안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세 부동산 수수료 문의드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법정 중개보수를 초과하여 수령한 공인중개사 적발 시 행정처분(영업정지)을 받을 수 있습니다. 중개사에게 위와 같이 이야기 한다면 아무런 말을 하지 못 합니다.
부동산
Q. 보증금 1천만, 임대료 80만 원일때 최우선 변제 보호 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인은 선순위 담보물권자보다 확정일자가 늦어 순위에서 뒤로 밀리는 경우라도 선순위의 담보물권자가 경매신청등기를 하기전에 대항력을 갖추었다면 임차보증금 중 일정한 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있도록 보호해주고 있습니다.말소기준권를 확인해야 합니다. 말소기준권리는 저당, 근저당, 가등기, 압류, 가압류,경매개시결정 등이 있습니다. 등기부의 말소기준권의 설정 날짜를 기준에 의해 소액임차인의 보증금범위가 다릅니다. * 소액임차인의 보증금 범위 (2023.2.21 개정)(1) 서울특별시 : 1억6천500만원(2) '수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억4천500만원(3) 광역시, 안산시,광주시,파주시,이천시 및 평택시 : 8천500만원(4) 그 밖의 지역 : 7천500만원우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금(환산보증금)이 위의 지역별 금액 이하여야합니다. *환산보증금=보증금+(월세×100)
부동산
Q. 반전세 퇴거 통보후, 계약연장 가능한가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 최종의사를 전달하면 됩니다. 계약만료 3개월 전에 계약종료 후 퇴거의사를 통보하고 임차인 개인사정으로 계속 거주해야하는 상황으로 바뀌어서 의사를 번복하여 계약만료 2개월 전까지 최종의사를 전달하면 됩니다. 반대로 퇴거의사를 통보했다가 계약 연장 의사를 통보해도 됩니다. 계약갱신 시 임대료 5%까지 인상 할 수 있습니다. 보증금 또는 보증금과 월세 또는 월세를 인상할 수 있습니다. 5%를 초과하는 임대료를 지불 할 경우 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.렌트홈임대료계산이나 네이버에서 임대료계산에서 장확하게 계산할 수 있습니다.
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Q. 공실 원룸들어갈때 공과금(전기세, 가스비)에 대해 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한국전력공사와 대성에너지에 전화하여 해당호수로 명의변경을 하면 명의변경 이후 시점부터 사용량을 측정하여 고지서를 발급합니다. 명의변경 전에 본인 명의변경이전 금액에 대해서 문의하면 자세하게 답변해 줄 겁니다.
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Q. 집주인께서 임대차계약 만료일에 전세보증금 반환이 어렵다고 하십니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출을 받아서 임대차계약을 체결했고 임대인이 계약종료 후 보증금을 반환하지 못 할 상황이라면 대출을 연장해야 합니다. 물론 계약갱신을 해야하고 갱신계약서의 특약사항에 이전계약의 계약갱신을 밝히는 문구 대출연장에 따른 대출이자(금액까지 구체적으로 작성하면 더 좋음)를 임대인이 부담한다는 문구 등을 작성하면 됩니다. 임대인과 협의하여 작성하면 됩니다.임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금을 일부 또는 모두 반환하지 않을 경우 신청할 수 있습니다. 27일 토요일은 업무를 하지 않는다면 29일 월요일에 신청해야 합니다. 처음 계약시에 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력과(전입신고+점유)와 우선변제권(대항력+확정일자)의 효력이 그대로 유지되고, 전입신고와 확정일자를 받지 않았다면 임차권등기명령이 등기부에 등기되는 시점에 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다.보증금을 받지 못 하고 이사를 가야한다면 임차권등기명령이 등기부에 등기된 후에 이사를 가야합니다. 등기부에 등기되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지되기때문입니다.보증긍지급명령 또한 계약종료 후 임대인이 보증금 일부 또는 모두를 반환하지 않을 경우 진행할 수 있습니다.