안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 건물경매 , 2023년 최우선변제 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고+점유)이 있는 임차인은 최우선변제권을 가집니다. 경매비용을 제외하고 가장먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.
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Q. 묵시적 갱신 후 계약 해지 시 복비 부담에 관하여 질문드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지시 임대인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료를 의미하므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 그리고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고, 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.계약종료이므로 계약서특약사항에 질문의 내용이 작성되어있더라도 유효하지 않아 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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Q. 장기수선충당금이라는 것은 어떤 것을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다.「공동주택관리법 시행령」제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.1. 제45조에 따른 조정등의 비용2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.아파트의 소유자(임대인)는 장기수선충당금을 사용자(임차인)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항).관리주체는 아파트의 사용자(임차인)가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다. 계약 종료일에 관리사무소에서 장기수선충당금 납부 내역서를 발급 받은 뒤 임대인에게 보여주고 총금액을 돌려받습니다.
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Q. 전세를 들어가려고 하는데 저당권 설정이 되어 있는 오피스텔 괜찮을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저당권이 없다면 좋지만 보통 저당권이 설정되어 있습니다. 가장 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 방법은 보증보험에 가입하는 것입니다. 전세보증금이 공시지가의 126%를 초과하지 않아야하고 매매가의 90%를 초과하지 않아야 하며 보증금 + 대출(등기부의 채권최고액)이 매매시세의 80%가 넘으면 안 됩니다. 보증보험에 가입되는지 확인해보시기 바랍니다. 계약서 특약사항에 보증보험 가입이 안 될경우 계약을 취소하고 임대인은 계약금 반환한다와 같은 내용을 작성하시기 바랍니다.전세보증금이 최우선변제금 이내라면 경매시 보증금을 배당받을 수 있는 확률이 높습니다. 소액임차인에 해당하고 대항력이 있는 임차인은 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권은 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우션변제금을 받을 수 있습니다.(단, 최우선변제금이 낙찰자의 1/2을 넘지 못 합니다.)그리고 대출(등기부상 채권최고액)+총 보증금(본인보증금 포함)이 주택매매시세의 80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매진행시 유찰 1회당 경매가의 20~30%로 떨어집니다.등기부에 근저당권만 있는 경우 임차인의 보증금으로 임대인의 대출을 상환할 때도 있습니다. 잔금일에 임대인이 잔금을 받으면 근저당권을 말소하여 등기부가 깨끗하여 임차인이 1순위가 됩니다.
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Q. 전세 2년 만기 후, 세입자에게 어찌 답변하면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.질문1)-> 계약만료 2개월 전까지 계약에 대한 최종의사를 통보하면 됩니다. 임차인이 의사를 번복하여 계약만료 2개월 전까지만 최종의사를 통보하면 됩니다. 이후에는 묵시적갱신이 되거나 임대인과 임차인이 협의하여 계약을 체결하면 됩니다. 주택임대차보호법 상 계약갱신(연장) 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료이므로 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 계약종료이므로 계약서 특약사항에 계약기간 중 이사(계약해지)에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다. 그래서 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.질문2)-> 계약연장, 재개약이 계약갱신입니다. 이는 계약연장, 재개약을 한다는 의사표현은 계약갱신을 한다는 의미와 똑같습니다. 계약연장, 재개약의 의사통보를 하는 경우 이전계약과 계약조건이 동일하다면 계약갱신 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 하지만 임차인이 전세 대출을 이용했다면 갱신계약서를 작성해야 합니다.질문3)계약갱신계약야서를 작성은 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 되고 부동산에 대필료를 부담해서 작성해도 됩니다.임대인과 임차인 두명이서 작성한다면 인터넷에서 법무부 표준주택임대차계약서를 다운받아서 작성하면 됩니다. 부동산에서 작성하는 경우 법에서 정한 대필료금액이 없어서 부동산마다 상이할 수 있습니다. 보통 5~10만원 이고 그 이상도 가능합니다. 임대인과 임차인이 합쳐서 지불하면 됩니다.