안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 근저당이 없는 다가구주택입니다 강제경매개시중?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 등기부 상 말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등)가 없다면 추후 말소기준권리가 등기부에 설정되어 경매로 넘어가게 될 경우 임차인들은 모두 말소기준권리보다 선순위여서 유찰되지 않아 낙찰가가 임차인들의 총 보증금보다 크다면 모두 보증금을 배당받을 수 있습니다. 임차인의 우선순위에 따라 배당을 차려대로 받습니다. 또는 말소기준권리보다 선순위 임차인은 배당신청을 하지 않고 계약종료시에 낙찰자(새임대인)으로 부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 말소기준권리보다 선순위의 배당신청 하지 않은 임차인은 낙찰자가 인수해야 할 대상입니다.
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Q. 집 구매 시 34평이랑 40평이 큰차이가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물대장으로 전용면적과 공용면적을 비교해보시면 됩니다. 건축물의 종류(집합건물,다가구주택,다세대주택 등)에 따라 다를 수 있습니다. 관리비와 재산세에서도 차이가 납니다. 관리비는 지분비율에 의해 산정되기에 40평의 소유자가 관리비를 더 지불합니다. 공시지가로 산정하기에 같은 아파트의 경우 34평보다 40평이 공시지가가 더 높습니다. 그래서 40평이 재산세가 더 나옵니다.
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Q. 거실바닥 하자시 전 세입자에게 청구 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.바닥에 코팅된 것은 일상생활을 하면서 자연스럽게 벗겨지는 것으로 임차인이 복구하지 않아도 되는 부분입니다. 다른 예로 바닥의 찍힘의 경우 판례에서 작은 찍힘이나 기스는 일상생활에서 발생하는 자연스러운 것으로 임차인이 비용을 부담하여 원상복구를 하지 않아도 된다고 했습니다. 이런 부분은 개별적이고 구체적으로 판단해야하기에 손해배상청구나 소송을 통해 정확하게 확인할 수 있습니다.
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Q. 처음 부동산 계약할때 확정일자받았는데 가격내려 재계약하고 다시 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 전세보증금을 낮춘다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되고 이전의 보증금이 갱신시 보다 커서 갱신시 보증금을 포함하게 되며 확정일자를 다시 받으면 새로 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다.
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Q. 전세계약 보증보험 들기가 어려운가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금2천만원이 안전하다고 한 이유는 최우선변제권때문입니다. 최우선변제권을 가지기 위해 소액임차인에 해당되어야 하고 대항력이 있어야 합니다. 소액임차인에 해당되고 대항력이 있으면 경매 시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 소액임차인은 말소기준권리 설정날짜를기준으로 지역별로 금액이 다릅니다. 대항력의 요건은 전입신고와 점유입니다. 이 두가지 중 하나라도 없다면 대항력이 없는 것입니다.보증보험의 기본적인 요건은 공시지가의 125%를 넘으면 안 되고 매매가의 90%가 넘으면 안 됩니다. 그리고 대출+총보증금이 매매가의 80%가 넘으면 안 됩니다.