안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 시골에 농막을 지을려면 어느정도 농지가 있어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.[개정 농지법 농막 설치 기준] 농막은 연면적 20제곱미터 이하이고 주거목적이 아닌 시설로서 다음 구분에 따른 필지별 농막의 연면적 기준에 충족하여야 합니다. 농지 면적이 660제곱미터 미만: 농막 면적 7제곱미터 이하. 약 농지면적 200평 미만 농막 2.1평 이하 설치가능 합니다. 농지 면적이 600제곱미터 이상 1천 제곱미터 미만: 농막 연면적 13제곱미터 이하. 농지 200평 ~ 303평 농막은 3.9평 이하 설치 가능합니다.
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Q. 전세 계약 전 집주인의 세금 체납 내역을 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.23년 4월 3일 개선돼서 임대차 계약 전이나 기간 시작일부터 확인을 위한 신청을 할 수 있게 됐고 신청도 전국 세무서에서 할 수 있습니다. 또한 임대인의 동의는 두 가지 상황에 따라 다르게 적용되는데 첫째, 보증금 1,000만원 이하일 경우이거나 임대차 계약 전 열람 시에는 임대인의 동의를 받아야 합니다. 반대로 보증금이 1,000만원을 초과한 경우에는 임대차 계약 이후 열람 시 동의를 받지 않고 자유롭게 확인할 수 있습니다. 혹시 임차인 본인이 아니라 그 가족분이 확인하고자 하면 위임장, 신분증을 지참하고 신청해야 합니다. 법인이면 위임장과 재직증명서가 필요합니다.
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Q. [전세 세입자] 계약 만기 전 이사 문의사항
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 집 수리 후 계약 만기까지, 다음 세입자가 구해지기전에는 전세집을 저희가 계속 사용해도 되는지? 당사자간 협의할 일이겠으나 법적으로 문제되는게 있는지 문의드립니다.-> 보증금을 모두 받기 전까지 대항력(대항력의 요건:전입신고+점유)과 우선변제권(우선변제권의 요건:대항력+확정일자)을 잃지 않기 위해 거주해야 합니다. 만약 이사를 가야 한다면 새집에 전입신고(새집에 배우자가 전입신고 가능)를 하지 않고 확정일자도 받지 않아야 합니다. 그리고 짐 일부를 기존 전셋집에 놓아두어야지 대항력을 잃지 않습니다. 2. 현 전세집 세대주의 전입을 유지하는 것 외에, 만기 전 이사 시 주의할게 있을지?-> 1번 질문의 답에서와 같이 이사를 간다면 짐 일부를 놓고 이사를 갑니다. 옮기기 쉽고 부피가 조금 있는 짐이면 좋습니다. 임대인이 짐을 보더라도 함부로 처분하면 안 되고 처분 할 생각도 못 할 겁니다. 짐 일부를 놓아두는 것만으로도 점유를 인정합니다.3. 통상 이런 경우 집주인의 보증금 반환을 서두르게 할 수 있는 방법이 어떤게 있을지?->계약종료 전에 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 새로운 임차인을 최대한 빨리 구하는 것이 좋습니다. 새로운 임차인과의 새로운 임대차 계약이므로 전세보증금을 정하는 것은 임대인이 마음대로 정할 수 있습니다. 보통 시세대로 전세보증금을 설정하지만 임대인의 의향에따라 어떻게 될지 모릅니다.4. 저희가 집을 비우고 나면 내부 수리를 한다고 하는데, 수리 비용을 저희에게 일부 청구한다거나 할 경우를 대비하여 준비할게 있을지?집주인 왈, 저희 사용 기간 중의 손상에 대한 수리는 아니고, 아무래도 30년 구축이라 수리해야 세입자 구하기 수월할거라고 해서 하는거긴한데, 혹시 몰라 문의드립니다.-> 임대인이 내부를 확인하고 임차인의 고의 또는 과실로 임차목적물 내부 시설물을 훼손 또는 파손이 발견되면 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야 합니다. 만약 계약서 특약사항에 임차인의 수리비 부담하는 문구가 있고 임대인이 비용청구를 한다면 임차인이 비용을 부담해야 합니다.
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Q. 다가구 임의경매는 어떤 절차로 진행되는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매를 진행하고 낙찰이 되면 낙찰가에서 권리순위에 따라서 배당을 합니다. 그 중 은행은 실제 대출금액이 아닌 채권최고액을 배당 받습니다. 그래서 등기부에 채권최고액을 설정해놓는 것이고, 근저당이 있는 등기부는 채권최고액을 확인해야 합니다.아래에 경매절차 그림을 첨부했습니다.
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Q. 집을 가지고 있으면 어떤 세금을 내게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택을 보유하면 보유세를 납부해야 합니다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 대한민국에서 주택을 소유하고 있으면 재산세를 납부해야합니다. 종합소득세는 1주택자의 경우 공시가격이 12억을 초과하게 되면 12억 초과분에 대해서 종합부동산세를 납부해야 합니다.