안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 공인중개사의 경우 사무실 없는 경우도 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 소장(개업 공인중개사 )이라면 사무실에 사업자등록증, 공인중개사자격증이 있어야 합니다. 한국공인중개사협회에 전화해서 확인해보시기 바랍니다.
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Q. 최근 임대차 계약 갱신한 세입자가 갑작스러운 이사 통보를 하였으며, 촉박한 일정으로 전세 보증금을 요구 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인분들도 알고 있어야하는 것이 계약갱신 중 계약해지 입니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료를 의미하므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 계약이 종료되는 것이므로 유효하지 않습니다.그래서 임대인은 계약갱신 시 임차인에게 언제든지 보증금을 반환할 준비를 해야 합니다.통보 받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환하지 않으면 임차인이 임차권등기명령을 신청하고 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다.
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Q. 묵시적갱신 3개월 후 복비? 중개수수료 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신과 묵시적갱신은 처음 계약하고 2년 후에 가능합니다. [주택임대차보호법]제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.그래서 임차인은 2년 동안 주택임대차보호법의 보호를 받으며 거주할 수 있고 처음 계약하고 2년 뒤에 계약갱신, 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 3개월 뒤에 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 3개월 전까지 나타나지 않으면 월세를 3개월 동안 지불해야 합니다. 3개월이 되기 전에 임차인을 구하더라도 기존 임차인이 중개보수를 부담하지 않습니다.
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Q. 이런경우에 원룸 보일러 고장시나 가스비도 세입자가 부담해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인은 가스해지 신청을 하고 해지 되는 날 집주인에게 연락하여 가스 연결을 하라고 하거나 미리 집주인에게 연락하여 해지되는 날과 시간을 알려주어 집주인이 도시가스 공급계약을 신청하도록 하면 됩니다.
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Q. 매매 계약하는 과정을 모르겠어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 매매시 매수자의 현금 보유 상황에 따라 계약금, 중도금, 잔금을 나누어서 냅니다. 법에서 정한 비율이 없지만 통상 계약금 5~10%, 중도금 50~70%, 잔금 30~40% 로 정합니다. 그리고 중도금날짜, 잔금 날짜를 정합니다. 매수자가 현금을 넉넉하게 보유하고 있다면 계약금에서 잔금으로 바로 지불해도 됩니다. 계약금을 지불 한 후 계약취소를 할 수 있는데, 매도인 개인사정에 의한 계약취소 시 계약금의 배액을 상환해야 하고 매수인 개인사정에 의한 계약취소 시 계약금을 포기해야 합니다. 계약금을 보내기 전에 계약금 반환에 대한 약정을 한다면 매수인은 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 중도금 모두 또는 일부 지불 한 이후에는 계약취소를 할 수 없습니다. 중도금 지불한 이후에는 계약의 성립으로 보기때문에 계약취소가 안 됩니다. 단, 매도인과 매수인이 합의한다면 지불한 금액을 돌려받을 수 있습니다. 주택내부를 꼼꼼하게 살펴본 후 계약서를 작성합니다. 계약금을 보내고 계약서 작성날짜를 맞춘 후 계약서를 작성하거나 계약서 작성날 계약금을 보내도 됩니다. 계약서 특약사항은 구체적이고 상세하게 작성해야 합니다.