안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전세권을 설정하는 것과 전세 보증보험을 들어가는 것 중 어떤 것이 더 좋은 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정 전에 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 전세권을 설정할 수 없습니다. 그리고 전세권설정을 하면 전세권설정 비용이 발생하는데 보통 임차인이 원하는 경우 임차인이 임대인의 비용까지 부담합니다.전세보증보험은 계약종료 시 임대인이 보증금 일부 또는 모두를 반환하지 않을 경우 1개월 뒤에 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이행청구 신청이 받아들여지면 매달 보증료를 납부해야하지만 안전하게 보증금 모두를 받을 수 있습니다. 전세권설정을 하더라도 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 경매신청을 할 수 있지만 말소기준권리와 권리순위에 따라 배당되기때문에 보증금을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다. 경매가 진행하여 낙찰이 될 때까지 상당 기간이 소요될 수도 있습니다. 전세권설정과 보증보험가입을 비교하여 본인 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것은 보증보험입니다. 보증보험 가입조건과 보증보험 이행청구에 대해서 상세히 알아보시고 가입하시기 바랍니다.
부동산
Q. 가게(식당)를 인수할때 통상 시설물에 대한 감가삼각은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이론상으로는 1년에 30%씩 감가 되어 3년이 지나면 시설물에 대한 권리금이 적습니다. 하지만 이론상일뿐 실무에서는 양도하는 사장님의 의견이 많이 반영되기에 시설물의 30%씩 감가된다고 보기 힘듭니다. 시설권리금뿐만 아니라 영업권리금, 바닥권리금도 있어 이 세가지를 하나로 권리금으로 칭하여 권리금 가격을 제시하기도 합니다. 양도하는 사장님과 양수하는 사장님이 권리금에 대해서 협의가 필요합니다.
부동산
Q. 전세계약 잔금을 치룰때 주의사항이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.※매수인체크사항1. 이사예약이사예정지의 관리사무소에 미리 전화해서 이사날을 알립 니다. 그래야 이사당일 이사차량 정차할곳을 미리 마련해 줍니다. 때로 엘리베이터 보양작업이 필요할때도 있습니 다. 보양시 비용이 발생하는 경우도 있습니다2. 도시가스예약이사 당일 도시가스 예약을 미리해두세요 경산지역의 대성가스는 3일전까지 예약하면 됩니다.3. 인터넷 정수기 유선티비 에어컨등도 미리 이전예약합 니다4. 계좌이체한도 체크체크잔금을 치를때 계좌이체를 하게됩니다 계자이체한도를 미리 은행에 확인하세요.일일이체한도와 1회이체한도 등이 있습니다.5.대출신청잔금을 치를때 대출실행을 하게 되기도합니다.대출은 미리 1달에서 2달전에 신청하고 잔금일과 시간을 은행측에 전달해놔야 합니다. 대출이 제대로 실행되지않아서 잔금날 곤혹을 치른분의 이야기를 들은적 있습니다.6.집내부확인집 내부에 하자가 있는지 없는지 꼼꼼히 살펴봅니다. 하자담보책임은 매도인이 알면서 계약시 매수인에게 알리지 않았다가 추후에 매수이이 알게 되어 매수인은 수리 비용을 요청할 수 있습니다. 이 때 매수인이 안 날로부터 6개월 이내 요청할 수 있습니다.
부동산
Q. 전세집 전기 설비 문제로 특정 구간 전기 고장 시 집주인의 역할은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전기공사의 경우 쉬운 공사가 아니고 건물의 주요 구성부분의 대수선이 필요하여 임대인이 비용을 부담하여 수리를 해야 합니다. 임차인이 수리요청을 했는데 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).그리고 손해배상에 이사비용 또는 중개보수를 청구해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 월세가 밀릴경우 세입자 동의없이 보증금에서 차감해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인과 카톡 또는 문자, 전화(녹음)로 대화하여 밀린월세는 보증금에서 차감하는 것에 협의하고 임차인의 동의를 받는 것이 좋습니다.그리고 2기차임 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신요구권행사에 거절할 수 있습니다. 2기 차임 연체는 2달치 월세 금액 연체를 의미하고 예를 들어 4월, 5월 연달아서 미납하는 것일 필요가없습니다. 월세가 30만원이라면 4월에 30만원 미납, 5월 30만원 지불, 6월 30만원 미납일 경우 또는 4월 20만원 지불, 5월 미납, 6월 30만원 지불, 7월 20만원 지불, 8월 10만원 지불했을 경우에 2기차임연체에 해당합니다.