안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트를 구매할 때 공동명의로 하면 어떤 장점이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 구입하게 되면 여러가지 세금을 납부해야 합니 다. 그중에서 가장 먼저 납부하는 세금이 바로 취득세인 데, 부부 공동명의로 하면 취득세에 대한 혜택이 있을까 요? 취득세의 경우 부동산 취득가액에 따라서 부과되는 세금이기 때문에 부부 공동명의로 한다고 해서 받을 수 있는 혜택은 없습니다. 취득세는 부동산을 처음 취득할 때 납부하는 세금이기 때문에 만약 처음에 한 사람의 명 의로 했다가 나중에 공동명의로 변경하게 되면 다시 한번 취득세를 납부해야 하기 때문에 처음부터 한 사람으로 할 지, 부부 공동명의로 할지를 결정하는 것이 좋습니다.그리고 한가지더 생각해야 하는 것이 바로 증여세입니다. 한 사람 명의로 있던 부동산을 부부 공동명의로 변경하게 되면 취득세뿐만 아니라 증여세도 납부할 수 있습니다. 부부가 증여 시에는 10년간 6억 원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 6억 원이 넘을 경우 증여세가 부과될 수 있습니다. 부동산의 가격이 고가일수록 증여세 부담을 할 수 있기 때문에 이점도 잘 확인하시기 바랍니다.부동산을 소유하고 있다면 내야 하는 세금중 하나가 종합 부동산세입니다. 종합부동산세는 개인당 부과되는 세금 으로 단독명의 일경우 주택공시가격합산 금액이 9억 원 을 초과하면 납부해야 하고, 부부 공동명의 일경우에는 1 2억 원을 초과하면 납부해야 합니다. 그렇기 때문에 주택 의 가격이 9억 원을 초과한다면 공동명의를 하는 것이 조 금 더 유리할 것입니다. 예를 들어 주택의 가격이 10억이 라고 하면 단독명의일 경우에는 종합부동산세를 납부해 야 하지만, 부부공동명의라면 종합부동산세 납부대상에 서 제외된다는 것입니다.부동산을 처분하면 내야하는 세금이 있는데 바로 양도소 득세입니다. 양도소득세는 구입당시의 가격과 처분할 때 의 양도차익에 대하여 부과되는 세금입니다. 부부 공동명 의를 하게 되면 과세표준이 낮아지고, 각자의 지분을 기 준으로 계산하기 때문에 양도소득세 부담을 줄일 수 있습 니다. 또한 기본공제를 받을 때 1인당 250원만씩 500만 원을 공제받을 수도 있습니다.가지고 있던 주택을 자녀에게 주게되면 상속세를 납부해 야 합니다. 이때 만약 부부 공동명의로 가지고 있었다면 과세표준이 반으로 나누어지기 때문에 50%의 상속세가 부과된다는 것도 알아두시면 좋을듯합니다.위의 내용들은 부부 공동명의를 할경우 장점들이라고 볼 수 있습니다. 그러면 단점은 무엇이 있을까요? 가장 큰 단 점이라고 할 수 있는 것이 바로 대출 시 문제가 발생될 수 있다는 것입니다. 부부 공동명의시 부부 모두 소득과 재 산을 확인하여 대출이 진행되는데, 만약 아내가 가정주부 로 소득이나 재산이 남편에 비해 적다면 대출금액이 적게 나올 수 있다는 것입니다. 즉 한 사람의 소득, 재산, 채무, 신용도 등이 좋지 않으면 대출에 영향을 줄 수 있다는 것 입니다.그리고 부부 공동명의로 할경우 부부가 모두 주택을 소유 하고 있는 것으로 판단하여 4대 보험료가 증가될 수 있습 니다. 즉 아내가 전업주부일 경우 한 사람의 명의라면 피 부양자로 등록이 되어있지만, 부부 공동명의로 변경할 경 우 지역가입자로 전환이 된다는 것입니다. 그로 인해 건 강보험료가 오르게 되는 것입니다.
부동산
Q. 월세의 경우 세입자의 보증금 보호 제도는 어떤것이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 사기피해로 인한 다수의 임차인들이 피해를 본다면 국토부의 상담을 받아 볼 수 있습니다. 단순 임대인의 보증금 지급 불능에 의한 피해는 국가에서 법적구제를 하지 않습니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청해야합니다. 이외 보증금 지급명령 또는 보증금반환소송을 진행해야 합니다.그리고 대항력을 가지고 있고 소액임차인에 해당 된다면 최우선변제권을 가지는데 경매 시 경매비용을 제외하고 최우선변제금을 가장 먼저 배당 받을 수 있습니다. (최우선변제금은 낙찰가의 1/2를 넘지 못 합니다.)마지막으로 보증보험에 가입을 했다면 보증기관으로부터 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 연장 후 세입자의 인상분 미납과 재계약 관련 질문드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료를 인상할 수 있고, 임대료인상분 미납에 대한 내용을 미리 전달했으며 구체적인 내용을 계약갱신 1개월 정도 전에 전달한 것에 문제 되지 않습니다. 그리고 임차인은 계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 행사할 수 있고, 계약갱신 1후 다음에도 계약갱신을 할 수 있습니다. 이때는 새로운 계약으로 진행을 하고, 새로운 계약이므로 5% 적용을 받지 않아 5%를 초과하는 인상을 할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 계약 중도 파기 사유가 되는지 봐주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축이 아니고서 연식이 지난 아파트는 누수가 발생합니다. 중도금 지급한 후 불법에 의한 계약 취소, 중개인의 과실에 의한 계약취소가 아니라면 계약취소가 되지 않습니다. 하지만 매도인과 매수인이 합의하에 계약을 취소할 수 있습니다. 윗집에서 누수로 인해 수리를 한다고 했으니 매도인은 매수인의 개인사정에 의한 계약취소로 볼 것이므로 계약취소를 하지 않을 것입니다.아마도 협의가 필요합니다.
부동산
Q. 전세집과 월세집의 차이에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차의 경우, 전세/월세의 상관없이 수선의 의무는 사용상의 문제인지 부동산의 노후나 구조상의 문제인 지에 따라서 수선의 의무가 임대인, 임차인으로 구분이 됩니다.전세권설정시에는 일반 임대차 계약과 달리 전세권자(빌린 사람)이 보장되는 권리만큼, 수선의의 무도 지게 됩니다.월세, 전세의 경우, 임차인의 수선의무 (수리비용 부 담) 대부분 다르다고 알고 있지만, 월세, 전세는 차이 없이 동일하게 수선의무 적용받습 니다. (현행법, 판례상 전세와 월세 수리 비용 부담 차이 없음)전세권설정의 경우, 임차인의 수선의무 (수리비용 부담)민법제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 동성의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.전세권의 내용을 정의해 놓은 민법 제303조에 전세권자는 타인의 부동산을 점유하여 사용, 수익하고 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.이러한 권리에 대응하여, 통상적인 관리에 따르는 수선 (수리)를 하여야 하는 의무를 지고 있습니다. 이는 임대차(전세, 월세)와 차이가 있는 부분으로,▷임대차의 경우 : 빌려준 임대인이 계약기간 동안 그 물건의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 짐 (제623조)▷전세권의 경우 : 빌린 사람(전세권자)가 수선의 의무를 짐.민법전세권은 물권으로서, 임대인의 동의 없이도 전전세를 놓을 수도 있습니다.(임대인이 이 부분이 싫다면, 계약 시 특약조항에 작성을 해야 합니다.)