 경매시 경매비용을 제외하고 가장먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. (최우선변제금은 낙찰가의 1/2를 넘지 못 합니다)
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Q. 전세금 조정 후 재계약하고 전세권 설정 반드시 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 전세권 설정은 임차인이 법적 보호를 받기 위해 요청을 합니다. 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의 여부를 알려주면 됩니다.(전세권설정은 임대인의 동의 필요함.)
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Q. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가낟걷ㄴ주거용오피스텔과 업무용오피스텔의 차이는 크게 주거를 목적으로 하느냐 업무를 목적으로 하느 냐를 구분합니다. 쉽게 말씀드려서 전입 신고를 하면 주거용오피스텔이 되기도 하고,사업자등록을 하면 업무용오피스텔이 되는 것 입니다.매달 내는 월세에 부가가치세가 포함이 되어 있 는지 아닌지 확인 해보시면 확인도 가능합니다. 부가가치세를 포함해서 월세를 받고 있다면 업무용오피스텔, 그렇지 아니한 경우는 주거용오피스텔이라고 구분해 보시면 됩니다.주거용은 전입 신고가 가능며, 취득시 주택수에 포함됩니다.업무용은 전입 신고가 불가능 하므로 주택수에 포함 되지 않습니다.주거용과 업무용은 취득시에도 차이점이 있습니다. 취득세는 동일하게 4.6%의 세율이 적용되며, 취득한 날로부터 60일이내에 납부를 꼭 해야합 니다. 이 기간내에 납부를 하지 않았다면 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.주거용오피스텔은 임대주택으로 등록해야만 취득세가 감면 됩니다.전용 60㎡ 이하로 취득했을 때에만 가능하며, 전용 60㎡~85㎡인 경우에는 20호이상 등록 을 해야 취득세가 50% 감면됩니다.업무용오피스텔은 부가가치세가 환급됩니다.다만 10년 이내에 재매각시에는 환급받았던 일 부의 금액을 다시 납부해야하는 경우가 생기므로 꼭 주의하셔야 합니다.보유시의 차이점은 주거용은 주택 재산세 부과. (0.1~4%) 종합부동산세는 합산부과. 임대료에 대한 부가세 신고의무가 없음. 종합소득세는 2천만원 이하인 경우- 분리과세 와 종합소득세 중 선택 납부.세 과세 대상. 2천만원 이상인 경우- 종합소득업무용은 토지(0.2~0.4%), 건물(0.25%)의 재산세 부과. 종합부동산세는 비과세. 임대료에 대한 부가세 신고 의무 있음. 종합소득세 과세 대상 입니다.양도시 차이점은 주거용오피스텔은 주택과 동일한 양도소득세가 부과됩니다. 보유기간 2년이상 일반세율 적용합니다. 보유기간 1년 미만은 70%, 보유기간 2년 미만은 60% 적용 됩니다.업무용오피스텔은 상가와 동일한 양도소득세가 부과됨. 보유기간 2년 이상 일반세율 적용.보유기간 1년 미만은 50%, 보유기간 2년 미만은 40% 적용 됩니다.
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Q. 부부의 공동명의로 집을 사게 되는 경우 대출도 각각 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약, 배우자가 경제활동을 하지 않는다면 아파트 담보대출 한도가 하락할 수 있습니다.참고로, 은행에서 대출을 받을 때, 은행이 판단했을 때 대출을 받는 사람이 돈을 갚을 수 있을 정도만 대출을 해줍니다. 이것을 산정하는 기준이 DSR 입니다. 아파트담보대출의 경우 DSR을 산정할 때 "부부합산소득"을 인정해줍니다. 그래서 배우자가 본인과 비슷하게 벌거나, 혹은 더 많이 벌 경우는 부부합산소득을 통해 대출가능액을 늘릴 수 있습니다.