안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 특약 사항에 대해서 알고 싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항을 작성해놓으면 민법이나 주택임대차보호법에 명시 해놓지 않은 구체적인 사항을 작성해놓습니다. 그래서 추후에 발생하는 다툼이나 분쟁시 보다 빠르게 해결할 수 있습니다.임대차계약시 임차인에게 불리한 특약(약정)은 유효하지 않습니다.(강행규정)예를 들어 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하는 것에 임차인은 동의한다.는 유효하지 않은 약정입니다.
부동산
Q. 평균적으로 계약금, 중도금, 막대금의 비율은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법으로 정해놓은 계약금, 중도금, 잔금 비율이 없습니다. 그래서 매도인과 매수인이 협의해서 정할 수도 있습니다. 보통 계약금 5~10% 중도금 50~60% 잔금 30~40%입니다.
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Q. 1억이하 2주택 양도세에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공시지가 1억이하 주택은 양도세 중과배제대상이 되나 주택 수에 포함되어 양도세는 부과해야 됩니다. 일시적 1가구 2주택의 경우 양도세 비과세 요건이 있습니다. 1번주택을 취득하고 1년 이후 2번주택을 취득해야합니다. 그리고 2번주택을 취득하고 3년 이내 1번 주택을 매도 해야합니다.
부동산
Q. 갱신청구권 사용시 재재계약서 작성 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약하고 2년 뒤에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 행사하고 계약갱신 계약서를 작성한다면 특약사항에 계약갱신임을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다. 이 외에는 이전 계약의 특약사항내용을 작성하면 됩니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료를 의미하기 때문에 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
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Q. 적절 복비(중개수수료)에 대한 질문을 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세 중개보수 계산은 '환산보증금 × 요율=중개보수'이고 전세 중개보수 계산은 보증금 × 요율=중개보수'입니다. *환산보증금 = 보증금 + (월세×100) *환산보증금이 5천만원 미만이라면 '보증금+(월세×70)'으로 계산합니다.