안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 상가 임대차계약서 명의변경으로 계약서 재작성시 유의사항 및 궁금증
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새계약서에 작성하는 것이 추후에 계약서를 확인 할 때 명확하게 확인할 수 있습니다. 그리고 혹시모를 만일의 상황(보증보험신청, 임차권등기명령, 보증금 반환소송 등)에 필요할 수 있습니다. 이전 계약서도 같이 보관해두시면 됩니다.법에서 정한 계약서가 없어서 인터넷에서 임대차계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다. 보통 표준주택임대차계약서를 사용합니다. 계약서 특약사항에 이전 계약의 계약갱신 또는 이전 계약(계약기간 작성)의 임대인변경에 의한 계약서임을 밝히는 문구를 상세하게 작성하면 됩니다.
부동산
Q. 아파텔과 아파트늩 무슨 차이인가요..?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파텔은 주택으로 간주되지 않습니다. 주택(단독, 공동)은 주택법에 근거한 제도인데, 아파텔은 건축법에 따른 분양 절차를 밟기 때문입니다. 따라서 1주택, 2주택 청약 제한 같은 게 없습니다. 다만, 엄연히 사람이 살아가는 공간이므로 준주택으로도 부릅니다. 초기에는 오피스텔에 주거 기능을 더해서 주거용 (주거형) 오피스텔이라고 불렀습니다. 시대가 바뀌며 지금 은 아파트와 구별하기 어려운 모습으로 건축합니다. 그래 서 주거용 오피스텔 이렇게 긴 단어보다는 줄여서 아파텔이라고 부릅니다.일단 우리가 잘 알고 있는 아파트는 5층 이상의 공동주택을 말합니다. 한 동 짜리든 주상복합이든 단지형 아파트든 모두 공동주 택, 아파트에 속해요. '주택'이라는 것에 중점을 두시면 됩니다.차이점1.주택법에서 정의하는 주택이 아니므로, 아파텔을 매입했다 고 해서, 주택 소유자가 아닙니다.(2020년 법개정으로, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되나 현재 미주택으로 환원 여부가 쟁점이 되고 있음) 반면에 1주택자가 추가로 아파트나 빌라를 구입하면 2주택이 됩니다. 취득세를 비롯해서 각종 세금이 오릅니다. 아파 탤 구입자는 추가 세금 부담이 없고, 부동산 가격 상승기에 는 추가 이익을 남기고 매도할 수 있습니다. 보통 임대를 놓 는 경우가 많으므로, 1주택자는 임대수익을 얻을 수 있습니다.2. 아파트와 같은 84㎡면적의 아파텔 분양이 많고, 저렴합니다. 발코니 확장을 하지 않는 A아파트와 면적 차이를 못 느낍니다. 아파트는 서비스면적으로 발코니가 추가되지만 아파텔은 서비스면적이 없습니다. 그리고 똑같은 면적이라도 전용면적이 아파텔이 작습니다. 3. 국민평형 1주택자가 되는 경우 취득세는 1.1%인데, 주거 용 오피스텔(아파텔)은 4.6%의 취득세를 부과합니다. 부담이 크네 요. 1가구 1주택이라는 주거 기본권으로 인해, 1주택은 세 금이 낮아요. 반면에 주택 外 취급을 하기에 4배 이상 비싼 취득세를 부과합니다.
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Q. 부동산 매도시 부과되는 양도세에 관해 혜택이 있는 일시적 이주택의 조건과 이를 지킬 시에 얻을 수 있는 혜택에 대해 최대한 자세히 설명해주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세가 되기 위한 조건은 A주택을 취득하고 1년 후에 B주택을 취득해야하고, B주택을 취득하고 2년 이내에 B주택을 매도해야합니다.
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Q. 전세 계약을 연장하게 되는 경우에도 부동산 중개수수료를 내야 되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 부동산에서 계약서를 작성하는 경우 대필료를 지불해야 합니다. 임대인과 임차인 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다.부동산에서 갱신 계약서를 작성한다면 임대인과 임차인이 합하여 대필료를 지불하면 됩니다. 법에서 정한 대필료 금액이 없어서 보통 5~20만원이고 그 이상도 가능합니다. 임대인과 임차인이 연락하여 만나서 계약서를 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이없어서 인터넷에서 계약서 양식(표준주택임대차계약서)을 다운받아서 작성하면 됩니다.
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Q. 방 보러 오겠다는 연락에 다 보여줘야 하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 전까지 임차인의 동의없이 집내부를 확인 할 수 없습니다. 임대인 입장에서는 기존임차인이 이사가고 바로 새임차인을 구해서 공실기간을 없도록하는 것이 좋습니다.계약만료 2개월 전까지 계약에 대한 사항을 통보했고 계약종료 후 퇴거한다면 임차기간 내에 방보여 주는 것은 주임차인이 협조해주는 부분이지 의무사항이 아닙니다.