안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 세입자가 집안의물건이나보일러등 고장일때는어찌해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 부분. 전등 교체, 샤워 헤드 및 호스 교체, 변기커퍼 교체, 쉬운 수전교체 등은 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 한다고 명시해 놓았습니다.임차목적물의 주요구성부분의 중대한 하자. 누수, 배관막힘, 보일러 수리 및 교체, 변기 교체 등은 임대인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야합니다.건물 구조 상 곰팡이 발생, 결로현상도 임대인이 비용을 부담해야 합니다.
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Q. 아파트를 자식에게 증여하면 공제되는 금액이 얼마까지 공제 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부모자식간 증여세 공제액은 5천만원입니다. ※과세표준=시세 - 공제액※과세표준 × 세율 - 누진공제액1억 원 이하인 경우 - 세율 10%, 누진공제액 X1억 원 초과~5억 원 이하인 경우 - 세율 20%, 누진공제액 1천만 원5억 원 초과 ~ 10억 원 이하인 경우 - 세율 30%, 누진공제액 6천만 원10억 원 초과~30억 원 이하인 경우 - 세율 40%, 누진공제액 1억 6천만 원30억 원 초과인 경우 - 세율 50%, 누진공제액 4억 6천만원원칙적으로 상속이나 증여는 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가로 평가해 신고납부하는 것이 원칙입니다. 그러나, 상속재산 또는 증여재산 평가기간내 상증법상의 시가가 확인되지 아니 하는 경우 공시가액등 보충적 평가방법으로 평가한 금액으로 신고할 수 있습니다.단독주택의 경우 유사매매사례가액을 시가로 평가하기가 어려우므로 개별주택공시가액으로 평가해 신고해도 별 세무간섭없이 넘어가지만, 원칙은 시가평가입니다.
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Q. 부모님과 전세계약시 이런상황에 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 임대차계약대로 계약서작성, 송금내역, 부모님 전입신고 등 정상적인 임대차계약이 체결되었다면 증여로 보지 않고 부모자식간 전세임대차계약으로 봅니다.
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Q. 전세 살고 있는데 공매대행통지서를 받았습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 공매대행통지서를 받았다는 이유로, 전세 갱신을 취소할 수 있나요?-> 갱신계약을 취소하는 것보다 공매를 대비하여 계약갱신을 행사하여 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 것이 좋습니다. ☆대항력(전입신고+점유), 우선변제권(대항력+확정일자) 만약 이사를 가야 된다면 새집에 전입신고를 하면 안 되고 물건 일부를 놓고 이사를 가야 합니다. 대항력요건인 전입신고와 점유를 잃지 않기 위함입니다. * 공매대항통지서로 임대인은 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구권행사에 임대인이 거절할 수 있는 사유 9가지가 있습니다. 이중에 공매는 해당되지 않습니다.2. 제가 선순위니까 원래 계획대로 6개월만 사는게 나을지, 아니면 지금이라도 계약해지하는게 나을지 조언 부탁드립니다.3. 공매대행통지서를 수령한 다른 집이 저보다 우선순위가 되는 경우도 있나요?->다른 임차인 중 대항력과 우선변제권의 효력이 본인보다 빠르다면 우선순위가 됩니다.주민센터에서 전입세대열람내역서를 발급받고 주민센터 또는 인터넷등기소에서 확정일자 부여현황을 발급받아서 확인하면 됩니다.4. 23년 4월부터 법이 개정되어서 세금보다 보증금을 우선 변제하라고 하던데 저도 해당이 될까요? 또 100% 못받을 가능성도 있을까요?->대항력이 있고 소액임차인에 해당되면 최우선변제권을 가집니다. 경공매 시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다. 이 후 권리순위에 따라 배당됩니다. 말소기준권리(저당,근저당,가등기,압류,가압류,경매개시결정 등)설정 날짜를 확인해야 합니다. 등기부에서 가장 처음의 말소기준권리 설정날짜를 기준의로 선순위인지 후순위인지 확인해야합니다.5. 제가 전출할 때 임대인이 보증금을 못 준다면, 전입예정아파트의 입주지연으로 발생한 손해도 보상받을 수 있나요?->협의가 안 되면 소송 진행으로 해결해야 합니다. 보증금지급명령 또는 보증금반환소송에서 손해금에 대해서도 받아야 합니다.
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Q. 앞으로 건축 원자재 값이 오르면 부동산 가격에.미치는 영향은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.분양가격에 건축비용도 포함되어 있습니다. 아무래도 원자재가격이 올라가면 건설 하는데 필요한 건축비용이 높아지게 되고 분양가격을 낮추기 어려워 질 수도 있습니다. 건설사에서는 인건비도 오르고 원자재도 오른것으로 분양가격을 낮추지 못 한고 할 수도 있습니다.수요와 공급법칙 또는 경제상황으로 주택가격이 폭락하는 것이 아닌이상 아파트소유자들이 분양가격보다 더 저렴하게 매도하기 싫어하는 경향이 있어 분양가보다 훨씬 저렴해지는 것은 어려울 수도 있습니다.